'투과지역+토허제' 환장 콜라보, 지방선거 흔들까

“규제가 아닌 현실의 충돌”

지난 10월 15일, 정부가 ‘주택시장 안정화 대책’이라는 이름으로 서울 전역과 경기 주요 지역을 투기과열지구와 토지거래허가구역으로 묶었습니다.

정책 발표 직후 시장은 술렁였습니다. 투기 억제라는 명분 아래 사실상 서울의 정비사업 전역이 ‘거래 정지 구역’으로 묶이는 결과가 나타났기 때문입니다.

이번 조치는 단순히 부동산 과열을 막겠다는 차원이 아니라, 정비사업의 숨통을 동시에 죄는 복합 규제입니다.

서울과 수도권의 재개발·재건축 사업을 사실상 ‘일시 정지’시켰다고 해도 과언이 아닙니다.

실제로 상황이 심각하고, 저도 이번에 국민의힘 김재섭 의원이 위원장을 맡은 ‘주거사다리정상화특별위원회’에 위원으로 동참 요청을 받아서, 이번 주 목요일 첫 회의에 참석할 예정입니다.

위원회는 이번 조치가 단지 시장 냉각을 위한 규제가 아니라, 공급 기반을 흔드는 정책이 될 수 있다는 문제의식을 공유하고 있습니다.

이 글에서는 그 정책이 어떤 배경과 의도 속에 등장했으며, 시장에 어떤 파장을 낳고 있는지 차분히 짚어보겠습니다.

규제의 이중 덫 – 투기과열지구 + 토지거래허가구역

먼저 핵심 규제의 구조를 살펴봅시다.

이번 대책은 ‘투기과열지구’와 ‘토지거래허가구역’을 동시에 지정한 복합 형태입니다.

투기과열지구 : 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 대폭 축소, 재건축·재개발 조합원 지위 양도 금지, 분양권 전매 제한 등의 조치가 따릅니다.

토지거래허가구역 : 해당 구역 내 부동산 거래 시 구청장 허가를 받아야 하며, ‘실거주 목적’이 아닌 거래는 불허됩니다.

문제는 이 두 규제가 겹치는 순간, 시장의 거래 기능이 완전히 정지된다는 것입니다.

아파트를 사고팔려면 허가를 받아야 하고, 재건축 조합원은 지위를 넘길 수도 없습니다.

즉, ‘사지도 팔지도 못하는 상황’이 되어버린 것입니다.

과거 문재인 정부 시절에도 비슷한 사례가 있었습니다.

당시 정부는 강남과 목동 일대를 토지거래허가구역으로 묶으며, ‘토지’가 아니라 ‘아파트 거래’까지 제한하는 식으로 제도를 비틀어 썼습니다.

이번 10.15 대책은 그 정책의 사실상 재판입니다.

직격탄 맞은 핵심지역 – 정비사업 밀집지

이번 규제 대상은 단순히 ‘가격 상승 지역’이 아닙니다.

면면을 보면 재개발·재건축 등 도시정비사업이 집중된 지역들이라는 공통점이 있습니다.

서울 전역 (25개 자치구)

경기 성남시 (분당, 수정, 중원 등)

광명시 (철산, 하안, 광명뉴타운)

안양시 동안구 (평촌신도시)

과천시 (중심지 재건축 구역)

용인시 수지구 (리모델링·재건축 병행 지역)

이 지역들은 공통적으로 노후 단지 비율이 높고, 최근 재건축 연한을 충족하거나 리모델링을 추진하는 구역이 다수입니다.

즉, “지금 막 움직이려는 정비사업의 출발점”에 규제가 덮친 셈이죠.

정부는 이를 ‘시장 과열 억제’라고 설명하지만, 실상은 정비사업 추진 의지를 꺾는 결과를 낳고 있습니다.

현장의 반응 – “투기 아닌데 왜 발이 묶이냐”

최근 정비사업 추진위원회들은 사무실마다 이런 전화가 빗발칩니다.

“이사갈 집을 산 뒤에 기존 집이 잘 안팔려서 지난 달에 집을 세놓았는데, 세입자가 있으니 집을 팔 수도 없는 상황입니다. 그런데 기존 집에서 재건축 조합이 곧 설립되면 현금청산자가 되네요.”

“작년에 신혼집으로 산건데, 그럼 앞으로 꼼짝없이 10년을 더 살아야 팔 수 있는건가요?”

현장의 반응은 간단합니다. “우리는 투기꾼이 아닌데 10.15대책으로 거주이전과 재산권 행사에 발이 묶였다.” 실거주 목적의 소유자, 세입자, 장기보유자가 함께 묶이면서 거래 자체가 막힌 것입니다.

특히 재개발의 경우 ‘관리처분인가 이후’, 재건축의 경우 ‘조합설립인가 이후’ 단계부터 거래 제한이 걸리기 때문에, 사업 중후반 단계 조합원들의 자산은 완전히 동결됩니다. 이를 아는 예비 조합원들은 적극적인 동의서 제출과 사업추진에 대한 동참을 망설일 수밖에 없죠.

다시 말해 “사업이 멈춘다”는 체감이 빠르게 확산되고 있습니다.

수도권, 정비사업 추진이 곧 주택공급이다

이번 10.15대책에서 정부의 의도는 급등조짐을 보이는 부동산에 대한 선제적 대응일 것입니다.

그러나 과열을 막자고 주택공급의 흐름을 깨트리면, 시장은 더 큰 불안으로 돌아온다는 것을 간과해서는 안됩니다.

정비사업은 도시의 노후주거를 개선하는 ‘도시정책’이지, 단순한 부동산 투기가 아닙니다. 실제로 그 현장엔 여전히 낡은 주거환경, 소방안전 미비, 주차난 등으로 생활 불편을 겪는 주민들이 살고 있습니다.

정비사업은 이들의 삶을 바꾸는 최소한의 ‘생활 인프라 개선 프로젝트’입니다

그리고, 정비사업이 본격화하면 부동산 가격이 오르는 건 자연스러운 흐름입니다. 오랜 기간 노후화된 주거지가 신축으로 바뀌는 과정에서 ‘미래 가치’가 반영되기 때문입니다.

즉, 정비사업은 투기적 가격 상승이 아니라 정상적인 자산의 가치 회복입니다.

그리고 정비사업은 수도권 주택공급의 가장 핵심적인 방책입니다. 실제로 서울의 신규 주택 공급에서 정비사업이 차지하는 비중은 80%에 육박합니다. 토지 가용성이 거의 없는 서울에서, 정비사업은 사실상 유일한 공급 수단입니다. 이 사업이 멈춘다면, 주택공급 시스템 자체가 붕괴되는 셈이죠.

공급절벽 장기화 경고 – “2026년 입주물량부터 평년의 3분의 1로 감소”

이번 규제는 자칫 주택공급 절벽을 장기화할 우려가 큽니다.

시장에선 이미 ‘공급절벽’ 경고등이 켜졌습니다. 부동산R114와 국토연구원 분석에 따르면 2026년 전국 입주 물량은 평년의 3분의 1 수준으로 급감할 전망입니다.

2008년 글로벌 금융위기와 2012년 저축은행 사태 등을 겪으면서 사업추진 동력 자체가 꺼진데다, 박원순 서울시장 시절 소위 '출구전략'을 통해 정비사업지를 구역해제한 여파가 본격화한데에 따른 영향입니다.

이 상황은 짧게는 2029년까지, 길게는 3기 신도시가 본격 입주하기 전까지 이어질 가능성이 큽니다.

그런데 이때 정비사업까지 틀어막으면 어떻게 될까요? 정비사업은 인허가부터 착공까지 최소 8년 이상 걸리는 장기 사업입니다. 지금 중단되면 2033년 이후 주택입주 물량공급에도 공백발생이 불가피합니다.

즉, 이번 규제는 ‘당장의 과열’을 막기 위해 ‘10년 뒤의 공급’을 포기한 결정이라는 비판을 피하기 어렵습니다. 더 나아가 주택가격 과열을 부르는 '입주물량감소'의 장기화라는 최악의 결과를 불러올 수 있습니다.

민심의 균열 – 규제의 역풍

민심도 좋지 못한 상황입니다. 실제로 규제 발표 이후 여론은 급격히 냉각됐습니다.

서울 주요 지역 여론조사에서 민주당 지지율은 불과 1주일 사이 10%p 이상 하락, 특히 노원·도봉·강북 등 이른바 ‘노도강’ 지역에서는 “규제 철회하라”는 현수막이 수백 장 걸리기도 했습니다. 이 지역들은 민주당 소속 구청장과 국회의원이 다수 포진한 곳이죠.

공교롭게도 집값은 별로 안올랐는데, 규제지역이 된 곳들 대부분이 민주당 지역구인 지역들이 많습니다.

서울 외곽지역(도봉, 노원, 강북, 은평, 관악, 구로, 금천)은 도봉구를 제외하고 모두 구청장이 민주당이죠. 경기도 지역은 국민의힘 소속 구청장인 곳이 많지만, 국회의원은 성남분당갑(안철수)와 성남분당을(김은혜)를 제외하면 모두 민주당이 국회의원인 곳입니다.

이들 지역은 이번에 토허제 지정 반대 구청장 성명에서도 빠지면서 민심이 크게 악화하고 있습니다.

결국 이번 조치로 인해 민심의 균열이 시작되는 모양새입니다. 규제를 집행한 정부는 오히려 자신들의 핵심 지지 기반 지역을 흔드는 결과를 낳고 있는 것입니다.

이 사태를 계기로 정치권도 즉각 움직임을 보이고 있습니다. 국민의힘은 김재섭 의원을 위원장으로 한 ‘주거사다리정상화특별위원회’를 발족했습니다. 개혁신당의 천하람 의원은 규제요건 충족 여부가 불분명한 지역을 지목하며 행정소송 준비에 들어갔습니다.

국민의힘 주거사다리정상화특별위원회에는 정치인, 전문가 등이 함께 참여합니다. 건설부동산 전문기자 출신이자, 현직 재건축 추진위원장으로 활동 중인 저도 이번에 위원으로 위촉됐습니다.

위원회는 이번 규제의 문제점을 분석하고, ‘거주이전의 자유 회복’과 ‘정비사업 정상화’를 주요 의제로 다룰 예정입니다. 저는 위원회에 참여해 정비사업의 현실과 규제의 부작용을 현장에서 전달할 계획입니다.

공급정책의 역설 – 규제로는 안정이 오지 않는다

정부는 시장 안정을 목표로 하지만, 안정의 조건은 ‘공급의 신뢰’입니다.

거래를 막고, 정비사업을 묶는 것은 단기적으로 가격을 누를 수 있을지 몰라도, 중장기적으로는 공급 불확실성을 키워 더 큰 불안을 낳습니다.

“규제로는 안정이 오지 않는다.”

주택시장은 신뢰의 시스템이며, 공급의 속도와 예측 가능성이 곧 안정의 기반입니다. 정부가 공급망의 ‘정맥’을 틀어막고서 안정화를 기대하는 것은 모순입니다.

“불씨는 관리해야지, 꺼뜨려선 안 된다”

지금의 정비사업 규제는 단순한 시장 통제가 아니라, 도시의 시간표를 멈추는 행위입니다.

정비사업은 한 단지, 한 조합의 문제가 아니라, 도시의 노후주거를 갱신하고, 주택시장 순환을 유지하는 시스템입니다.

정책의 목표가 단기적 가격 억제가 아니라, 장기적 주거안정이라면 지금 필요한 것은 ‘규제의 정치’가 아니라 ‘조율의 정치’입니다.

이번 10.15 대책은 정부 입장에선 부동산 과열을 막기 위한 불가피한 선택이었을지 모릅니다. 하지만 정부가 다시금 생각해야 할 것은 “공급의 숨통을 끊지 않는 선에서의 조정”입니다.

정비사업의 불씨가 꺼지면 도시의 에너지도 식습니다.

저는 주거사다리정상화특별위원회의 위원으로서, 이 불씨를 살리고, 규제의 균형점을 찾아나가는 논의에 적극 나설 생각입니다.

투기는 경계하되, 도시의 개조는 멈추지 말아야 합니다.

지금의 규제가 지방선거의 변수가 될지, 장기적인 부동산 폭등으로 이어질지,

결국 답은 ‘도시를 어떻게 이해하느냐’에 달려 있습니다.

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