힐스테이트 회룡역 파크뷰, 불보듯 뻔한 미분양 될 것

일반적으로 경기도에서 분양하는 아파트 중에

산세권 공세권 파크 등 자연친화적 네이밍이 들어가는 곳은 조심히 접근하셔야 합니다.

자연친화를 내세워 지난해 10월 분양했던 '검단신도시 푸르지오 더파크' 역시 미분양 판촉 조직분양 중 입니다.

그렇다면 오는 3월 분양 예정인 회룡역 파크뷰의 분양 성적은 어떨까요? 3월13일 단독 정보에 의하면 신탁사 변경으로 분양일정이 6월로 연기 되었습니다

👉 의정부 호원동은 어떤 곳? 사업지에 대해 알아보기 전에 의정부 호원동에 대해 간략하게 소개하고 넘어가고자 합니다. 호원동은 의정부의 관문으로 동쪽으로는 중랑천을 사이에 두고 장암동과 경계를 이루고 있는 곳입니다. 서쪽으로는 도봉산이 펼쳐져 있는 의정부의 최남단 경계선에 있습니다. 호원동은 최초 지명은 범골로 표시가 되어있습니다. 지역 유래에는 두 가지 이야기가 있는데요. 하나는 범골은 도봉산 기슭에 있는 마을로서 이 동네에 범(犯)씨 성을 쓰는 사람이 많이 모여 거주한다고 하여 범씨 성이 사는 고을이라는 뜻으로 범골이라고 불렀다는 설과 옛날 도봉산에는 호랑이가 많이 살았는데 밤이 되면 호랑이들이 내려와서 가축들을 잡아가곤 하였다고 하여 호랑이가 많은 동네로 범골이라는 이름이 붙게 되었다는 얘기가 있습니다. 이와 같이 호원동은 중랑천을 중심으로 예전부터 높은 산과 천을 끼고 있는 자연 친화적 지역이라고 인식되고 있는데요. 이러다 보니 호원동의 산과 천으로 인하여 86%는 개발제한(그린벨트) 구역으로 지정되어 있습니다. 여기에 유서 깊은 망월사까지 위치하여 의정부에서 역사적 의미가 있는 지역이기도 합니다. 또한 의정부 최남단에 위치하여 서울과의 접근성이 매우 좋은 지역으로 선호도가 높은 지역이기도 하죠. 중랑천을 중심으로 아파트 단지가 준공되어 있기 때문에 주거 쾌적성 또한 강점으로 보셔도 될 거 같아요. 개발이 어려운 지역인 만큼 신규 공급의 희소성 또한 명확한 지역이기도 하고요.

👉2035년 의정부는 어떻게 변할까? 사업지에 대해 언급하기 전에 의정부에 2035년 기본적인 계획을 한번 언급하고자 합니다. 의정부는 2024년 11월 개발계획과 추진 방향을 잡은 구체적인 내용을 발표하게 됩니다. 사실 조사를 진행하면서도 이러한 계획들이 정말 실현될까 라는 의구심이 들기는 합니다만 추진만 정상적으로 진행된다면 의정부의 미래가치는 정말 획기적으로 상승할 거 같은데요. 자세히 한번 살펴보시죠 의정부도시공사 6개 권역으로 도시 개발하는 마스터플랜 제시 < 의정부뉴스 < 로컬 프리미엄 < 기사본문 - 중부일보 - 경기·인천의 든든한 친구

모든 개발 계획들을 설명할 순 없지만 굵직한 개발 계획들 중심으로 설명해드릴까 합니다. 사실 의정부의 개발 계획은 도심 중심의 역세권 개발부터 살펴봐야 합니다. 제일 규모가 큰 사업이기 때문이죠. 자세히 한번 보시죠.

이제 직접적인 개발 호재 입지 분석 그리고 가장 중요한 가격 현황 등에 대해 알아볼게요. 먼저 개발 호재입니다.

✔️ 의정부역 역세권 개발

의정부시는 저활성화된 역전 근린공원을 포함 의정부역 일대 개발 사업을 통해 복합 시설을 조성할 계획인데요. 호텔 업무시설 컨벤션 등 대규모 개발을 계획하고 있습니다. 물론 지역민들의 일부 반발은 있으나 완공된다면 충분히 지역 가치를 상승하게 될 랜드마크로 자리 잡을 예정입니다. 이와 같이 지하 부분에는 광역 환승센터를 조성 할 계획인데요.

✔️ 의정부 복합환승센터(타당성 용역 추진) GTX-C노선의 개통 시기에 맞춰 광역 환승센터를 조성계획 하고 있습니다. 아직은 예비 타당성 용역 추진 단계이긴 하나 지자체에서 강력하게 밀고 있는 만큼 진행은 될 것으로 보고 있습니다. 사실 현재 의정부역은 GTX-C노선의 환승을 감당하기에는 조금 규모가 작기 때문에 복합 환승센터는 꼭 필요하다고 보고 있어요.

의정부도시공사 광역복합환승센터 타당성 용역 추진

✔️ GTX-C노선

이와 함께 GTX-C노선이 순항 중입니다. 의정부역에 정차 예정이고 지역 내 고질적인 문제였던 광역 교통망이 대폭 개선될 것으로 보입니다. 집값 상승은 글쎄요… 기존에 많이 반영되어서 직접적인 수혜 단지를 제외하고는 큰 폭의 상승은 기대하기 어려울 거 같아요. 의정부도시공사 의정부역 ‘수도권 북부 광역교통 허브’ 도약 추진

✔️ 7호선 연장 도봉산~옥정 광역철도 / 옥정~포천 광역철도사업

의정부 7호선도 개통을 위해 열심히 시공 중입니다. 다만 사업지 입지상 조금 먼 거리에 환승역이 자리 잡고 있긴 합니다. 물론 광역 교통망이 좋아지면 외부에서 수요가 들어오고 지역 자체가 발전하는 기대는 할 수 있을 거 같아요. 7호선 경기북부 연장 '순조'…옥정∼포천 구간 내달 기공식식

동부간선도로 지하화 사업

동부간선도로는 의정부 장암 IC ~ 복정교차로까지의 구간을 말하는데요. 서울 동북부와 강남권역을 연결하는 주요 도로이며. 이 구간은 주요 도로임에도 불구하고 상습적인 정체 구간인데요. 평균 속도는 52km 정도밖에 안 된다고 합니다. 물론 출퇴근 시간에는 더욱 낮아지고 있는 상황이에요…. 이러한 교통체증을 낮추고자 정부에서 시작된 지하화 도로 사업은 2단계로 진행될 예정입니다. 동부간선도로 지하화 하반기 착공...대우건설 실시계획 승인 받아" < 부동산 < 경제 < 기사본문 - 포쓰저널

✔️ 의정부 하수처리장 현대화사업(민자사업)

사업지 맞은편에 있는 하수처리장입니다. 이 시설은 사실 사업지에 최대로 큰 리스크입니다. 물론 현대화가 많이 진행된 만큼 예전만큼의 악취가 있지는 않지만 여전히 악취가 있는 상황이고 여담으로 이 인근에 있는 단지의 경우 악취 때문에 창문을 열지 않고 지낸다고 합니다. 이런 고질적인 문제를 해결하고자 의정부는 하수처리장 현대화 사업을 진행하고 있고 완공이 된다면 많은 부분이 개선되지 않을까 합니다. 물론 착공 시기가 계속해서 늦어지고 있고 이에 따라 준공 기간도 늘어지지 않을까 하는 걱정이 있긴 합니다. 악취 소음 이젠 끝?··· '의정부시 장암하수처리시설 현대화' 내년착공

- 팍스경제TV

✔️ 헬스케어 연구 개발(R&D)웰니스특화단지(2035 의정부마스터 플랜)

사업지와 인접한 개발 호재입니다. 예전 미군기지로 활용되었던 부지를 개발하려고 노력하고 있습니다. 이 부지지는 바이오와 헬스 등 첨단사업과 자족 시설 용지로 계획되어 있습니다.

✔️ 의정부발 SRT 연장사업

그리고 2024년 발표한 경기 북부 대개조 프로젝트에 포함된 SRT 연장 사업도 신속히 추진하기 위해 지자체에서 노력 중입니다. 사실 언제 착공될지는 조금 의문이 들기는 하네요. 경기도 파주발KTX·의정부발SRT 2027년 시행｜스포츠동아

✔️의정부 8호선 연장사업

의정부 고산지구와 민락지구 법조타운(예정) 인근으로 8호선 연장을 하기 위한 노력은 계속 진행 중입니다. 사실 추진이 될지 안 될지는 시간이 지나 봐야 아는 상황이긴 한데요. 의정부시의 개발 계획을 살펴보면 정말 천지개벽 수준의 개발계획들이 잡혀 있습니다. 다만 이러한 것 중에 대부분은 오랜 기간이 걸릴 것이고 실제 착공과 준공까지는 긴 시간이 걸릴 것으로 보이네요. 중도일보 - 의정부시 트리플 업그레이드 프로젝트 발표

✔️ 재개발 및 재정비

사업지 북측으로 다수의 재개발 및 재정비 사업이 진행 중입니다. 호원동은 개발제한구역 비율이 높아 호원2구역을 제외 예정 사업지가 없어 보이네요. 물론 호원 2구역도 조합 사업으로 실질적으로 분양까지 기간이 오래 걸릴 거 같아 보여요. 북쪽은 의정부역을 중심으로 재개발 사업이 활발히 진행되고 있고 현재 장암 5구역이 빠르게 진행중에 있습니다.

👉 입지환경 알아보기

○ 회룡역(1호선 의정부 경전철) 도보 10분 거리 소요

○ 회룡역과 한 정거장 거리인 의정부역에 향후 GTX-C노선 8호선 SRT 개발 계획 有 ○ 자동차 이용 시 동부간선도로 수도권 제1순환고속도로 진입 가능 → 2026년 회룡 IC 신설 예정

○ 도보 5분 거리 內 호원초 호원중학교 위치 ○ 신세계 백화점 의정부점 롯데마트 차량 이용시 약 10분 소요

👉 시장 환경 알아보기 의정부의 분양시장에 대해 간략하게 언급하고자 합니다. 의정부는 수도권 전역이 주택 관련 규제가 강화되면서 풍선효과를 받은 지역입니다. 이후 시장이 하락하면서 정부의 규제 완화 및 규제 지역 해제로 인하여 수도권 외곽에 위치한 지역은 빠르게 미분양이 쌓이기 시작했습니다. 2023년 미분양 물량 최고치 달성 이후 입지 브랜드 등에 따라 물량이 소진되고 있습니다. 사실 개발 호재가 많기 때문에 미래 가치는 충분히 있는 지역이긴 하나 시장 활황기에 과하게 반영된 부분이 있지 않나 싶습니다.

✔️ 의정부 미분양 현황

○ 평균 미분양 물량 138세대 23년 896세대 24년 540세대 평균치를 넘는 수준이나 미분양 소진률 양호

→ 현재 의정부 미분양 단지 의정부 롯데캐슬 나리벡시티(분양 24.09 입주 27.11) 총 671세대 공급(잔여 세대 50% 미만 추정)

✔️ 의정부 청약 경쟁률 추이(1순위) 문제는 미분양이 쌓이다 보니 경기도 의정부에 분양하는 단지는 청약통장을 사용하지 않아도 된다는 인식이 확산하고 있습니다. 물론 전국적으로 부동산 추세가 “똘똘한 한 채”로 양극화된 시점에 의정부에 한정된 건 아닙니다만 1순위 청약률이 급락하면서 미분양이 되면 더 좋은 조건으로 분양하겠지? 라는 생각을 들게 되는 건 어쩔 수 없는 일인 것 같아요. 당분간은 미분양이 소진되어도 신규 분양 물량의 경우 청약 경쟁률이 높지는 않을 거 같다는 생각이 듭니다.

○ 의정부시 1순위 청약률 2021년 최고치 달성 후 급락 현재 평균 경쟁률 1을 넘지 못하는 수준으로 미분양 시장 형성 → 단 주요 개발 호재로 미분양 이후 잔여세대 판매는 지속적으로 되고 있음.

✔️ 의정부 기간별 수요/입주

○ 의정부의 평균 수요랑

2338 입주량 4049 수준 평균 수요를 넘어서는 공급으로 수급에 대한 리스크 존재 ○ 의정부의 총 아파트는 약 11.9만 세대 수준 10년 초과 72.0% 5~10년 이하 15.2% 5년 이하 12.7%

✔️ 의정부 세대수/인구수

○ 인구수는 일정 수치 유지 및 세대수 지속적으로 증가 추세 현재 인구는 46만명 수준

✔️ 의정부 전입/전출

○ 의정부는 지역과 맞닿은 지역에서 이동 활발 특히 북쪽에서 남쪽으로 이동하는 상급지 이전 수요와 서울 외곽 지역 전월세 수요 이동 활발해 보임

👉 가격 현황 알아보기

○ 지역 내 리딩 단지의 84㎡ 시세 Range 5.44억(@16297) ~8.65억(@25599) 수준 ○ 비교 가능 단지로는 신일유토빌 장암더샵포레스트 의정부롯데캐슬골드파크 단지로 선정하여 가격 체크

○ 사업지와 인접한 리딩 단지 타입별 시세 비교 시 84㎡ 최대 -10.2% 수준

✔️ 최근 분양사례

○ 84㎡ 기준 분양가 Range 6.12억(@18266) ~7.32억(@20955)

○ 의정부 최근 분양단지는 브랜드 아파트임에도 저조한 청약경쟁률 기록 → 고분양가로 수요자 가격 부담감 高

더샵 의정부역링크시티를 제외한 단지들은 D+6月 이상 소요되어 분양완료 ○ 최근 분양한 의정부롯데캐슬나리벡시티는 입지 比 고분양가 산정으로 수요자 관심도 低

現 계약금 5% 변경 계약금 5% 中 2.5% 대출 알선 및 무이자 지원 현관 중문 무상 제공

○ 입지 및 브랜드 고려 시 기존 분양권 단지 대비 상위 입지인 건 확실합니다. 분양가는 최소 @21000천원 이상으로 보여요. ○ 현재 언론 등 조사 시 “의정부역 센트럴 자이 앤 위브캐슬”보다는 낮은 수준 기존 분양권 대비는 높은 가격으로 나온다고 하니 안전마진은 없어 보입니다.

✔️ 주요 청약 정보(예정) ○ 2024년 4월 오픈 예정(정확한 시기는 아직 나오지 않았어요) ○ 의정부시 거주하거나 수도권(경기 서울 인천)에 거주하는 만 19세 이상인 자 ○ 전매제한 1년 거주의무 없음 재당첨 제한 없음 ○ 전용 60㎡ 60~85㎡ 이하 가점제 40% 추첨제 60% / 전용 85㎡ 초과 추첨제 100% ○ 동일 순위 내 경쟁 시 해당 거주지역 우선 요건

👉 힐스테이트 회룡역 파크뷰 총평 예상 평균 분양가는 @24000원 수준 → 발코니 확장비 포함 중도금 후불제

○ 오픈 일정이 계속 연기되고 있어요. 3월 예정이었으나 4월로 밀렸습니다. 관심 있는 분들이라면 일정 체크 잘 하셔야 할 거 같아요. ○ 가격 비교 가능 단지 “의정부역 센트럴 자이 앤 위브캐슬”

@25500천 원 실거래 @28000천 원 매물가 → 사실 비교 자체가 조금 무리이긴 하나 “힐스테이트 회룡”은 GTX의 수혜 단지 수준의 가격 책정이 될 거 같아 보여요. 고민 잘하셔야 합니다. ○ 현재 미분양 단지인 “롯데캐슬 나리벡시티” 유일한 미분양 단지 평균 분양가 @19930천 원 수준 → 입지는 “힐스테이트 회룡”이 더 나은 것은 사실입니다. 다만 1억이 넘는 금액을 지불할 가치가 있는지는 확신이 들지 않아요. ○ 종합적으로 주변 시세와 입지를 생각하니 안전마진은 없어 보입니다. 모집 공고 이후 가격에 따라 논란의 여지가 있어 보여요. "