상봉 더샵 퍼스트월드, 억지스런 펜타역세권~

안녕하세요. 뉴글 입니다.

오늘은 펜타 역세권이라고 불리는

상봉의 더샵 퍼스트월드 대해

알아보겠습니다.

👉 38년의 추억이 담긴 서울상봉터미널

지난 2023년 11월말, 부동산 분양 부분을 장식한 뉴스가 있었습니다. 38년간 서울 동북부에 자리잡고 강원, 경기지역을 오가는 이용객들을 책임졌던 “ 서울 상봉터미널”의 운영 종료에 대한 뉴스 였어요. 준공 이후 참 많은 사람들의 추억과 역사를 간직해온 곳 이도 한데요. 한번 서울 상봉터미널의 대해 자세히 알아 보시죠

서울 중랑구 상봉동에 1985년 9월 개장한 “상봉터미널”은 개장 후 강원 및 경기지역을 오가는 이들로 하루 평균 이용객이 2만여명에 달할 만큼 활발했던 여객 터미널 입니다. 지금은 중장년층에게는 추억이 녹아 있는 장소로 전방에 복부하는 군 장병들의 설레는 휴가 첫 기착지로도 유명했습니다. 또한 교통 수단을 넘어 중랑구의 인프라와 서비스 발전에도 상당한 영향력을 미치기도 했어요.

하지만 1988년 5월 광진구 에 “동서울터미널” 이 생긴 후 상황인 급변 하기 시작했고, 상봉터미널의 영향력은 점점 축소되기 시작했습니다. 1990년대에 접어들면서 마이카 시대가 열리게 되고 터미널을 이용하는 고객들은 점점 줄어들게 되었어요. 실제로 자동차 업계에 따르면 자가용 인구는 18만대 수준이었으나, 1990년대 들어서는 이보다 10배 이상 증가한 190만대로 급증한 것으로 나타나고 있습니다. 2000년대에 들어서는 고속철도까지 개통이 되면서 버스터미널을 이용하는 고객은 더욱 줄어들게 되었고 이러한 교통 변화로 인해 2023년 11월 30일 원주행 저녁 막차를 끝으로 상봉터미널은 역사 속으로 사라지게 됐습니다.

👉 동북권 트라이앵글?

동북권 트라이앵글이라 불리는 광운 역세권·청량리 역세권·상봉터미널 개발(더샵 퍼스트 월드)에 대해 알아보기 전에 2030 서울기본 계획에 대해 잠깐 언급하고자 하는데요. 2022년에 수립된 2030 서울플랜에는 많은 개발 내용들이 담겨져 있습니다. 간단히 기본계획을 살펴 보게 되면 3도심, 7광역중심, 12지역 중심으로 서울을 나눠서 개발 하겠다는 기본 계획이 담겨져 있습니다.

실제 계획 수립 후 초기에는 3도심 중심으로 개발이 진행 되었고, 이후 동남권 및 서북권 순으로 진행 되었습니다.이후, 동북권 트라이앵글이라 불리는 청량리 역세권, 광운대, 상봉터미널 개발이 본격적으로 시작 되고 있다고 보시면 됩니다.

동북권 개발 트라이앵글’ 광운대·상봉·청량리 눈길 < 건설 < 부동산 < 기사본문 - 시사저널e

👉상봉터미널 부지 일대 어떻게 개발 되나?

상봉터미널 부지를 중심으로 다양한 개발 계획이 있는데요. 전체적인 개발 계획을 한번 확인해 볼까 합니다. 일단 기본적으로 사업지인 상봉터미널 부지를 비롯한 약 7,192세대 규모의 주거 타운이 공급 될 예정 이고, 철도 및 도로망 확충을 통해 광역교통망도 더 좋아질 예정 입니다. 자세히 하나씩 설명 드리도록 할게요.

✔️상봉터미널 부지 개발(더샵 퍼스트월드)

상봉터미널 부지는 대지면적 22,698.50㎡, 최고 49층의 브랜드 단지로 시공될 예정 입니다. 아파트 999세대, 오피스텔 308실, 판매시설 29만㎡이 계획 되어 있어 동북권을 대표하는 랜드마크 상품으로 거듭날 수 있을 거 같아요. 입지 또한 매우 우수해서 정말 기대되는 상품입니다. 입지나 상품은 다시 한번 하단에 언급해 드리겠습니다.

✔️상봉역 복합환승센터

GTX 상봉역 복합환승센터 건립은 현재 KTX와 지하철 7호선ㆍ경의중앙선ㆍ경춘선, 간선버스 등 환승 수요가집중되는 상봉-망우역에 UAM(도심항공교통)과 GTX-B(수도권 광역급행철도) 노선까지 구축해 미래형 복합환승센터를 조성하는 사업 입니다. 사업지에 직접적으로 영향을 줄 수 있는 개발 호재로 대규모 상업시설 까지 조성 되어 상봉역 일대의 변화가 예상 됩니다.

중랑구, GTX 상봉역 복합환승센터 건립 민간사업자선정절차 본격화 - 전국매일신문

✔️GTX-B노선

복합환승센터와 동시 개통을 목표로 하고 있는 상봉역 GTX-B노선 입니다. 사업지에 직접적인 영향을 줄 것으로 보이는데요. 개통은 2030년 예정이나 시기는 조금 변동 될 것으로 보입니다. 해당 노선이 개통되어야만 상봉역은 펜타역세권이라고 부를 수 있을 거 같아요. 이 노선은 최근 춘천까지 노선을 확장하여서 광역지역 접근성도 매우 우수해 질 예정 입니다.

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✔️경전철 면목선

사업지와 직접적으로 호재로 적용되지는 않으나 인접 지역 면목선 개통 예정으로 서울 동북권 이동 더욱 편리해질 예정

✔️ 동부간선도로 지하화

동부간선도로는 의정부 장암 IC~ 복정교차로 까지의 구간을 말하는데요. 서울 동북부와 강남권역을 연결하는 주요 도로이며. 이 구간은 주요 도로임에도불구하고 상습적인 정체구간 인데요. 평균 속도는 52km정도밖에 안된다고 합니다. 물론 출퇴근 시간에는 더욱 낮아 지고 있는 상황이에요. 이러한 교통체증을 낮추고자 정부에서 시작된 지하화 도로 사업은  2단계로 진행 될 예정 입니다.

✔️ MXD개발 사업

이 외에도 서울시에서 적극적으로 추진하고 있는 MXD 개발 사업도 잠깐 언급하고자 하는데요. 자세히 한번 살펴 볼께요.

복합용도개발(MXD)은 ‘Mixed Use Development’의 준말로 일정 토지에 주거, 업무, 상업, 문화 등 다양한 용도를 연계해서 개발하는 것을 말하는데요. 아파트와 상업시설, 오피스 등을 아우르는

주거복합단지의 형태가 주를 이루는데요.

① 현재 용산복합업무지구는 2025년 착공을 계획 하고 있고, 최고 100층 랜드마크 상품을 개발 하겠다는 내용이 발표 되기도 했습니다. 

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②현대그룹에서 진행하고 있는 GBD사업의 경우 조금 진행속도가 느리긴 한데요. 총 대지면적 7만 9341㎡ 부지를 복합 개발을 한다는 내용인데 최근 지자체와의 문제가 심해지면서 설계 변경이 진행중이라고 보시면 됩니다. 착공까지는 사실 시간이 오래 걸릴 거 같아요.

정몽구 숙원사업 ‘GBC’…아들 정의선 과연 해낼 수 있을까? - 인더스트리뉴스

③ 잠실의 경우 2026년 착공을 목표로 진행 중입니다. 스포츠, 문화 수변 공간이 연계된 미래형 복합단지로 조성하기 위해 지자체와 소통하고 있는 상황으로 보여 집니다.

잠실종합운동장에 스포츠·MICE 복합공간 확정… 2026년 착공 -조선비즈

✔️ 재정비 사업 현황

교통 개발 뿐만이 아니라, 상봉역 일대는 많은 재정비 사업이 예정되어 있습니다. 총 7,192세대 규모 입니다만 현재 분양일정이 가시화 된 것은 상봉 9구역밖에 없습니다. 상봉9구역을 계기로 인근에 정비 사업들도 조금 속도를 내면 좋겠다는 바램이 있는데요. 향후 신축이 많이 들어선 모습이 궁금해 지네요.

서울, 앞으로 강남 능가할 곳은 '여기'입니다 < 일반 < 건설·부동산 < 기사본문 - 리얼캐스트

👉 둘, 셋은 부족해… 다섯개 환승역 펜타 역세권

○ 배정 초교인 면목초는 도보 15분 소요되며 사업지 인근 초, 중학교 다수 위치

○ 도보 약 10분 內 상봉역(7호선, 경춘선, 경의중앙선, KTX 강릉선, GTX-B노선(예정) 교통 인프라 우수

○ 도보 5분 內 홈플러스, 코스트코, 엔터식스, CGV 등 다양한 상업시설 위치하여 생활 편의성 高

○ 차량 이용 시 동부간선도로, 북부간선도로, 세종포천고속도로 진입 가능

○ 現 사업지 인근 숙박업소 시설이 다수 있으며, 재정비촉진구역으로 개발 예정으로 주거 환경 개선 가능

○ GTX-B노선(계획), GTX 상봉역 복합환승센터(계획), 경전철 면목선(예정), 동부간선도로 지하화 사업(착공) 등 다양한 개발호재 有

✔️ 동배치와 평면도 간략보기

일반분양 세대를 보게 되면 조합세대가 많지 않아서 층, 라인은 골고루 배치가 된 걸로 보여지는데요. 다만 역과의 거리가 가까운 101,102동 라인의 조합이 많이 배치가 되어 있습니다. 103,104동은 조합 세대가 거의 없다고 보면 될 거 같아요. 사실 단지 규모가 크지는 않기 때문에 동에 따라서 엄청난 가격 차이가 있어 보이지는 않습니다.  단점이라면 무리하게 세대수를 늘리기 위해서 단지 모형 자체가 조금 이쁘지는 않아요. 일부 라인은 방1,2에 창이 일부 가려져 보이기도 합니다.

여담으로 최근 강북권역에 공급한 이슈 단지의 평형 구성을 한번 볼까 하는데요. 최근 강북에는 중대형 평형 비율이 매우 높아지고 있는 추세 입니다. 그러나 여전히 대출금리가 높고 환금성이 좋은 국민 평형 비율이 높은 단지가 청약 경쟁률도 높게 나오는 거 같아요. 더샵 퍼스트월드도 중대형 비율이 약 53% 수준이기 때문에 분양가에 따라 조금 대형 평형 청약률 낮을 수도 있을 거 같아요...

✔️ 광운대 서울원 아이파크 평형별 경쟁률 현황

○ 특공 490세대 7,388건 접수 / 일반 1,414세대 21,129건 접수(전체 접수건 中 85㎡↓ 76%)

○ 59㎡ 타입의 경우 일반분양 32세대로 접수 5,102건, 268.5:1 최고 경쟁률 기록(일반분양 세대 低)

서울원 아이파크 소형 경쟁률 치열 중대형 청약은 미달

✔️ 서울시 면적별 거래량

○ 서울시 2024년 면적별 거래량은 85㎡이하 > 60㎡이하 > 85㎡ 초과 > 40㎡ 이하 순으로 거래 높음

○ 최근 대형 평형 소폭 상승 하였으나, 여전히 국민 평형이라 불리는 59~84㎡ 타입의 거래 비중 대부분

“분양가 낮지만 집값 상승률 더 높아”…더 커진 소형 인기기

👉 시장환경 알아보기

✔️ 중랑구 기간별 수요/입주

○ 중랑구의 평균 수요랑  2,065호, 입주량 1,299호 수준, 최근 신축 입주하며 대기 수요 일부 감소

○ 중랑구의 총 아파트는약 5.7만 세대 수준, 10년 초과 84.4%, 5~10년 이하 4.6%, 5년 이하 11.1%

✔️ 중랑구 세대수/인구수

○ 인구수는 지속적으로 감소, 반면 세대수 지속적으로 증가 추세, 현재 인구는 38만명 수준

✔️ 중랑구 전입/전출

○ 중랑구는 노후된 주거 단지 많으며, 서울권역 중 가격 수준이 낮아, 인접 지역에서 이전 수요 다수 존재

→ 전입 및 전출은 보게 되면 동쪽에서 강북 중심지 이동 수요와 하급지에서 상급지 이전 수요로 보임...

✔️ 가격 현황 알아보기

○ 지역 내 리딩 단지의 시세는 84㎡대비 대평 평형 선호도 높음 → 최대 +9.2% 수준의 가격 차이 보임

○ 비교 가능 단지로는 사가정 아이파크, 한양수자인 사가정파크, 휘경 SK뷰로 선정하여 가격 체크

○ 직접적으로 비교 가능한 사가정 센트럴 아이파크 평단가 84㎡ @36,670천원, 114㎡ @38,140천원

○ 한양수자인 사가정파크, 휘경 SK뷰는 입지 및 브랜드 고려 시 낮은 급지로 판단

✔️최근 분양사례

○ 84㎡기준 래미안라그란데 최대 9.6억, 휘경 자이 최대 8.7억, 리버센 SK뷰 최대 3.0억 프리미엄 형성

○ 최근 서울원 아이파크 1순위 경쟁률 14.94 : 1 기록, 105㎡이상 청약 마감 실패  대형 타입은 지역 시세 대비 가격부담과 대형평형 선호하는 수요 부족 등 1순위 청약 미달

✔️ 역세권 프리미엄

○ 역세권 개발 사업의 핵심 단지(초역세권 단지)와 주변 리딩 단지와 비교 시 +13~17% 수준의 가격 편차 형성

○ 특히, 최근 핫한 서울원 아이파크 분양가 논란에도 84㎡이하 1순위 마감, 무순위 내 마감 전망(대형제외)

“6개월새 2억 올랐다”...상봉·청량리·광운대 서울 동북권 집값도 들썩 - 매일경제

✔️주요 청약 정보

○ 모집공고 12.13(금), 특별공급 12.24(화), 1순위 12.26(목), 당첨자 발표 01.03(금)

○ 서울시 거주하거나 인천시, 경기도 지역에 거주하는 만 19세 이상인 자

○ 전매제한 1년, 거주의무 없음, 재당첨제한 없음

○ 전용 60 ㎡, 60~85㎡ 이하 가점제 40%, 추첨제 60% / 전용 85㎡ 초과 추첨제 100%

○ 동일 순위 내 경쟁 시 해당 거주지역 우선 요건

✔️ 모집공고

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✔️ 홈페이지

더샵 퍼스트월드 서울 공식홈페이지

더샵 퍼스트월드 서울 공식홈페이지본 적 없는 새로움, SEE THE UNSEENxn--9m1b22ap9xjubf7i2vufhb.kr

상봉 더샵 퍼스트 월드 총평

○ 평균 평당가는 35,000천원 수준(발코니 확장비 포함)

○ 중도금 무이자 : 39A,39B,44A,44B / 중도금 이자 후불제 : 59, 84A~E, 99A~D, 118

○ 상봉터미널 부지는 정비사업 선봉장으로, 향후 지역 내 대장 단지로 자리매김

○ 비교 단지  “사가정센트럴 아이파크” 실거래평당 37,000천원, 매물호가평당 42,000천원

→상봉 더샵이 상급지로 판단되나, 현 상봉역 일대 도로 및 정비사업 속도가 늦어 거주 환경 떨어짐

○ 핫한 서울원아이파크 평균 분양가 38,000천원, 창경궁 롯데캐슬 시그니처 평균 분양가 42,000천원

→서울원 아이파크 85㎡ 이하 1순위 마감, 창경궁 롯데캐슬 1순위 마감, 두 사업지 평균 가격 수준이면 국평은 충분히 경쟁력 있어 보입니다.

○ 문제는 소형과 중대형 타입인데, 세대수가 적어 괜찮으며, 타입 잘 정하셔서 청약 넣으세요.

○ 초역세권 단지인 만큼 미래가치는 충분~, 최근 강북권역 분양가 고려 시 안전 마진은 없어 보이네요...

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