양주역 제일풍경채 위너스카이, 시골에 역세권 개발!

안녕하세요. 3월 양주역세권

양주역 제일풍경채 위너스카이분양예정 인데요~ 경기북부 의정부에 인접한 양주역세권 개발이 분양에 어떤 영향을 미칠까요?

청약을 넣어야 할까요? 안전마진은 있을까요?

내집마련 해도 될까요? 양주 덕계 및 의정부 에도 미분양이 있는데... 어떻게 해야 하는지 같이 보시죠~

👉 양주역세권 개발 알아보기 사업지에 대해 알아보기 전에 양주역세권 개발 역사에 대해

알아보겠습니다. 해당 도시개발 사업의 배경을 살펴보려면 2007년으로 거슬러 올라가야 합니다.

2007년에 발표한 수도권 광역도시계획 확정에 따라 개발제한구역 조정 가능지 개발행위 제한 고시를 시작으로 이 사업이 시작되었습니다.

그러나 2008년 글로벌 외환위기에 전 세계 부동산 경기 침체로 국내 대형 건설사들이 직격탄을 맞아 사업은 다시 잠정 중단되는 상황에 이르렀습니다. 2014년부터 부동산 경기 회복 조짐이 보이고 그해 8월 양주역세권 개발제한구역 해제 신청을 국토부에 접수 하면서 다시 사업이 정상화되었고 이후 2016년 양주역세권 개발 PFV 설립 하게 되었습니다.

지자체와 민간기업이 참여한 회사로 대우건설 테라앤 제일건설 중흥토건 등 민간 기업 비율 58% 지자체 42% 지분으로 시작하게 됩니다.

이후 2016년 조건부 승인을 받게 되면서 개발사업이 본격화되기 시작했습니다. 2017년 시행승인고시를 시작으로 2019년 실시계획 인가를 받게 되고 2020년 토지보상 및 단지조성 공사가 착공이 본격적으로 시작하게 되었습니다. 첫 분양 단지인 양주역 푸르지오가 시작되기까지 무려 17년이 걸렸습니다. 양주의 주민과 지자체의 숙원사업이었던 역세권 개발의 분양은 이제 시작이라고 보시면 되겠습니다. 그렇다면 양주역세권 개발 계획을 자세히 한번 살펴 볼까요?

현재 양주역세권 개발의 토지 이용계획도를 보게되면 공동주택 주상복합 시설 부지 자체는 많지 않습니다. 현재 1개 블록은 분양이 완료된 상황이고 금회 분양하는 것은 주상복합 부지 입니다. 한번 자세히 살펴 보시죠.

토지이용계획도를 살펴보니 사실 규모 자체는 그렇게 크지는 않습니다. 특히 주거 부분같은 경우 4천세대가 되지 않는 규모 입니다. 양주역세권 부지는 다소 애매한 입지적 특성을 갖고 있습니다. 의정부도 아니고 양주도 아닌 어중간한 위치에 있는 지역이죠 그러다 보니 인프라 등 여러가지가 아직 조성 단계에 머물러 있습니다. 이 역세권 개발의 핵심 요소는 양주테크노밸리 인데요. 이 또한 간단히 살펴보겠습니다.

양주테크노밸리의 개발 모델은 판교 테크노밸리 입니다. 성공적인 사례를 모델 삼아 진행 중이긴 한데요. 입지로나 규모로나 사실 조금 떨어지는 건 누구나 아는 사실이죠.... 일단 교통부터 너무 차이가 나기 때문이기도 하고요 어쨌든 양주역세권 개발의 핵심 사업 입니다. 풍부한 배후수요를 기반으로 양주역세권 내

직주근접 수요가 발생할 것으로 예상됩니다. 그리고 산업단지 특성상 교통이 핵심이기 때문에 지속적으로 발달할 수 밖에 없는 구조 입니다. 준공까지 많은 기간이 남긴 했지만 양주역세권과 테크노밸리 완공 시 시너지 효과가 매우 우수할 것으로 예상됩니다.

양주시 인터원과 양주테크노밸리 입주 협약…희망 기업 잇따라 - 머니S

👉2035년 양주시는 어떻게 바뀔까? 또한 직접적인 개발 호재 외에도 “양주시 2035년 중장기 종합발전계획”을 같이 보시죠. 양주시는 지역의 공간적 기능을

4가지로 구성하고자 하는데요. 첫번째는 미래 신성장 거점 두번째는 4차 산업 기반의 최첨단산업

거점 세번째는 지역 축제을 통한 글로벌 문화관광 거점 네번째는 광역교통 권역교통 최첨단 지식산업 등 경기북부 대도시권 중심거점으로 조성 계획에 있습니다.

양주시 2035 중장기 종합발전계획

GTX-C노선

GTX-C노선은 의정부역과 덕계역에 정차 예정이고 양주역도 GTX-C노선 추가 정차역으로 양주시에서 노력하였으나 현재까지 사전타당성 용역을 추진 중이며 추가로 개통할 가능성은 어려울 것 같습니다. 하지만 향후 양주역도 GTX-C노선 정차역에 해당된다면 당 사업지 집값 상승에 큰 영향력을 줄 것입니다

'교통 허브도시로' 양주시 '광역 교통망' 혁신의 신호탄

✔️ 7호선 연장 도봉산~옥정 광역철도 / 옥정~포천 광역철도사업

양주시는 7호선 연장사업인 도봉산~옥정 옥정~포천 광역철도 사업에 해당되는 지역인데요. 다만 입지상 조금 먼거리에 환승역이 위치하고 있습니다. 먼저 착공을 시작한 도봉산~옥정 구간(15.1km)은 2019년 12월에 공사를 시작해 절반가량 공사가 진행되었고 2027년 개통 목표이며 옥정~포천 구간(17.1km)은 상반기 착공으로 2030년을 개통하는 것을 목표로 하고 있습니다. 개발 완료 시 경기북부 주민들이 교통여건이 개선 될 것으로 보입니다.

7호선 경기북부 연장 '순조'…옥정∼포천 구간 내달 기공식

✔️ 양주 시도 2호선도로 사업

시도 2호선 공사는 백석읍에서 양주역을 연결하는도로확장으로 지역간 연계성 강화 및 지역경제 활성화를 도모해 원활한 교통흐름으로 출퇴근 주민불편이 대폭 개선될 전망입니다.

양주시 시도 2호선(백석-양주역 간) 도로공사 본격 ‘추진’

✔️ 서울-양주고속도로

서울양주고속도로는 서울과 경기 북부(의정부 양주 동두천)를 연결하는 왕복 4차선 민자 고속도로입니다.총 연장 21.6km 규모로 수도권 제1·2순환고속도로와 동부간선도로를 연결하여 경기 북부 지역의 교통 혼잡을 해소하는 것이 목표입니다. 개통 시 동두천에서 서울까지의 이동 시간이 기존 40~60분에서 약 20분으로 단축되며 이는 경기 북부 지역 주민들에게 상당한 교통 편의성을 제공할 것으로 기대되나 민간사업자와 국토교통부 간 노선 협의가 늦어져 착공이 2026년으로 미뤄질 예정 입니다.

서울~양주 민자고속도로’ 착공 내년으로 늦어져

✔️ 양주역 환승 주차장 센터(예정)

현재 경기북부 대중교통의 결절점인 양주역은 1일 약 2만여명이 이용하고 41개 노선 버스가 경유하고 있는데요.현재 양주역세권과 테크노밸리 조성 사업 등 향후 수요가 급증함에 교통 수요를 대응 할 수 있어 환승센터의 활용에 대한 기대가 큽니다. 하지만 아직까지 착공이 진행되지 않았고 일정이 미정으로 완공까지 장기간 소요될 것으로 예상됩니다..

✔️양주회천도시 첨단산업도시(예정)

양주 테크노밸리와 더불어 회천지구 내 첨단산업단지도 조성중에 있습니다. 향후 조성 완료 시 지역경제에 큰 효과를 볼 수 있고 일자리 창출과 소비 증가 등 지역경제 발전에 큰 역할을 할 것 같습니다. 하지만 회천첨단산업단지의 경우 장기간 부지조성으로 인하여 완공시기가 늦춰 질 거 같습니다.

👉

입지분석

○ 1호선 양주역 도보 5분 소요로 역세권 입지와 의정부 주거인프라 공유 가능

○ 신평화로(3번 국도) 이용 시 경기 북부 및 서울 강북권 이동 용이(양주~의정부~서울) ○ 양주역세권에 위치한 유양초(`28.03月 개교 예정) 도보 10분 소요 ○ 주상복합 단지 내 상업시설과 남측 중심상업용지와 인접하며 생활인프라 양호

○ 향후 GTX-C (의정부역 환승)으로 강남 접근성 대폭 향상

○ 양주 역세권 개발 →

주거·업무·지원·상업 갖춘 첨단 자족도시 조성 / 양주 테크노밸리 개발 → 4천300여명 고용 창출 지역경제 활성화

지난해 10월 사업지 권역에 공급된 양주역 푸르지오 센터파크에 대해서 간단히 언급하고 넘어갈까 합니다. 사실 잘 될까? 라는 분위기가 있었지만 결국에는 양호한 상품 경쟁력과 계약조건으로 단기간 내 분양이 완료 되었습니다. 일부 소형 타입을 제외하고는 비교적 양호한 성과를 냈다고 볼 수 있겠네요.

평면을 보게 되면 기본적으로 평면이 잘 나왔어요 수납공간 주방구조 등 시공사에서 신경 쓰고 만들었다는걸 느낄 수 있습니다. 물론 타워형 같은 경우는 청약률이 조금 저조 하기는 했습니다. 실제로 무순위에 59B 5세대 59C 18세대가 나왔는데요 상품을 보면 조금 이해하기 쉬울 거 같아요

사실 가격적으로 엄청 메리트가 있는 금액은 아니지만 가격 위계는 의정부 > 양주역세권 > 양주의 위계를 고려 했을 때는 일반적 가격 수준 이였습니다. 여기에 무려 계약금 5% 중도금 무이자 조건으로 분양을 하면서 실수요와 투자수요 모두 관심이 높은 단지였습니다.

대우건설 '양주역 푸르지오 센터파크' 완판

👉 시장환경

시장 환경을 한번 살펴보려고 하는데요. 최근 금리 인하 소식과 공급 미분양에 대해 간단하게 진행해볼까 합니다. 이에 따른 지역에 미분양 소진이 되고 있는지 먼저 살펴 볼게요.

✔️ 거시적 시장

`21년 부동산 시장 활황기에 분양물량의 최고점을 찍었습니다. 의정부의 풍선효과를 받았던 양주 또한 미분양 물량이 많지 않은 수준 이었습니다. 이후 고금리 기조가 확대되면서 양주의 분양단지들은 미분양이 되기 시작하였고 현재는 미분양 소진이 어려운 상황에 이르렀습니다. 물론 소진이 안될 숫자는 아니지만 전반적인 시장 상황을 볼 때 매우 더디게 소진 될 것으로 보여집니다.

✔️ 1순위 청약률 분석

문제는 미분양이 지속되다 보니 신규 분양시장의 청약률 또한 하락하고 있는 상황입니다. 물론 최근 똘똘한 한 채 선호 현상이 지속되는 만큼 입지와 분양가가 적절하다면 일정 수준의 청약률은 유지될 것으로 예상됩니다. 양주역 푸르지오 파크를 보면 체감이 확 되실거라고 보여지네요.

'경쟁률 0.13대 1'양주덕계역한신더휴청약 참패고분양가-비역세권이원인 -땅집고>분양리포트

✔️ 양주시 의정부시 인구 증감 추이

○ `24년 기준 양주시 인구수 28.4만명 의정부시 인구수 46만명 수준 ○ 의정부는 전년 대비 인구 감소(-0.8%)한 반면 양주시 인구는 옥정 회천지구 입주 영향으로 지속 증가세 ○ 10대 이하 17.9%로 자녀를 보유한 신혼부부 수요층 확대

✔️ 양주시 공급현황

○ 23~24년 양주시 입주물량 약 2만 세대 → 회천지구 + 옥정지구 입주물량 多 ○ 양주시 분양예정 5957세대 (일반분양 기준) 입주예정 4086세대

✔️ 양주시 거래량

○ 최근 거래량은 ‘22년 급격하게 거래량감소이후 `24년 거래 보합 유지 ○ `24년 양주시 거래량 2809건으로 작년 比 7.4% 상승

✔️ 분양예정 물량

○ 양주시 분양예정 총 9개 단지 7215세대(일반 분양 5957세대)로 공급 다수 예정 수요 분산 리스크 有 ○ `25년 양주시 분양예정 단지 3015세대

✔️양주시 가격 지수 추이

○ 매매가 호가 부담(거래량감소) 금리인상 자금부담 등 저가주택선호 영향으로 ’22년부터 시세 하락세 현상

○ 특히 ‘22년 하반기 두번째 자이언트스텝 금리인상 후 시세가 하락하였으며 최근까지 반등 없이 하락 유지 ○ `25.03月 기준 양주시 매매 매물 4460건 / 전세 매물 777건 ○ `24.03月 比 매매 매물 1321건(42%) 상승 / 전세 매물 -484건(-38%) 감소

👉가격 현황

○ 회천지구 4.6억(@13565) ~5.1억(@14886) / 옥정지구 5.3억(@15916) ~ 5.4억(@16401) ○ 고읍지구 3.4억(@10325) ~3.8억(@11505) / 의정부시 4.2억(@12970) ~ 5.4억(@16076) ○ 비교 가능 단지로는 힐스테이트 녹양역 회천 디에트르 센트럴시티 단지로 선정하여 가격 체크

○ 사업지와 인접한 리딩 단지 74㎡ 84㎡ 타입별 시세 비교 시 84㎡ 최대 +4.5% 수준

✔️최근 분양사례

○ 84㎡기준 분양가 Range 4.46억(@12859) ~5.51억(@16320)

○ 지역주택조합 아파트인 양주영무예다음 더퍼스트는 양주시 비선호 외곽입지 위치하여 관심도매우 저조 ○ 유사시기 분양한 덕계역 한신더휴와 양주역 푸르지오 센터파크 분양성 차이 有

1) 푸르지오는 선호도 높은 소형타입(59㎡ 76.5%) 위주 공급 1군 브랜드 역세권 양주역세권 개발사업 미래가치 등

단기간 내 분양완료

2) 덕계역 한신 더휴는 회천지구 외곽입지 비선호 브랜드 등 분양 장기화

○ 최근에 분양한 양주시 분양단지들은 전매제한과 저조한 분양률로 분양권 거래가 거의 없습니다.

○ 양주역 푸르지오 분양가를 감안하면 최소 @16000천원 이상으로 보여요 ○ 현재 언론 등 “양주역 푸르지오 센터파크”보다는 입지가 좋고 주상복합 상품이어서 더 높은 가격으로 나온다고 하니 안전마진은 없어 보입니다.

입지의 힘! 초역세권 아파트 제일건설 ‘양주역 제일풍경채 위너스카이’ 3월 분양 예정

✔️ 단지 위계 분석

○ 입지상으로는 금회 분양단지인 제일풍경채 위너스카이가 조금 더 우위에 있어 보입니다.

○ 하지만 종합적으로 보면크게 차이가 나지 않아요. 주상복합인 만큼 분양가 관리비 등 여러가지 열위 요소도 분명 존재합니다. ○ 결국 분양 성패는 가격 차이에 따라 결정될 가능성이 큽니다.

✔️ 주요 청약 정보 ○ 2025년 3월 28일 오픈 예정(정확한 시기는 아직 나오지 않았어요) ○ 양주시 거주하거나 수도권(경기 서울 인천)에 거주하는 만 19세 이상인 자 ○ 전매제한 6개월 거주의무 없음 재당첨제한 없음 ○ 전용 60 ㎡ 60~85㎡ 이하 가점제 40% 추첨제 60% / 전용 85㎡ 초과 추첨제 100% ○ 동일 순위 내 경쟁 시 해당 거주지역 우선 요건

👉양주역 제일풍경채 위너스카이 총평

✔️ 예상 분양가(확장비 포함)

○ 예상 평균 분양가는 @16300원 수준

→ 발코니 확장비 포함 중도금 이자후불제

○ 양주역 제일풍경채의 단점은 지상철로 인한 분절입니다. 유양초(예정) 1호선 기준 왼쪽에 위치합니다.

○ 가격 비교 단지

“양주 푸르지오 센터파크” 84A 기준 5.5억(평당 @16273천원)수준 현재 전매제한으로 거래는 없습니다 → 25년 4월이면 양주 푸르지오 전매 해제로 분양권 가격 프리미엄을 확인 할 수 있습니다.

○

현재 양주 구도심은 미분양 춘추시대 입니다. 덕계역 한신더휴 포레스트 분양률 40% 미만 영무예다음(지주택) 5% 미만 ○ 종합적으로 주변 시세와 입지 평가시 안전마진은 없어 보입니다.