조정대상지역 지정 전 매매계약 체결, 조정대상지역 지정 후 잔금 지급.. 취득세는?

부동산을 취득할 때 납부하는 세금, 취득세

부동산을 취득할 때에 취득세를 납부해야한다. 취득하는 자 기준으로 소유하는 주택 수와 취득하는 부동산이 조정대상지역과 비조정대상지역 중 어디에 위치해 있는지 등에 따라 취득세율도 달라지며, 현재 주택 매매 취득세율은 아래와 같다.

그렇다면, 주택 매매계약 체결 당시에는 비조정대상지역 내 주택이였으나, 잔금 지급 당시에는 조정대상지역 내 주택이 된 경우, 잔금 지급 후 납부하는 취득세에 취득세율을 어떻게 적용해야하는지에 대해 살펴보도록 하자.

부동산 매매계약을 체결할 때는 비조정대상지역이였는데, 잔금을 지급할 때는 조정대상지역이 되었다면, 나는 몇 %로 취득세를 납부해야하는 것일까?

10.15 대책으로 조정대상지역이 기존 서울 내 강남4구(서초·강남·송파·용산)에서 서울 전역과 경기 12개 지역으로 확대 지정되었다. 이로 인해 10.15 대책 전에 비조정대상지역 내 주택 매매계약을 체결하였는데, 아직 잔금을 치루지 않은 매수자들은 적잖이 당황했을 것으로 예상된다. 실제로도 이에 대한 상담 문의가 쇄도하였다.

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결론부터 말하자면, 조정대상지역 지정고시일 이전에 주택에 대한 매매계약을 체결한 경우에는 조정대상지역으로 지정되기 전에 주택을 취득한 것으로 본다.

예를 들어, 내가 속한 세대가 1주택을 보유한 상태에서 서울시 성동구 내 주택을 매매하기 위한 계약을 10월 15일 이전에 체결하였다. 매도자에게 계약금을 모두 입금했으며, 이체내역을 통해 이를 입증할 수도 있다. 다만, 중도금과 잔금은 10월 15일 이후로 설정되어 있기 때문에 취득하는 과정에서 성동구 주택이 비조정대상지역 내 주택에서 조정대상지역 내 주택으로 변한 것이다.

취득세는 잔금을 치루고 부동산 등기부등본을 이전하면서 납부하는 세금이지만, 이때에는 매매계약 체결일인 10월 15일 이전을 기준으로 성동구가 조정대상지역인지 비조정대상지역인지를 판단한다.

즉, 지금 상황에서는 1주택을 보유한 세대가 비조정대상지역 내 주택을 추가로 매매 취득하는 것으로 보아 매매가액과 전용면적에 따라 1.1%~3.3%나 1.3%~3.5%가 적용되는 것이다.

만약 1주택을 보유한 세대가 주택 매매 계약을 체결할 때부터 조정대상지역 내 주택을 추가 취득하는 경우였다면, 전용면적에 따라 8.4%나 9%의 세율이 적용되기 때문에 5.1%~7.3%나 5.5%~7.7%까지 차이가 발생하는 것이다. (일시적 1세대 2주택이 아닌 경우로 가정)

잠깐, 일시적 1세대 2주택은 혜택이 있나?

새로 취득하는 주택이 1세대 내 두 번째 주택으로 조정대상지역에 위치해있으면 바로 중과 취득세율이 적용된다. 다만, 일시적 1세대 2주택인 경우로 신규주택 취득 후 종전주택(주택, 주택 수 산정시 주택으로 간주되는 입주권·분양권·오피스텔 포함)을 3년 이내에 처분하는 경우에는 중과세율 적용을 배제하고 1주택을 취득하는 것과 같이 일반세율을 적용해준다. 두 번째 주택이 비조정대상지역 내 주택이라면 취득세율이 동일하지만, 조정대상지역 내 주택이라면 세율이 크게 차이나므로 신규주택 취득 후 3년 이내 종전주택을 처분하지 못했을 때 본세 뿐만 아니라 가산세까지 과세되기 때문에 실제 부동산 취득 및 양도 계획에 따라 신중하게 세율을 적용해야 한다.

이번 편에서는 주택 취득 과정에서 비조정대상지역 내 주택이 조정대상지역 내 주택으로 바뀔 경우 취득세율과 일시적 1세대 2주택에 적용되는 주택 취득세율에 대해 알아보았다.

다음 편에서는 주택분양권과 조합원입주권, 오피스텔을 매매로 취득하는 경우와 주택 등을 증여나 상속을 원인으로 부동산 등을 취득하는 경우에는 취득세율이 어떻게 적용되는지 알아보도록 하자.