서울 동대문구 신축 대장 될 이문4구역 - 초기투자금 총투자금 입주가치 분석

2022년 하락했던 서울 수도권의 집값이 이제 어느정도 상승할만큼 했다! 대출 규제와 추가 공급대책이 예고된 지금 당분간은 집값이 오를 일 없지 않을까?라고 생각들 하던데요. 이런 의견에 저는 다른 생각을 가지고 있습니다. 

조금 과하게 잡으면 서울, 수도권 집값 상승은 이제부터 스타트라인에 섰다!라고 생각하는데요. 그렇게 생각하는 그 이유는 단순합니다. 공급과 금리 때문입니다. 

여러가지를 분석해봐도 결국은 큰 대원칙으로 돌아오게 되더군요. 공급과 금리측면의 영향을 가장 많이 받는 서울 수도권 부동산입니다. 그러니 두 요소 모두 향후 상방 압력을 받을 확률이 훨씬 높기에 그리 생각하는 것이고요. 

그런면에서 서울의 신축이 될 아파트를 미리 선점하는건 현재시점에서 최고의 선택이라 봅니다. 

오늘 분석해볼 곳은 동대문구의 이문휘경뉴타운 이문4구역입니다. 3~4천 세대의 대단지들이 함께 모여있어서 상당한 안정감을 줄겁니다. 여러 뉴타운을 가보면 동네전부가 깔끔하고 신도시 같은 느낌을 받을 수 있죠. 강동구 고덕 같은 느낌. 물론 이문휘경뉴타운은 지상철인 1호선이 지나가기에 조금은 단절된 느낌이 아쉽습니다. 

아래는 1년전 이문휘경뉴타운의 시세를 정리해뒀던 자료인데요. 

현재는 어느정도 투자금이 필요한지 마지막에 비교 분석해 뒀습니다. 바쁘시다면 마지막만 확인하셔도 될겁니다. 그럼 제 나름대로 시세 업데이트겸 해서 이문4구역을 분석해보도록 하겠습니다. 

- 이문4구역이 위치한 동대문구의 현재 분위기는?

서울매매,전세가격 지수 / 서울 미분양물량 / 인접지역 공급물량

서울의 매매가는 제일 평당가가 비싼 5분위의 경우 전고점대비 10% 내외 상승, 4분위는 전고점 인근, 3분위는 10%정도 빠진 금액대를 형성하고 있습니다. 이미 중위가격을 가진 단지들도 2021년 전고점에 수준까지 회복을 한 상태이고요. 

미분양의 경우 서울은 2,000호가 넘어가지 않는다면 시장이 주춤하지 않는다고 생각을 하고 있습니다. 현재는 서울 외곽지인 은평구에서조차 85타입 15억을 받아주는 활황 분위기이니 당분간은 미분양물량이 늘어날 일은 없을 것이고요. 

공급의 경우 이문4구역이 속한 동대문구의 경우 2025년 상당히 많았었는데요. 1월에 라그란데 3,069세대, 6월에 휘경디센시아 1,806세대, 그리고 11월에 이문아이파크자이 4,159세대가 들어서게 됩니다. 거의 1만세대에 가까운 물량인데요. 하지만 이제 그것을 끝으로 당분간은 공급이 마르게 됩니다. 

- 이문4구역 사업개요

롯데건설 + 현대건설 컨소시엄 / 입주예정일 2030년 상반기 / 총 3,628세대(일반분양 1,132세대)

입지와 주변환경

이문휘경뉴타운의 현재 대장은 (구)이문3-1구역 이문아이파크자이입니다.그리고 비슷한 시세로 다음 대장이 될 곳은 이문4구역이라 생각하는데요. 6개의 구역중 대단지에 평지로만 이뤄졌고, 중랑천 뷰가 나온다는 장점이 있습니다. 무엇보다 초등학교 부지가 생겨서 초품아가 된다는 장점이 있고요. 

인근에 이문초, 휘경초, 전동초, 석관중, 휘경중, 혜성여자고, 석관고, 한국외국어대, 서울시립대, 경희대 등 열거하기 어려울 만큼 많은 학교들이 있습니다. 초등부터 대학까지 동네안에서 해결 가능한 입지입니다. 

- 이문4구역 사업진행내역

- 1호선 외대앞역과 신이문역을 지척에 둔 역세권

- 3,628세대 메가급 대단지입니다. 

- 조합원 물량 1,554가구, 일반분양 물량 1,133가구로 사업성이 훌륭함

- 이문, 휘경뉴타운 구역 중 유일하게 완전 평지로, 단지에서 리조트 같은 느낌이 있을 것이고 유일하게 중랑천 조망가능

이주가 무리없이 잘 진행되고 있습니다. 이제 막바지고 올 11월에 이주가 마무리되면 철거를 신속히 하고 2026년 착공예정입니다. 

- 조합원분양가 및 일반분양가

84타입 기준으로 현재 프리미엄은 7억 정도에 형성되어 있고요. 

초기 투자금은 평균 10억 정도가 필요한 상황입니다. 

최종 매수가는 얼마일까요? 

조합원 분양가(8.42억) + 프리미엄(7억) = 최종매수가(15.42억)

안전마진이 있는지는 인근단지를 보면 될텐데요. 올 11월에 입주하는 이문아이파크자이의 경우 이미 14.8억 ~ 15.5억, 라그란데의 경우 13.5억 ~ 14억을 찍고 있으니 지금 가치로도 15억 정도의 가치가 있습니다. 

5년 뒤 입주하는 시점인 2030년쯤엔 못해도 18억은 넘을 것으로 개인적으로는 예측하고 있습니다. 

- 주변 아파트 시세

이문4구역의 경우 현재 이제 이주 마무리 단계이니 철거 -> 착공 > 준공의 단계가 남았습니다. 대략 5년 정도후에는 입주가 가능하리라 보고요. 현재 기준으로도 15억 정도의 가치는 있습니다. 주변에 최근래 입주한 단지들이 많아서 시세를 체크하기가 상대적으로 수월한데요. 

이문아이파크자이 - (구)이문3-1구역 - 2025.11월 입주 - 4,321세대 - 최근 15.5억

휘경자이디센시아 - (구)휘경3구역 - 2025.6월 입주 - 1,806세대 - 최근 14억

래미안라그란데 - (구)이문1구역 - 2025.1월 입주 - 3,069세대 - 최근 13.5억

거의 13.5억 ~ 15.5억 정도의 시세에서 왔다 갔다 합니다. 1호선을 좀 더 편하게 이용가능하면 15억, 거리가 있다면 13.5억 정도 되는군요. 그럼 현재 가치로 이문4구역은 어느 정도 가격이 적당할까요?

신축 입주시점엔 2028년에는 10%만 상승한다고 하더라도 16.5억정도의 시세일것이고 20%정도 상승한다고 하면 18억에 달하게 됩니다. 

향후 서울의 멸실 가구수 대비 신축은 점점 희소해진다고 판단하기에 최소 18억 ~ 20억 정도 갈것이라 개인적으로는 보고 있고요. 

- 조합원 입주권 매물 시세

현재 이문4구역의 경우 조합원 84타입 매물들을 보면 전반적으로 프리미엄은 7억대에 형성 / 초투는 10억대

재개발의 매력은 미래 가격을 현재시점에서 매수하는것이기에 안전마진이 있는 것인데요. 이문4구역의 경우 최근 서울의 시장 분위기를 반영하듯 미래가격까지 일부 반영된 느낌이 있긴 합니다. 

총 매수가 기준으로 15억 ~ 16억대 내외이며, 현시점에서는 안전마진이 없어 보이지만 5년뒤 입주하는 것이기에 시세 상승분만큼의 마진은 있겠죠. 하지만 그럼 차라리 신축을 매수하면? 이런 느낌이 드는것은 사실입니다. 

그만큼 프리미엄이 붙은 이유는 관처이후 안정적으로 이주까지 마무리 된 사업진행 때문에 그렇겠죠. 그러니 재개발투자에서 안전마진을 많이 확보하려면 사업시행인가 이후 감평가가 통보된 시점이 최적의 타이밍이 아닌가 합니다. 

- 이문4구역 결론

이문4구역의 조합원 분양가는 84타입 기준으로 8.5억 / 프리미엄은 6.5억 / 초투는 10억 / 총매수가는 15억 내외입니다. 

주변에 비슷한 급지로 판단되는 이문아이파크자이의 현재 시세는 15억 ~ 15.5억이고요. 그러니 두곳의 매수가가 거의 비슷한 격이네요. 사실 두곳의 시세는 입지가 비슷비슷한 만큼 같이 가는 곳이라 생각되고요. 

현재는 어느정도 투자금이 필요한지 1년전 자료와 한번 비교해보면요. 

1년간 프리미엄이 2억 정도 올랐습니다. 신축의 시세와 연동해서 그만큼이 딱 올랐네요. 

마무리를 하면 초기에도 말했듯이 서울, 수도권 집값 상승은 이제부터 스타트라인에 섰다!라고 생각합니다. 공급과 금리가 상승쪽으로 많이 기울었기 때문이죠. 

그러니 현재 기준에서 신축을 매수하는 행위가 더 중요하다고 봅니다. 신축 갭투자비용이 더 저렴하다면 갭투자로, 재개발이 더 초기투자금이 적게 든다면 그것으로 하면됩니다. 비교해봐서 저 매력적인 방법으로 매수에 초점을 맞춰야 할 때인것 같습니다. 

이상 이문휘경뉴타운의 마지막 재개발 단지인 이문4구역에 대해 알아보았습니다. 

감사합니다. 

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