방화3구역 재건축 관리처분인가 임박 - 조합원, 일반분양가 2025 최신

전국 어딜 봐도 인허가는 줄고, 향후 공급물량은 부족한 상황입니다. 이런 상황에서 가장 많은 상승을 할 곳은 어디일까요? 

간단하게 생각해봐도 수도권, 그중에서도 서울이라 예상 할 수 있는데요. 

수익률은 지방이 클 수도 있을지 모르지만, 심적 안정감은 결국 서울 투자물건이기에 최근 서울과 수도권 분석에 조금더 무게를 두고 있는 편입니다. 다주택자에 대한 규제가 계속 되는한 똘한채 열풍이 쉽사리 끝날것 같지도 않고 말이죠. 

그런 의미로 오늘은 강서구 방화동의 방화3구역에 대해 분석해 보겠습니다. 

1. 방화3구역 재건축

총 세대수 1,476세대 / 조합원수 총 655명 / 지하4층 ~ 지상16층, 28개동

방화3구역 입지

서울 서남부는 동남권에 비해 솔직히 그리 선호되는 입지는 아닙니다. 하지만 위에서도 언급했듯이 향후 지방보다는 서울의 시세 분출이 더 클것이라 생각했고, 투자금만 맞다면 비선호 되는 서남부라 하더라도 우선 서울에 입성하는 의미가 있다고 생각하는데요. 

방화3구역은 김포공항과 가깝고 마곡생활권이라 볼수 있는 곳입니다.9호선 공항시장역 역세권이며 강남권으로 환승없이 진입이 가능합니다. 다만 바로옆에 김포공항이 있어서 소음은 발생할 순 있고요. 

2. 방화3구역 재건축 사업진행내역

총 세대수: 1,476세대

시공사: 2014년 11월 컨소시엄 선정(현대, 현대엔지어링)

단지규모: 28개동, 지하4층~지상16층(고도제한으로 저층)

마곡의 시세를 이어 받을 수 있는 곳이며 주변 방화6구역 -> 방화5구역 ->방화3구역으로 흐름이 온다면 점차 분양가가 높아질것으로 예측되는 구역

3. 조합원분양가 및 일반분양가

조합원 분양가는 59타입의 경우 8.87억 / 84타입은 11.3억

4. 방화3구역 인근 아파트 시세

방화3구역의 경우 바로 방화대로 맞은편 마곡엠벨리 단지들과 비교가 됩니다. 

- 엠벨리6단지 11년차 84타입 15.9억

- 엠벨리8단지 10년차 84타입 14.2억

- 엠벨리9단지 5년차 84타입 15억

일반분양으로 17억은 쌘 감이 있고 16억에 나온다고 하더라도 길하나 바로 건너이기 때문에 충분히 납득이 갈 금액입니다. 

먼저 사업이 진행되고 있는 방화5, 6구역이 흥행한다고 하면 조금더 평당가를 높여서 분양도 가능하고요. 

5. 방화3구역 매물현황

현재 방화3구역의 프리미엄은 얼마인지, 또 현재 초기투자금과 총투자금은 얼마나 들어갈까요?

84타입 기준으로 초기투자금은 5억 내외가 필요합니다. 

아직 관리처분전이기에 이주비 대출이 없고, 오롯이 매가 - 임차금액(주담대)로 매수해야 하고요. 

총투자금 기준으로는 12.5억 ~ 13억정도 가 들어가는 겁니다. 

6. 방화3구역 재건축 정리

방화3구역은 16층 설계로 초고층 프리미엄은 확실히 제한을 받습니다. 소음에 대한 이슈도 있고요. 그럼에도 불구하고 마곡의 시세를 비슷하게 따라갈 것이라 생각합니다. 

5호선과 9호선을 이용해서 직장으로 출퇴근도 편한곳이니 분양만 하면 실수요는 충분히 따라 올것이라 생각합니다. 

방화3구역 재건축 3줄 정리

1. 마곡의 시세와 연동될곳 -> 방화6, 5구역이 흥행한다면 흐름이 전파될 곳

2. 2029~2030년 입주 예정 

3. 현재가치는 15억 ~ 16억 내외 / 입주시 18억 갈곳!

이상 방화3 재건축 구역 분석이었습니다. 

감사합니다. 

"함께보면 좋은 글"

https://blog.naver.com/soolee1983/223982919119

목동 신정4구역 재건축 분석 - 2025 관리처분 예정! 프리미엄과 시세 분석목동 재건축의 상승 압력이 그대로 이어질 곳, 바로 신정4구역입니다. 신정뉴타운은 목동 바로 옆에 있어 ...네이버 블로그 | 운좋은 뿌빠 - 매일 돈되는 부동산하는 블로그