확대되는 세컨드홈 제도, 전원생활의 기회가 될까?...겠냐?!

정부가 최근 발표한 「지방중심 건설투자 보강방안」에는 세컨드 홈 지원 확대가 포함되어 있다. 세컨드 홈에 대한 세제 특례는 2024년부터 이미 시행되고 있었으나, 이번 발표로 적용 지역과 혜택 범위가 한층 넓어질 전망이다. 이제는 인구감소 지역뿐 아니라 비수도권 인구감소관심지역에도 세컨드 홈을 마련하면 1주택자로 간주하여 세제상 혜택을 받을 수 있게 된다.

이 변화가 부동산 시장 전체를 뒤흔들 정도의 이슈는 아니지만, 전원생활이나 오도이촌(五都二村)을 고민하던 이들에게는 눈여겨볼 만한 기회이다. 바닷가나 산자락, 문화유산 인근에 주말마다 찾을 수 있는 작은 집을 마련하고 싶었으나 세 부담 때문에 망설였던 이들에게는 이번 개정이 현실적인 선택지를 열어주는 셈이다.

이번 칼럼에서는 확대된 세컨드 홈 정책의 주요 내용을 짚고, 달라진 제도 속에서 살펴야 할 세무적 포인트를 정리하고자 한다.

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세컨드 홈 세제 특례, 어떻게 달라지나?

세컨드 홈에 대한 세제 특례는 2024년부터 「인구감소지역 부활 3종 프로젝트」의 일환으로 도입되어 이미 시행되고 있었다. 그러나 적용 지역이 인구감소지역으로 한정되고, 가격 제한도 존재하여 실제로 혜택을 적용받는 이들은 많지 않았다. 이번에 발표된 ‘지방중심 건설투자 보강방안’은 이러한 한계를 보완하고 적용 대상을 넓히는 데 초점이 맞춰져 있다.

비수도권 인구감소관심지역까지 확대된다. 앞으로 해당 지역에서 요건을 갖추어 세컨드 홈을 취득할 경우 세제 혜택을 받을 수 있다. 취득 시 취득세부터 종합부동산세, 재산세와 같은 보유세 부담이 줄어드는 것은 물론, 장래 양도 시 양도세 측면에서도 유리한 조건이 마련되는 셈이다.

현재 인구감소지역은 89곳, 인구감소관심지역은 13곳이 지정되어 있다. 인구감소지역은 5년 단위로 행정안전부가 고시하는데, 2021년 10월 최초 지정 이후 2026년 10월에 추가 지정 예정인 상황이다. 따라서 다음 달에 어떤 지역이 새롭게 포함되는지 확인하는 것도 중요하다.

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가격 제한이 각각 9억 원과 12억 원으로 대폭 상향되어 더 많은 주택이 혜택 대상에 포함될 수 있게 되었다.

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세컨드 홈 세제혜택의 세목별 주의 사항

① 양도소득세

세컨드 홈 특례에서 가장 주의해야하면서도 유념해야할 것이 양도소득세다. 현행 규정상 기존 1주택자가 인구감소지역에서 기준시가 4억 원 이하(이번 개정으로 9억 원까지 확대 예정)의 세컨드 홈 1주택을 취득하는 경우, 기존에 보유하던 주택을 양도할 때 비과세 혜택을 적용받을 수 있다.

여기서 주의할 점은 이 혜택이 세컨드 홈 자체의 양도에는 적용되지 않는다는 사실이다. 다시 말해, 인구감소지역에 새로 취득한 주택을 팔 때가 아니라, 그 전에 보유하고 있던 기존 주택을 양도하는 경우에만 비과세가 가능하다. 또한 반드시 세컨드 홈 취득 이전부터 보유하고 있던 주택이어야 하며, 세컨드 홈을 먼저 취득한 뒤 그 이후에 구입한 주택에는 이 특례가 적용되지 않는다.

따라서 단순히 “추가 주택을 사면 혜택이 있다”는 수준에서 그칠 것이 아니라, 기존 주택의 보유 현황과 향후 처분 계획까지 염두에 두고 전략을 세워야 한다. 그렇지 않으면 혜택을 기대했다가 되레 불필요한 세금을 부담하는 상황에 직면할 수 있다.

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② 취득세

세컨드홈 취득 과정에서 주의할 세목 중 하나는 취득세다. 우선 기억해야 할 점은 취득세 감면은 유상거래에 한해 적용된다는 것이다. 지방세 특례제한법에서도 유상취득을 전제로 규정하고 있으며, 부담부증여 역시 명확히 제외되어 있다. 따라서 증여와 같은 방식으로 세컨드홈을 마련하는 경우에는 취득세 감면 혜택을 기대하기 어렵다.

또한, 감면율(최대 50%)의 적용 방식에도 세심한 검토가 필요하다. 법령에서 규정한 25% 취득세 감면은 전국적으로 동일하게 적용되지만, 나머지 25% 감면 여부는 각 지방자치단체의 조례에 따라 달라진다. 즉, 실제 적용되는 감면율은 지역에 따라 25%에서 50%까지 차등을 보일 수 있다.

실제로 2025년 9월 현재 기준으로 보면, 강원특별자치도, 경기도, 전북특별자치도, 충청남·북도 등은 조례로 추가 감면을 25%로 규정하고 있는 반면, 경상남·북도, 전라남도, 제주특별자치도 등 일부 지역은 관련 조례 내용이 확인되지 않아 취득 전 별도의 확인이 필요하다. 결국 세컨드홈 취득을 계획한다면 단순히 국가 차원의 법령만 볼 것이 아니라, 해당 지역 조례까지 꼼꼼히 확인해야 실제로 얼마만큼의 취득세 감면을 받을 수 있을지 정확히 알 수 있다.

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마무리하며...

세컨드 홈 제도의 확대는 세제 측면에서 문턱을 낮추는 조치이지만, 인구감소지역이라는 특성상 투자 대상으로서의 매력은 제한적이다. 생활 인프라 부족, 자산가치 상승 여력의 한계는 투자 관점에서 봤을 때 부담으로 작용할 수 있다.

그럼에도 이번 세제 혜택 확대가 의미 없는 것은 아니다. 오도이촌이나 전원생활을 꿈꾸는 이들에게는 세제 부담을 덜며 휴식을 위한 작은 집을 마련할 수 있는 기회가 될 수 있다. 결국 세컨드홈은 투자보다는 라이프스타일 선택의 영역으로 이해하는 것이 적절하다. 주변에 전원주택을 고민하는 이가 있다면 이번 세제 혜택을 가볍게 참고해 두는 것도 유익할 것이다.