[분양리뷰] 몹시 애매한 서울,대단지,브랜드 신축 (고척 푸르지오 힐스테이트)

현재의 구로구 고척동은 서울에서도 잘 알려지지 않은 지역 중 하나였다. 1980년 까지만 해도 영등포구에 속해있던 지역 이었으며 서울 최후의 교도소인 영등포 교도소가 자리하던 곳이 바로 고척동이다. 하지만 가산,구로 산업단지가 자리하고 고척스카이돔이 자리하는 등 시간이 흐르며 조금씩 인지도를 높여왔는데 현재는 가성비 좋은 서울 주거중 하나로 알려지고 있다.

이번에 분양하는 단지는 '고척 푸르지오 힐스테이트'로서 고척4구역 재개발 사업의 일환으로 들어선다. 총 983세대로서 대단지 규모를 갖췄으며 이름에서 알 수 있듯 대우건설과 현대엔지니어링 컨소시엄으로 시공된다.

분양측에서 내세우는 장점은 목동학원가와 학군등이 가깝다는 것이며 원스톱학세권, 생활인프라, 숲세권 힐링 라이프 등이다.

(역에서 단지까지 도보로는 대략 20분 정도)

실제로 다녀온 고척 푸르지오 힐스테이트의 첫인상은 교통이 불편하다는 것이다. 1호선 개봉역이 가장 가까운 지하철 역임에도 불구하고 도보로 이동하기는 꽤 부담스러운 거리였다. 걷자면 못 걸을 거리는 아니라고 하더라도 항상 도보로 역을 이용하기에는 분명 불편함이 클 것으로 예상되는 거리이다. 2호선 양천구청역은 도보로 더욱 오랜 시간이 소요되며 그마저도 양천구청역은 2호선 지선노선이기 때문에 신도림에서 다시 2호선을 환승해야 하는 부분도 존재한다.

(고척초는 좀 걸어야 하고, 고척중은 가까운편)

버스를 타면 목동내 학원가를 이용할 수는 있다. 오목교까지는 꽤 거리가 되지만 목동 11단지 인근 사랑의 거리부터 시작되는 학원가들은 그리 멀지 않다. 학군이 가깝다는 것이 왜 홍보되는지는 의아하지만 어쨌든 목동 학군과 고척동은 아무런 관계가 없으며 실제로 이번 분양단지에서 가장 가까운 고척초등학교는 서울상위 77%, 고척 중학교는 93% 정도의 수준이다. 단순히 목동 학원가를 버스타고 다닐 수 있다는 것으로 홍보할 수 있다면 강서구 일대, 염창동, 영등포일대는 모두 해당되는 사항이다.

(아이파크몰과 코스트코가 함께있다)

생활편의성에서 코스트코는 좋은 메리트가 된다. 가깝고 규모를 갖춘 코스트코를 쉽게 이용할 수 있기 때문이다. 하지만 아이파크몰은 익숙하지 않은 음식점들이 대부분이며 S&P쪽으로도 유니클로, 에잇세컨즈, 탑텐 정도를 빼고는 잘 기억나지 않는다. 아이파크 몰 하면 보통 용산을 떠올릴텐데, 그곳과 비교하기에는 한참 작은 규모이다. 응급의료가 가능한 구로성심병원이 있는 것은 좋은데 이쪽은 은근히 병원시설이 많은 편이긴 하다. (이대목동병원, 이서울병원, 서남병원, 고대구로병원 등)

안양천 산책로, 고척근린공원, 계남근린공원 등도 홍보문구에 써 놓았는데... 음 뭐 이용하자면 이용할 수는 있겠지만 가깝다고는 못하겠다.

조금 요약해보자면 역세권도 아니고, 완벽한 학세권이거나 경쟁력 있는 학군이 아니다. 편의시설은 풍성해 보이지만 대형마트나 대형슈퍼가 존재하지도 않는다. 말 그대로 '애매'한 부분이 많다. 물론 서울 신축이라는 점에 주안점을 두겠다면 수긍할 수 있지만 세부적인 입지력에서 좋은 점수를 주기는 어려운 상황이다. 오히려 조금 위에 자리한 고척파크푸르지오의 입지가 훨씬 좋게 느껴지는건 도땅만이 아닐것이다.

(실제로 항공기가 부지 바로 위를 비행한다)

가장 큰 고려사항은 비행기 소음 문제이다. 이지역의 비행기 소음은 원래 디폴트 값이 아니냐고 생각할 수 있겠지만 이미 해당지역에서 수년이상 거주하여 자신은 괜찮다고 생각한 경우가 아닌 경우에는 심사숙고할 필요가 있다. 우선 이번 고척 푸르지오 힐스테이트의 부지는 공식적으로 소음영향권에 들어오는 지역임을 알 필요가 있다. 소음 지도로만 보면 영향권 외곽이라고 생각할 수 있겠지만 실제는 그 '영향권'에 있다는 것 만으로도 일상의 만족도가 크게 달라질 수 있다. (영향권 밖에 지역도 분명 소음은 들린다, 다만 기준치보다 작게 들리기 때문에 영향권 외로 표기될 뿐)

(하필이면 이 공식 소음영향권 안에 들어와있다)

그럼 김포공항 소음의 가장 큰 문제점은 무엇인가? 바로 횟수다. 굉음을 내는 비행기가 하루에 한시간 씩 다닌다면 별 문제가 되지 않는다. 하지만 김포공항은 세계 최다노선으로 유명한 서울-제주 구간이 왕래하는 공항이며 그에따라 수분에 한대 씩 비행기를 목격할 수 있다. 게다가 이 소음영향권 안에 들어있다는 것은 비행기들의 이착륙 루트의 연장선상에 자리한다는 뜻인데 마침 이번 고척 푸르지오 힐스테이트가 이 영향권 안에 들어가 있다는 것만 해도 상당한 패널티라 생각된다.

당연히 공급측에서는 이런 사실을 밝히지 않는다. 모델하우스에서 상담받을 때 물어보면 원래 이동네는 다 시끄럽다고 말할 수는 있겠지만 영향권에 딱 들어와 있다는 점을 말해줄리 없을 것이다. 신축이 좋고 선호도가 높은것은 이미 잘 알려진 사실이지만 그 신축의 만족감을 누리는데 있어 비행기 소음이란 변수가 있다는 것은 실거주든 투자든 꼭 생각해볼 점이 될 것이다.

한편 분명한 패널티가 있음에도, 이번 분양단지의 분양가는 일대 최고가를 놓치지 않을 것이다. 신축 아파트로서 높아진 공사비를 모르는 바는 아니지만 문제는 그 수준이다. 주변에 마땅한 비교신축 단지가 없기 때문에 이번 분양단지 가격의 적정선을 비교하기 어렵다는 것도 문제다. 역에서 비슷한 거리인 입주 11년차의 개봉푸르지오 전용59는 현재 7억 중반대이며 입지가 확실히 좋은 고척파크 푸르지오는 입주 15년차에 전용59가 9억 초반이 시세이다. (물론 고척파크 푸르지오가 목동단지 재건축 이슈 등으로 상승세가 높았긴 하다)어쨌든 이번 분양단지의 가격은 일대 구축과는 비교할 수 없는 수준으로 산정될 가능성이 높다.

높은 분양가 상승률, 그럼에도 흥행에 성공하던 서울중소형 신축.

이 공식이 과연 이번 분양에서도 유효한지는 소비자가 판단할 몫이다.

뉴글공식유튜브 '도땅임장' 고척푸르지오힐스테이트 바로보기 : https://www.youtube.com/watch?v=ZAO9o6JQTIs

🌸 뉴글 인기 콘텐츠 더 보기