이거 읽기 전에는 집 사지 마세요! [7편] 경매 투자 - 시세 90% 싸게 사는 기술

1. 이런 분들에게 이 글이 특히 유용합니다. 

- 부동산 투자를 이제 막 시작한 20 ~ 30대

- 전세 생활을 마무리하고 이번엔 내 집 매수를 결심한 40대

- "감"이 아니라 데이터로 판단하고 싶은 분

프롭테크로 시장 흐름을 읽고,

대장 단지와 투자처를 비교해

갭/분양권/재개발/경매까지 이어지는

실전형 손품 기술을 전해드립니다.

2. 경매 투자는 어려운가?

투자는 자본주의 사회의 생존 기술입니다. 

한 사람의 인생이 노동으로 끝나는 것은 너무 아쉽죠. 

하고 싶은 일을 하고, 시간을 내 뜻대로 컨트롤하려면 결국 투자가 필요합니다. 

다만 자본이 한정된 평범한 투자자라면, 

"한 번에 서울 진입"이 아닌 계단식 전략이 필요한데요. 

즉, 수도권 광역시에서 시세차익을 실현하며 자산을 불려

다음 스텝으로 올라가는 방식이죠. 

투자엔 항상 리스크가 따릅니다 

전세사기 피해자들을 보며 안타까운 마음이지만

내 재산을 지키기 위해서라도 경매 공부가 필요한 이유입니다. 

제 지인 중에서도 실제로 상가 건물을 불법 개조해서

주거용으로 사용중인 물건에 전세로 들어갔다가 보증금을 고스란히 날렸습니다. 

안입고, 안먹고, 놀러 안가고 모은 돈일 텐데요. 

은행 근저당에 우선순위가 밀려서 피같은 보증금 2억 전액을 손해 본겁니다. 

경매는 위험한 투자가 아니라

제대로 한번은 공부해야 하는 분야인겁니다. 

입찰가 산정 원칙만 정확히 익히면, 

고가의 경매컨설팅 없이 누구나 도전할 수 있는 안전한 투자수단이 경매입니다. 

3. 경매에서 가장 치열하고 수익률이 낮은 시기는?

"내가 입찰할 때입니다."

농담 같지만 진심인데요. 

경매투자의 핵심은 그럼 뭘까요? 

경쟁자를 줄이는게 가장 중요합니다.

뭐 경쟁입찰이니 당연한 말이긴 하죠. 

그래서 경매 강사들이 경쟁이 줄어드는 "장마때, 눈이 많이 올때, 여름휴가때, 하락장 때"에 경매투자를 하라고 하는 겁니다. 

가만히 보면 결국 포인트는 경쟁자를 줄이는게 핵심이라는 것이죠. 

즉, 아무도 움직이지 않을때 행동하는 겁니다. 

4. 권리분석, 솔직히 이렇게만 80점입니다. 

경매는 용어가 낯설어 보이지만, 

아래 3가지만 이해하면 80점은 먹고 들어갑니다. 

"말소기준 권리"

- 등기부 제일 위에 있는 근저당, 가압류가 기준선입니다. 초보는 현실적으로 근저당 물건만 보시면 됩니다. 그리고 먼저 전입한 임차인만 없다면 아래로는 소멸. 단순하죠?(책한권만 보면 바로 이해가 갑니다)

"임차인대항력"

- 전입, 확정일자를 봐야 합니다. 대항력 있는 임차인인데(근저당 보다 빨리 전입한) 보증금을 전액 배당 받을수 있으면 안전한 물건입니다.(책 두권을 봐야합니다)

"매각물건명세서"

- 가장 공신력 있는 영수증?과 같은 문서입니다. "소멸되지 아니하는 권리" 요 한줄만 확인해도 큰사고는 없고요. (경매사이트를 공구로 써야합니다)

이 3가지만 익히면 권리분석의 80%는 끝입니다. 

남은 디테일은 온라인으로 유튜브 강의등으로 채우면 되고요. 

초보는 일단 시작을 아래 책으로 먼저 채우길 추천드립니다. 

https://blog.naver.com/soolee1983/223539406173

5. 입찰가 산정 - 시세 90%의 법칙

현재 전국적으로 주거용 부동산은 하락할 지역이 거의 없습니다. 

서울,수도권은 규제로 주춤하지만,

부산,대구 등 지방 대장지는 바닥을 다지고 있죠. 

이럴 때 경매의 진짜 장점은

향후 상승이 기대되는 지역의 물건을 

시세 대비 싸게 살 수 있다는 것인데요. 

그럼 "얼마에 입찰해야 싸게 사는가?"가 핵심이 됩니다. 

1. 시세 캡쳐 - 현실 가격부터 고정

아실, 호갱노노에서 최근 2~3개월 동일 평형 거래가 평균을 냅니다. 그리고 현재 네이버 호가도 확인하고요. 

예) 59타입 기준 실거래가 4.9~5억 / 호가 5.1억 ~ 

2. 안전마진 - 기준은 일단 10%이상 확보

하락장에는 +2%해서 12%, 인기있거나 약 상승장에는 -2%해서 8%

예)59타입 기준 최저가 4.4억(12%) ~ 4.6억(8%)

3. 고정비 차감 - 취득세, 수리 보유비용

이건 다주택, 무주택자에 따라 선택사항이 달라지겠죠. 

기본적인 옵션교체, 도배, 장판, 금리 4%기준 3개월 이자등 해서 0.05%정도 잡습니다. 

예)59타입 기준 입찰가 4.5억 * 0.05% = 2천만 내외

4. 그럼 입찰가는?

최저가 4.4억 - 2천만 = 4.2억 / 최고가 4.6 - 2천만원 = 4.4억

이 계산은 가장 보수적인 산정이고요.

보통 1주택, 무주택자 기준으로 기타금액을 제외한 정도의 수준으로 입찰하면 차순위 정도 금액이 될겁니다

(입찰가 산정은 개인 욕심의 문제죠.)

6. 입찰가 산정 예시

이론만 가지고는 감이 잘 오지 않을 수 있습니다. 

최근 낙찰 사례를 한번 찾아 보면요. 

구리 동구릉역 인창1단지주공

- 단지 시세 : 약 5.5억원(저층 5.38억)

- 손품 / 발품으로 확인한 급매가 : 5.4억원

- 목표 수익은 3천만원 설정

입찰가 계산

5.4억원(급매가) - 3,000만원(마진) - 경비 1,000만 = 5억원

입찰가 : 5.4억 - 0.4억 = 5.0억(시세의 약 92%)

이 프로세스만 기억하면 실제 현장에서도

비슷한 수준에서 낙찰이 이뤄집니다. 

즉 시세의 90% ±2%가 합리적인 진입선입니다. 

7. 시세 90% 기준을 알아둬야 하는 이유

경매는 싸게 사는 게임입니다. 

시세대로 낙찰받으면 일반매매와 다를게 없죠(토허제 헷지 제외)

시장 상황이 나빠질 때도 원금을 지키려면

최소 10%의 마진이 필요합니다. 

그래야 급매로 내놔도 손실 없이 투자를 이어 갈 수 있고요. 

명도, 대출, 복기 - 끝까지 챙겨야 돈이 남습니다. 

출처 입력

명도는 결국 사람 이야기이니 강제집행보다 대화, 그리고 적정 명도비 이런 생각들 하시는데요. 

"아니요!"

첨부터 강제집행까지 고려해서 강하게 나가야 합니다.

서면(문자)로만 조율하세요. 

20~30대 여성분이 낙찰자라는것을 점유자가 알면 오히려 독이 됩니다. 

사람을 만나게 되면 정에 흔들리고요. 

경매는 국가 법정에서 운영하는 안정적인 재테크 수단입니다. 

그러니 하나의 민원서비스라고 생각하면 되는 것이죠. 

8. 정리 및 7편의 시리즈 마무리

제가 생각하는 부동산 경매는 특별한 사람들이 하는 위험한 투자가 절대 아닙니다. 

한번만 제대로 익혀두면 걸음을 걷기 힘든 80세 노인이 되어서도 할 수 있는 투자기술이죠!

남들이 두려워할 때 진입하는 시장 - 그게 바로 경매의 본질입니다. 

한줄요약

"입찰가는 급매가 기준, 시세의 90% 선에서 목표 수익을 역산해 결정하라"

출처 입력

이거 읽기 전에는 집 사지 마세요!

2주 동안 이어진 손품 시리즈가 드디어 끝이 났네요. 

이번 7편을 쓰면서 저 역시 한 단계 성장했고, 

그 과정을 이웃님들과 나눌 수 있어서 좋은 시간이었습니다. 

이웃님들 읽어 주셔서 정말 감사합니다. 

1 ~ 6편까지 링크는 아래 따로 걸어둘께요.

시리즈 전체 요약

1편 지역별 시장흐름 https://blog.naver.com/soolee1983/224051230219

2편 투자 대상을 좁히는 법 https://blog.naver.com/soolee1983/224052291569

3편 대장아파트로 흐름 읽기 https://blog.naver.com/soolee1983/224055451730

4편 투자기술 - 갭투자 https://blog.naver.com/soolee1983/224058722771

5편 투자기술 - 분양권투자 https://blog.naver.com/soolee1983/224061416472

6편 투자기술 - 재개발투자 https://blog.naver.com/soolee1983/224062224743

7편 투자기술 - 경매투자 https://blog.naver.com/soolee1983/224065480952