이거 읽기 전에는 집 사지 마세요! [6편] 재개발 투자! 왜 지금 공부해야 하는가

1. 이런 분들에게 이 글이 특히 유용합니다. 

- 부동산 투자를 이제 막 시작한 20 ~ 30대

- 전세 생활을 마무리하고 이번엔 내 집 매수를 결심한 40대

- "감"이 아니라 데이터로 판단하고 싶은 분

프롭테크로 시장 흐름을 읽고,

대장 단지와 투자처를 비교해

갭/분양권/재개발/경매까지 이어지는

실전형 손품 기술을 전해드립니다.

2. 왜 재개발인가? - "안전마진"이 있는 이유

투자는 자본주의 사회의 생존 기술입니다. 

한 사람의 인생이 노동으로 끝나는 것은 너무 아쉽죠. 

하고 싶은 일을 하고, 시간을 내 뜻대로 컨트롤하려면 결국 투자를 해야 합니다. 

자본이 한정된 평범한 투자자라면, 

"한 번에 서울 진입"이 아닌 계단식 전략이 필요한데요. 

즉, 수도권 광역시에서 시세차익을 실현하며 자산을 불려

다음 스텝으로 올라가는 방식이죠. 

그중에서도 재개발,재건축은 '전세가를 보면 답이 나오는 투자'입니다. 

전세가는 곧 실거주 가치인데요. 

만약 총투자금(입주권 매수 + 분담금)이

인근 신축 전세가 수준에 근접한다면?

입주 후 바로 원금 회수 + 신축 프리미엄까지 챙길 수 있는 구조입니다. 

그리고 주변 신축대비해서 안전마진이 있는 투자가 재개발이고요. 

3. 재개발 구역 보는 법 - 아실 '재재 탭' 활용법

예전에는 재개발 정보가 전문가들만의 영역이었지만, 

이제는 아실만 알아도 충분합니다. 

아실 재재 구역 보는 법

1. 검색창에 먼저 "아실" 입력

2. 우측 메뉴에서 재재선택 - 사업단계, 사업방식등 필터 - 구역계 확인

이렇게 하면 내가 사는 지역과 관심지역에서

어느 구역이 정비구역지정, 사업시행인가, 관리처분인가 단계에 있는지 한눈에 들어옵니다 .

이왕이면 이름이 자주 들리는 구역부터 확인하세요. 

아무래도 시장에서 검증된 입지일 가능성이 큽니다. 

예시로 최근 10.15 규제 이후 풍선효과로 주목받는 수진1구역을 분석해 볼까 합니다. 

이해가 될때까지 읽어 보시면 도움이 될겁니다. 

4. 재개발 분석 실습 예시 - 수진1구역 

10.15. 대책 이후 서울 수도권 대부분 규제지역으로 묶이면서

갭투자가 어려워졌습니다. 

https://blog.naver.com/soolee1983/224041965673

이번 10.15 대책으로도 서울 집값 안잡힐까요?중상급지 거래량은 급감, 중하급지 거래량은 소폭 감소 가격대는 여전히 높게 유지될 가능성이 큽니다. 개...네이버 블로그 | 운좋은 뿌빠 - 매일 돈되는 부동산하는 블로그

규역지정내 핵심요지에 있는 재개발 빌라, 단독주택이

어느정도 반사이익을 받을거라 생각하는데요. 

그 대표적인 사례가 구성남 수진1구역입니다. 

입지 핵심

- 8호선 수진역 + 수인분당선 '더블라인

- 12정거장만 가면 잠실 진입(송파 바로 밑)

- 주변이 대규모 변화, 상권형성, 생활 인프라 우수

성남은 원래 언덕과 노후 골목으로 저평가된 지역이 많지만,

산성역 ~ 신흥 ~ 수진 일대 재개발로 위상이 완전히 달라졌습니다. 

이미 산성역포레스티아(14.5억), 신흥역하늘채랜더스원(13억) , 금빛그랑메종(11.5억)이 

지역 대장 단지로 자리 잡았습니다. 

수진1구역 분석

규모 60개동, 총4,844세대 / 시공사 메가시티사업단(대우건설, DL이앤시, 현대건설)

수진1구역 사업진행내역

상대적으로 짧은 기간안에 속도감 있게 진행된 재개발 사업지인데요.

관리처분 이후 본격적인 분양은 2030년 전후, 입주는 2032년 ~ 2033년 시점이 될 것으로 전망됩니다. 

조합원분양가 및 일반분양가

조합원 분양가 84타입은 약 9.85억

일반분양가는 최근 인근지역(광명)에 대입하면 15억 내외로 예상됩니다. 

현재 피를 3억이라고 본다면 총 매수가는 12.85억으로

최소 2억 수준의 안전마진이 확보된다고 볼 수 있습니다. 

수진1구역 인근 아파트 시세

수진1구역 인근 84㎡ 기준 시세는 다음과 같습니다. 

산성역포레스티아(6년차) : 84㎡ 14.5억

하늘채랜더스원(4년차) : 84㎡ 12.5억

금빛그랑메종(4년차) : 84㎡ 11.5억

현재 수진1구역 84㎡ 의 총매수가는 약 12.85억 수준입니다. 

입주시점에는 인근 준신축 단지와 최소 10년 이상의 연식 격차가 발생할텐데요. 

지금 기준으로만 봐도 산성역포레스티아 대비 2억 정도의 안전마진이 확보됩니다. 

수진1구역의 수익률이 좋아지려면

결국 산성역포레스티아가 16억 이상으로 올라줘야 합니다 

그럼 안전마진이 적어도 3억 이상, 사업성은 더욱 탄탄해집니다. 

수진1구역 매물 현황

현장 소장님들 블로그 참조

현재 1구역은 빌라보다는 단독의 비율이 높습니다. 

그래서 감정평가액 자체가 높게 형성되어 있고, 

평균적으로 감정가 5억대 / 프리미엄 3억 내외입니다. 

- 초기 투자금 : 약 5억대

- 총매수가(조분가 + 프리미엄) : 약 12.8억

- 입주시점 예상 시세 : 17억 이상

현재 산성역헤리스톤, 신흥역해링턴스퀘어 등의 시세를 보면

즉각적인 매력은 약하지만,

입주 2032 ~ 2033년 이후에는 시세 17억 이상은 충분히 가능하다고 봅니다. 

안전마진이 다시 한 번 확인되고요. 

재개발 투자의 본질 - 프리미엄(P)를 보라

재개발 투자에서 가장 중요한 건 프리미엄 변화인데요. 

- 일반 매매는 전고점이나 실거래가를 보지만

- 재개발은 단계별 프리미엄 상승 곡선을 봐야합니다. 

출처 더 스카이 공인중개

즉, "조합원 분양가 + P(프리미엄)"이

주변 신축의 전세가에 최대한 가까워질때가 진입 타이밍입니다. 

수진1구역은 현재 프리미엄 3억, 초기투자금 5억 초반대

지금은 사업시행인가 이후 단계이기에 리스크도 어느정도 사라진 상태이고,

안전마진은 여전히 확보된 상태입니다. 

3줄 요약

1. 인근 준신축 시세 12 ~ 15억 / 총매수 12.8억 / 안전마진 약 2억

2. 입주 2032년 / 입주시점 시세 17억 이상 가능

3. 초기투자금 5억대 / 중기,장기형 자본 증식형 투자

5. 정리 및 다음 편 예고 + 고수블로그 추천

재개발 투자의 핵심은

일반기축 -> 부동산 경기에 따른 시세 상승 이익

재개발 투자 -> 부동산 경기에 따른 시세 상승 이익 + 개발이익

리스크도 어느정도 사라진 사업시행인가 이후 구역을 매수한다면

기축이나 갭투자보다 훨씬 높은 안전마진이 보장됩니다. 

"사업은 늦어질 수 있어도, 

입지는 사라지지 않는다."

재개발 투자를 더 배우고 싶으신 분이라면 

아래 블로그 추천드립니다. 공짜로 보기엔 아까운 글들이 그득합니다. 

https://blog.naver.com/jejeguide

재개발 재건축 귀인 : 네이버 블로그재개발 재건축으로 인생을 바꾸는 귀한 만남blog.naver.com

다음 편에서는 시리즈 마지막

[7편]경매 투자 - 싸게 사는 기술을 다룹니다. 

권리분석, 낙찰가율, 안전마진 계산법까지 

다뤄보고 마무리해보도록 하겠습니다. 

1 ~ 5편까지 링크는 아래 따로 걸어둘께요.

https://blog.naver.com/soolee1983/224051230219

https://blog.naver.com/soolee1983/224052291569

https://blog.naver.com/soolee1983/224055451730

https://blog.naver.com/soolee1983/224058722771

https://blog.naver.com/soolee1983/224061416472

읽어주셔서 감사합니다.