삼성과 한배를 탄 고덕신도시의 운명은?

부동산 손민수템 #21 반세권

안녕하세요? 트민녀입니다.

길고도 짧은 설 연휴 잘 보내셨는지요?

트민녀는 본가에 하루 다녀온 뒤 넷플릭스(중증외상센터 재미지던군요😆)와 유튜브 알고리즘에 빠져 지냈을 뿐인데 연휴가 ‘순삭’했습니다

알 수 없는 유튜브 알고리즘 세계에 이끌려 ‘경기도에서 미분양이 가장 심각한 도시’라는 썸네일의 영상을 보게 됐는데요. 경기도에서 미분양이 많은 도시 Top10을 다룬 영상이었습니다.

이미지 출처 : 부동산과학자 유튜브 채널 화면 캡쳐

2주 전에 올라온 영상이었는데, 24년 10월말 자료 기준으로 평택(2609가구), 이천(1612가구), 양주(712가구) 순으로 미분양 아파트가 많다는 설명이었습니다.

영상을 보고 궁금해서 최신 자료를 더 찾아봤는데요. 

경기도청에서 24년 11월말 집계한 자료가 올라와 있었습니다.

📌 경기도 미분양 아파트 현황

자료 출처 : 경기부동산포털(24년 11월 30일 기준)

지난해 11월말 기준으로도 경기도에서 미분양이 많은 도시는 평택(2497가구)이 1위였는데요. 이어 이천과 오산 미분양 물량이 각각 1600가구, 1360가구씩으로 2,3위를 차지했습니다.

31개 시·군으로 구성된 경기도 전체 미분양 아파트 물량이 1만521가구였는데요. 이들 3개 지역의 미분양 물량(5457가구)이 경기도 전체 물량의 절반에 달합니다. 2023년 말과 비교하면 10배 넘게 증가한 것인데요.

 이미지 출처 : 중앙일보

이들 3곳의 공통점은? 다들 아시겠지만 경기도 남부의 ‘반도체 벨트’라는 점이죠. 

일명 ‘반세권(반도체+역세권)’ 신조어를 만들어 낼 정도로 주목받았던 지역인데요.

지난해 10월보다 미분양 물량이 소폭 줄었지만 평택의 경우 여전히 경기도 전체 미분양 물량의 24%가량이 집중돼 있었습니다. 

평택에서도 미분양이 많은 지역은 화양지구.

이 곳은 평택 화양지구도시개발사업조합이 평택시 서쪽인 현덕면 화양리 일대 279만㎡ 부지에 2만가구를 조성하는 민간주도 개발사업지인데요.

세계 최대 반도체 공장인 ‘삼성전자 평택캠퍼스’를 끼고 있는 평택 고덕국제신도시까지 자동차로 30분 정도 거리여서 배후 주거지로 꼽히는 곳이죠.

하지만 최근 몇 년간 화양지구에서는 미분양이 이어졌습니다. 분양한 아파트마다 처참한 분양 성적을 보였는데요.

이미지 출처 : 땅집고

지난해 5월 신영씨앤디가 평택 화양지구 9-1블록에서 분양한 ‘신영지웰 평택화양’은 999가구 중 852가구가 주인을 찾지 못해 미분양 상태인 것으로 집계됐습니다.(24년 11월 30일 기준)

자료 출처 : 경기부동산포털(24년 11월 30일 기준)

화양지구는 대규모 미분양에 이어 엎친 데 덮친 격으로 올초 기반시설 공사 중단이라는 악재가 터졌는데요.

자금 유동성 문제를 겪고 있는 조합이 공사대금을 제때 지급하지 않아 화양지구 내 도로·상수도 등 기반시설 공사를 맡은 DL건설이 공사 중단을 선언한 것으로 알려졌습니다.

화양지구는 올해 하반기부터 내년까지 6000여 가구가 입주할 예정입니다. 공사비 지급 문제가 해결되지 않아 기반시설 공사가 차질을 빚게 되면 입주 시기도 지연될 수도 있는데요.

평택에서는 지난해 11월 기준 악성 미분양으로 불리는 준공 후 미분양 단지는 없지만, 하반기 화양지구 첫 입주를 앞두고 우려의 목소리가 커지고 있죠.

화양지구에서 대거 미분양이 발생한 가운데 K-반도체 ‘반세권’의 핵심 입지에 속하는 고덕국제신도시에서도 미분양 단지가 등장했습니다.

고덕신도시는 수도권 청약시장에서 완판 행진을 이어가던 곳으로 청약 가점이 높아야 진입할 수 있었던 지역인데요. 고덕신도시에서 처음으로 상시 줍줍을 진행하는 단지가 나왔네요.

A50블록에 들어서는 ‘고덕 미래도 파밀리에’가 선착순 분양 중인데요. 모아종합건설과 신동아건설 컨소시엄 단지로 지난해 12월 중순 분양한 단지여서 경기도의 11월말 기준 집계 자료에는 포함되지 않았습니다.

2022년 사전청약 당시 1순위 평균 경쟁률이 48.5대 1을 기록했을 정도로 인기를 끈 단지였는데요. 12월 본청약에서 461가구(특별공급 포함)를 모집했고 1순위 청약 경쟁률이 평균 3.36대 1을 기록했습니다.  

1순위 청약 마감에는 성공했지만 정당 계약을 채우진 못해 1월 12일 무순위 청약을 진행했습니다. 이어 1월 14일 선착순 동호지정계약(선착순 줍줍)을 진행했고, 현재 상시 줍줍까지 이어졌는데요.

삼성전자 캠퍼스와 가까운 입지인 데다 분양가상한제 단지로 전용 84㎡ 최고 분양가가 5억3690만원으로 책정돼 주변 시세보다 1억원정도 저렴한 편입니다.

청약에 당첨되더라도 전매제한 3년, 거주의무기간 3년이 적용되는 단지여서 분양권을 바로 팔아 단기 시세차익을 보긴 어렵기 때문에 실거주 수요 중심으로 청약한 것으로 보입니다.

계약이 부진한 이유로는 법정관리에 들어간 신동아건설을 꼽을 수 있죠.

이 단지 계약일이 1월 6~8일이었는데, 하필 정당계약 첫날에 신동아건설의 법정관리 소식이 전해지면서 계약을 포기한 당첨자가 속출했습니다.

경기가 좋지 않은 상황에서 입주가 올해 9월 예정인 후분양 단지이고, 거주의무까지 묶여있다는 점이 부담으로 작용했을텐데요. 투자 수요 진입이 어려운데다 삼성전자의 위기로 좀처럼 회복되지 않는 주변 아파트 시세도 한몫한 것 같습니다.

삼성전자를 등에 업고 2021년~2022년 급등했던 평택 아파트값은 2023년 하반기 조정을 거치면서 고점과 비교하면 30~40%이상 하락한 곳들이 많은데요. 

한때 9억원까지 치솟았던 삼성전자 평택캠퍼스 인근 고덕신도시 전용 84㎡ 국평 아파트는 5억원 중반대에서 6억원 중반대에 거래되고 있습니다.

고덕국제신도시 대장 아파트 전용 84㎡ 최근 실거래 평균가격을 살펴 봤는데요.

‘고덕국제신도시 파라곤’은 6억6000만원, ‘고덕자연앤자이‘은 5억5000만원 선입니다.

평택 경제를 뒷받침하던 삼성전자가 반도체 업황 악화와 실적 부진을 겪으면서 일대 집값도 휘청이는 모습인데요.

삼성전자가 반도체 공장 3곳(P4·P5·P6)을 추가로 짓는다는 투자 계획을 밝히면서 ‘반세권’ 투자 수요가 몰려 집값이 치솟았죠. 

하지만 실적 부진을 이유로 삼성전자는 P5 기초공사를 멈췄고, P4 설비 투자도 미루게 됩니다. P2와 P3 공장은 일부 생산라인 전원을 내리는 ‘콜드 셧다운’에 들어갔습니다.

지역 경제가 흔들리면서 평택 부동산은 물론 경기 남부 반도체 벨트 권역이 침체에 빠졌는데요.

삼성전자 평택캠퍼스 일대 전경

이미지 출처 : 평택시

문제는 앞으로 평택에 새 아파트 공급이 단기간 집중된다는 점이죠. 평택은 올해부터 3년동안 2만8000~3만1000가구가 입주를 앞두고 있습니다.

고덕신도시를 비롯해 브레인시티, 지제역세권지구, 화양지구, 안중역세권지구 등 택지 개발이 잇따르면서 당분간 미분양 늪에 빠질 것이란 전망도 나오고 있죠.

물론 평택 내에서도 삼성전자 캠퍼스와 GTX역을 품은 고덕신도시와 지제역세권, ‘미분양의 무덤’ 화양지구가 있는 서평택 지역의 미래가치는 조금 달라 보입니다.

하지만 공급 과잉 여파로 미분양 물량이 늘고 ‘반세권’ 후광마저 사라지면서 집값 하락폭이 커지고 있는 것이 평택 부동산 시장의 현주소입니다.

‘삼성전자 주가 따라 움직인다는 고덕 집값’

삼성전자와 한배를 탄 운명 공동체임은 부인할 수 없는데요.

글로벌 경쟁에서 입지가 밀린 삼성전자가 위기를 극복하려면 앞으로 시간이 꽤 걸릴 것으로 예상됩니다.

설 연휴기간 트럼프 2기 행정부의 반도체 보조금 정책 변화와 중국 AI모델 ‘딥시크’ 등장으로 해외발 이슈까지 더해진 상황에서 1월 31일 오늘 삼성전자가 2024년 4분기 및 연간 실적 확정 발표를 하네요. 

앞서 잠정 실적 발표에서는 매출과 영업이익이 전기보다 감소한 것으로 나왔는데요….

두둥! 우리가 궁금한 반도체 성적표는 과연?

주가와 집값은 또 얼마나 영향을 받게 될까요?

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