토허제 아파트 실거주 없이 진입하는법!

안녕하세요. 백설기입니다~ 요즘 묶었다, 풀었다 다시 묶은 토지거래허가구역 제도(토허제)가 서울 부동산 시장의 뜨거운 감자로 떠올랐는데요.

지난 3월 21~23일간 서울시 합동 점검반이 토지거래허가구역(토허제) 확대 지정을 앞두고 투기 세력의 부동산 시장 교란 행위를 차단하기 위해 토허제 해당 지역 공인중개업소를 찾아 조사에 나섰다. /사진=서울시 홈페이지

오늘은 이 토허제로 묶인 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구 아파트를 실거주하지 않고도 합법적으로 매입할 수 있는 방법에 대해 설명해보려고 합니다.

토허제는 정부가 투기 과열을 막기 위해 일정 면적 이상의 부동산을 거래할 때 관할 구청장의 허가를 받아야 하는 제도입니다. 또 토허제가 적용된 부동산을 취득한 뒤 2년간 실거주(전입신고 후)해야 하는 의무도 생기기 때문에 전세를 끼고 매수하는 '갭투자'가 불가능합니다.

하지만 최근 토허제의 사각지대로 경매 시장이 화두로 다시 주목을 받고 있습니다. 아파트를 경매로 사들이면 매매했을 때와는 다르게 실거주를 해야 한다는 의무가 없기 때문입니다.

부동산 거래신고 등에 관한 법률 제14조에 따르면 ‘민사집행법에 의한 경매’는 토지거래계약 허가 대상에서 제외하고 있습니다.

전세를 놓아 전세보증금을 제한 금액으로 아파트를 소유할 수 있어 투자비용을 줄일 수 있다는 점에서 투자자들에게 경매 시장이 최근 각광을 받고 있는 겁니다.

실제 서울 아파트 경매 시장에서 낙찰가가 시세를 뛰어넘는 사례가 계속 이어지고 있습니다. 응찰자도 급증하는 동시에 감정가 대비 낙찰가 비율을 뜻하는 낙찰가율도 뛰어오르는 모습입니다.

2025년 서울 아파트 경매 월별 진행 건수와 낙찰률, 낙찰가율. /자료=지지옥션

지지옥션에 따르면 지난 3월 24일부터 이달 10일까지 토허제가 해당하는 13개 아파트가 낙찰됐습니다.

낙찰가율은 평균 102.9%를 기록했습니다. 13개 가운데 10개가 감정가보다 높은 가격에 새 주인을 찾았는데요. 심지어 5개는 실거래가보다 높은 가격에 낙찰이 됐습니다.

송파구 잠실동 우성1‧2‧3차 아파트 전용면적 131㎡(12층)도 최근 감정가(25억4000만원)보다 25% 높은 약 32억원에 낙찰이 됐는데요. 26명이 응찰하면서 치열한 경쟁을 벌였습니다. 이는 올해 1월 매매 실거래 기준 최고가인 28억7500만원보다 3억원 이상 높은 가격에 주인을 찾은 겁니다.

또 강남구 청담동 건영아파트 전용면적 84㎡(17층)도 지난 2일 감정가(30억3000만원)보다 26% 높은 가격에 낙찰이 이뤄졌습니다. 17명이 입찰에 참여한 결과 약 38억원에 낙찰이 됐는데 이는 지난 3월 실거래가(33억원)보다 5억원 정도 높은 가격입니다.

이렇게 투자자들 사이에서 일종의 틈새 시장으로 입소문이 나고 있는 경매로 토허제 아파트 사기 전략은 실거래가를 끌어올리는 요소로 작용하고 있습니다.

이 때문에 일각에서는 토허제 취지에 맞게 매매 시장뿐 아니라 경매 시장도 토허제를 적용해야 정책 효과를 볼 수 있지 않겠냐는 불만의 목소리도 나오고 있습니다.

메이플 자이 아파트 예상 조감도. /사진=GS건설

정비사업 보류지 역시 토허제를 피해 매입할 수 있는 수단으로 떠올랐습니다. 보류지는 재건축·재개발 조합이 조합원의 지분 누락·착오 발생이나 향후 소송 등에 대비하기 위해 일반 분양하지 않고 남겨두는 물량입니다.

서울 서초구 잠원동 신반포4지구를 재건축한 메이플자이 아파트 보류지 29가구가 오는 18일까지 입찰을 통해 집주인을 찾을 예정인데요. 매물은 전용면적 59㎡ 28가구, 84㎡ 1가구 등 총 29가구입니다. 보류지는 토허제 적용 대상이 아니기 때문에 실거주 의무가 없다는 점이 투자자들의 관심을 끌고 있습니다.

보류지도 경매처럼 최고가 입찰 방식으로 낙찰이 이뤄집니다. 이번에 신반포4지구 재건축 조합이 제시한 최저 입찰가는 전용 59㎡ 35억원, 전용 84㎡ 45억원입니다. 3.3㎡당 가격으로 환산하면 약 1억3000만~1억4000만원으로, 지난해 2월 3.3㎡당 평균 분양가(6705만 원)와 비교하면 2배에 달하는 수준입니다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 메이플자이 전용 59㎡(32층) 입주권은 지난 2월 32억원에 손바뀜을 하면서 최고가를 다시 썼습니다. 전용 84㎡(24층) 입주권 역시 지난 3월 47억263만원에 신고가를 갱신했습니다.

이처럼 토허제의 사각 지대가 새로운 투자 수단으로 떠오르면서 각 자치구에는 각종 문의와 민원이 쏟아지고 있다는데요. 최근 국토교통부와 서울시는 토허제에 대한 법률 검토와 세부 운영 가이드라인을 만들겠다고 선언했습니다. 지방자치단체별로 접수되는 민원 내용 등을 파악한 뒤 국토부와 통일된 지침에 관한 세부 내용을 논의할 계획이라고 합니다.

신중히 검토해 잘 만든 정책은 시민들의 불편을 없애 좋은 결과를 낳지만, 급하고 부실하게 내놓은 정책은 더 많은 부작용을 낳을 수 있습니다. 아무쪼록 정부에서 더 촘촘하고 세심한 방안을 강구해 토허제 정책 취지에 맞는 해결책을 내놓기를 바랍니다.

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