수도권 재개발·분양가 분석 전문
25. 09. 12.
"서울의 중급지냐, 경기도 상급지냐?라고 묻는다면 대답은 간단합니다. 개인적으론 서울의 중급지가 낫습니다. 하지만 "서울의 중하급지냐, 경기도 상급지냐?"라면 이야기가 달라지는데요. 서울은 중하급지는 어디일까? 서울 중하급지 아파트의 경우, 평당가는 대략 3,500만원선 이하 59타입 기준으로 약 8.5억 / 84타입 기준으로 12억 정도로 보면 될겁니다. 경기도 비교 대상인 구성남, 광명시의 평당가는
25. 09. 11.
입주권은 보통 분양권보다 안전마진이 있는 매력적인 투자법인데요. 다만 일반분양이 임박한 구역이라면 오히려 입주권 프리미엄이 더 붙는 구간이 종종 나오긴 합니다. 그래서 "이제는 매력이 없는데"싶을 수도 있고요. 그럼에도 불구하고 목돈이 준비된 상태에서 확실한 RR을 매수하겠다면 입주권투자가 여전히 더 합리적인 선택이 될 수 있습니다. 수익률만 놓고 보면 초기자금이 적게 드는 분양권이 유리할 수 도 있습니다만 결국 취향과 자금 사정의 문제! 그런 의미에서 오늘은 위 딜레마와 비슷한 광명뉴타운의 핵심인 광명 11구역를 살펴봅니다.
25. 09. 10.
지역별로 아파트값 상승률에 차이가 있다는 건 누구나 이해합니다. 서울 성동구와 경기 동두천이 같은 상승률을 보인다면 오히려 이상하겠지요. 많은 수요가 몰려 있는 성동구와 상대적으로 수요가 부족한 동두천은 애초에 출발점이 다르죠. 초등학생인 저의 자녀도 아는 당연한 이치입니다. 그렇다면 한 발 더 들어가서 서울 내부만 놓고 보면 어떨까요? 서울 역시 구별로 상승시점이 다릅니다. 과거를 보면 늘 먼저 움직이는 곳은 강남, 서초 같은 핵심지이고, 노도강이나 금관구 같은 외곽지역은 상대적으로 늦게 따라가는 흐름을 보입니다.
25. 09. 08.
https://n.news.naver.com/article/008/0005246791 이번 공급대책 한마디로 말씀드리면 "별 볼 일 없음" 입니다. (어그로 죄송합니다.) 하지만 몇 번을 곱씹어 읽어봐도 "착공을 빨리 하겠다" "그 기간동안은 규제를 강화하겠다"라는 말뿐이라서요. 당장 2029년까지 공급 부족을 막을 방법이 없다는 걸 정부가 셀프 인정한 것이라 봅니다. 그러니 착공 시기를 앞당기겠다 라고 하는것이고요.
25. 09. 08.
향후에 서울 아파트 값은 다른 지역보다는 더 높은 폭으로, 그리고 지속적으로 상승할 가능성이 크다고 생각합니다. 기왕이면 서울에 자산을 묻어두라는 거죠. 다만 문제는 진입 자금인데요. 그런 의미에서 어느정도 저렴한 금액으로도 접근 가능한 구역, 그리고 투자 여력에 맞는 단지를 살펴보는 것이 중요한 포인트라 생각합니다. 양천구 신월동은 목동의 인근에 있지만 서울의 다른 지역에 비해서 관심을 많이 받는 지역은 아닙니다. 그러나 상급지로 가기전 서울 입성을 목표로 하는 분들이라면 한번쯤은 분석해 둘 필요가 있습니다.
25. 09. 05.
2022년 하락했던 서울 수도권의 집값이 이제 어느정도 상승할만큼 했다! 대출 규제와 추가 공급대책이 예고된 지금 당분간은 집값이 오를 일 없지 않을까?라고 생각들 하던데요. 이런 의견에 저는 다른 생각을 가지고 있습니다. 조금 과하게 잡으면 서울, 수도권 집값 상승은 이제부터 스타트라인에 섰다!라고 생각하는데요. 그렇게 생각하는 그 이유는 단순합니다. 공급과 금리 때문입니다.
25. 09. 03.
투자의 성공을 판단하는 최고의 방법은 시장을 예측하는 것이 아닙니다. 내가 가고자 하는 곳에 도달할 수 있는 투자 계획과 원칙을 제대로 세우고 있는지 여부라 생각하는데요. 소액 갭투자 시장이 다시 올지, 오지 않을지는 모르지만 미리 준비해서 나쁠건 없습니다. 다른 사람보다 먼저 결승점을 통과하는 것이 목표가 아니라 이탈하지 않아야 합니다. 시장에서 머물러야 하고요. 그런점에서 결승점을 통과할 것을 확신하는 것도 중요합니다.
25. 09. 02.
전국 어딜 봐도 인허가는 줄고, 향후 공급물량은 부족한 상황입니다. 이런 상황에서 가장 많은 상승을 할 곳은 어디일까요? 간단하게 생각해봐도 수도권, 그중에서도 서울이라 예상 할 수 있는데요. 수익률은 지방이 클 수도 있을지 모르지만, 심적 안정감은 결국 서울 투자물건이기에 최근 서울과 수도권 분석에 조금더 무게를 두고 있는 편입니다. 다주택자에 대한 규제가 계속 되는한 똘한채 열풍이 쉽사리 끝날것 같지도 않고 말이죠.
25. 09. 02.
내재가치가 풍부한 자산을 매입하라는 가치투자 방식이 있습니다. (제 원칙은 아니고 오윤섭님의 투자 원칙이지만, 제가 배웠으니 이제부턴 저의 것이기도 하죠.) 악재에도 어느 정도 지지선을 유지하고 일정 기간이 지나면 다시 전고점을 돌파하는 부동산을 매수한다면 실패하지 않을 겁니다. 이번 하락장 이후 그런 부동산의 정답지가 나왔죠. 서울의 상위(5분위 이상) 아파트가 그런데요. 이런 아파트들은 늘 투자 대상 리스트 최우선에 올려둘 필요가 있다고 봅니다.
25. 08. 30.
신속통합기획 재개발, 새롭게 선정된 8곳! 관심 있던 지역도 있고, 생소한 곳도 있지만 신속통합기획 대상지로 8곳이 추가되었네요. 구역 내 물건 보유하신 분들, 정말 축하드립니다.(그리고 부... 부럽습니다!) 8월 27일, 총 8곳 추가 선정 이번 발표에서 서울시는 기반시설이 부족하고 안전에 좀 취약한 주거지를 우선 선정했다고 합니다. 반지하나 침수 위험이 큰 지역들이 대표적이고요.(투자포인트네요)
25. 08. 27.
성남시의 가장 큰 장점은 판교와 강남권으로 접근하기가 상당히 수월하다는 겁니다. 하지만 같은 성남이라도 분당과 수정구, 중원구와의 시세 차이는 뚜렷하지요. 아직 개발이 되지 않아서 그런데요. 8호선 라인을 통해 잠실까지 바로 연결되는 구성남은 그런면에서 분명히 기회의 땅이라 할 수 있습니다. 실제로 지난 몇 년간 신흥, 금광, 산성 일대에 대규모 재개발이 연이어 진행되면서 위상이 달라지고 있고요.
25. 08. 25.
목동 재건축의 상승 압력이 그대로 이어질 곳, 바로 신정4구역입니다. 신정뉴타운은 목동 바로 옆에 있어 흔히 '신목동'이라 불리는데요. 목동 학원가를 편하게 이용할 수 있는 곳이기도 합니다. 앞으로 목동 신시가지 단지들이 본격적으로 이주를 시작하면, 과연 수요가 어디로 흘러갈까요? 가양동이나 염창동, 아니면 마곡, 혹은 김포와 인천일까요? 아닙니다. 근처로 가겠죠.
25. 08. 22.
장군마을? 거기가 어딘데요? 양재동? 아닙니다. 과천시 주암동인데요. 서초LG전자와 양재코스트코의 바로앞에 장군마을이란 곳이 있습니다. 이곳에 디에이치 아델스타가 이제 특별공급과 일반공급을 앞두고 있고요. 위치는 사실상 양재 생활권이라 보면 됩니다. 입지가 이러니 현대건설에서도 비 강남권에 공급하는 첫 디에이치 브랜드 단지가 된 것이겠죠. 조금 더 살을 붙이자면, 과천이라고는 하지만 실질적으로는 4호선이 아닌 양재생활권이라는 점이 입지의 큰 매력입니다.
25. 08. 21.
집값이 10억이네, 20억이네, 아니 70억이네 합니다. 뉴스에서 매일 접하죠. 하지만 곰곰이 생각해보면 로또 1등 맞아야 10억이었습니다. 바로 인생역전이구나! 라고 생각하던 때가 있었었죠. 그리고 저도 그렇지만 로또만 되면 집도 사고 차도 사고 뭐 이런 계획도 세워놓곤 했죠. 그만큼 10억은 큰돈이었습니다. 매년 통계청에서는 연말에 가계금융복지조사 보고서를 냅니다.
25. 08. 20.
붇옹산 투자를 하다 보면 "노도강은 상승의 끝물에 오른다!" 이런 말을 자주 듣게 되는데요. 도봉구, 노원구, 강북구에 거주하시는 분들 입장에서는 다소 속상한 이야기일 수 있겠네요. 그런데 사실 이곳도 국평84㎡ 기준으로 10억이 넘는 곳이기도 합니다. 지방과 비교하면 서울의 위상은 외곽지라 하더라도 넘사벽이죠. 다만 비교 대상이 강남권, 마용성광강 같은 강한 녀석들이다 보니 체감 격차가 클 수 밖에 없습니다.
25. 08. 20.
부동산 시장은 언제나 불확실하다. 현재에 서서 과거를 보면 "당연히 샀어야지! 투자하기 그렇게 좋은 시절이 없었는데 말이야!"라고 말할지 모른다. 현재의 나는 한치 미래를 예측할 수 없는게 사실이다. 미래는 불확실하다. 금리 인하로 유동성이 공급될것이라는 기대도 있다. 경기 둔화 우려도 동시에 존재한다. 정부는 강한 규제를 하고 부동산 시장을 통제하겠다는 시그널을 보낸다.
25. 08. 19.
경매를 굳이 하지 않더라도 어느정도 경매지식이 있어야 한다고 생각합니다. 부동산 시장의 선행지표로 볼 수 있기 때문인데요. 일반 매수 대비 배우고 익혀야 할 부분이 많다 보니, 경매하시는 분들은 숙련된 투자자들이 대부분이기 때문이죠. 그분들이 먼저 움직인다는 것은 시장의 향후 방향을 어느정도 가늠할 수 있는 지표가 되기도 합니다. 먼저 움직인다는건 투자자들이 곧 안전마진을 확보하려는 움직임이기도 하고요.
25. 08. 18.
최근 부동산 시장에서 강동구와 하남시가 계속 상승세를 타고 있는데요. 그동안은 5호선 라인을 따라 상일동 일대 재건축 단지들이 강동구의 중심을 차지했지만, 이제는 강남권과 더 가까운 명일동이 더 끌립니다. 그 이유로는 삼익그린맨션2차 재건축 아파트가 있고요. 현재 강동구의 대장 아파트는 올파포를 제외하면 고덕 그라시움인데요. 호갱노노에서도 실거래가 알림을 걸어둔 사람들이 많을 정도로 시세의 흐름을 관찰하는데 메인이 되는 곳이죠. 그런데 더 좋은 입지에 신축이 생긴다면?
25. 08. 15.
"강북 최대어"라는 수식어가 붙은 단지, 성산시영 아파트입니다. (물론 물고기는 아님... 아재 개그 죄송합니다) 그만큼 관심있는 사람들이 많은 단지란 의미인데요. 마래푸(3,885세대)보다 더 큰 성산시영(4,800세대)재건축 단지인만큼 주목 받는가 봅니다. 위치적으로는 DMC미디어시티역과 6호선 월드컵경기장역을 이용할 수 있고, 지도로 보면 서대문구 가재울뉴타운과 대로를 사이에 두고 마주 보고 있는 입지이기도 합니다.
25. 08. 14.
며칠 전 작성했던 "노량진 1구역 총정리" 글 보셨죠? 혹시 못 보셨다면 지금이라도 보시면 좋습니다. ^^ https://blog.naver.com/soolee1983/223957454418 지난번에는 노량진 뉴타운 1 ~ 8 구역 전체 현황을 살펴봤는데요. 오늘은 그중에서도 작지만 사업성이 가장 좋은 주상복합 노량진 2구역에 초점을 맞춰보겠습니다. 예전 "노량진?" 하면 큰 백팩에 슬리퍼와 물통을 꼽고 다니는 공시생의 모습이 먼저 떠올랐습니다.
