2025.9.최신 북아현2구역 재개발 입주권 투자 - 프리미엄 11억, 초투 13억, 총매입가 18억



내재가치가 풍부한 자산을 매입하라는 가치투자 방식이 있습니다. 

(제 원칙은 아니고 오윤섭님의 투자 원칙이지만, 제가 배웠으니 이제부턴 저의 것이기도 하죠.)

악재에도 어느 정도 지지선을 유지하고 일정 기간이 지나면 다시 전고점을 돌파하는 부동산을 매수한다면 실패하지 않을 겁니다. 이번 하락장 이후 그런 부동산의 정답지가 나왔죠. 서울의 상위(5분위 이상) 아파트가 그런데요. 이런 아파트들은 늘 투자 대상 리스트 최우선에 올려둘 필요가 있다고 봅니다. 

초기 투자비가 적다고, 상대적으로 덜 올랐다고 수도권 외곽 변두리 아파트를 매수하는 건 리스크가 큽니다. 부정적인 뉴스가 이어지는 지금, 도심 핵심 입지의 신축이나 신축으로 바뀔 물건을 잡는 투자는 5년이상의 시간을 묻어둔다면 대단이 승률이 높다고 생각합니다. (투자금이 적다면 초기재개발 단지인 상도동도 괜찮!)

이번 글에서는 그 원칙에 딱 맞는 구역인 북아현2구역을 분석해보겠습니다. 

이대 옆에 바로 붙어 있는 북아현2구역입니다. (개인적으로 이화여대에 관심... 아, 아닙니다.)

이대역보다는 충정로역이 더 가깝습니다. 2, 5호선 더블역세권이라 어디로든 접근성이 뛰어나고요. 

사업비가 1조원대에 육박하는 북하연 2구역은 최근 사업비가 10%정도 증액되었죠. 2020년 당시 삼성물산과 DL 이앤씨와 계약당시 공사비는 평당 490만이었으나 2023년에 다시 평당 748만원으로 증액!

또 다른 문제도 있었죠. 이게 어떻게 보면 가장 큰 걸림돌이긴한데요. 기존에는 대지지분이 큰 조합원들에게 1 + 1 입주권을 조합에서 약속했는데요. 2024년 총회에서 이를 취소시켜 버립니다. 2025년 3월 법원은 조합의 1+1취소가 적법하다는 취지로 판단했지만, 이후 다시 추가 소송이 제기되며 변수가 남아 있긴 합니다. 

(기존에 2개를 받을 것으로 예상했던 조합원들이 화가 나요, 안나요?)

그럼에도 불구하고 5년 이상 장기관점에서는 관리처분인가가 나고, 갈 구역은 간다고 봅니다. 

북아현 2구역 핵심 수치(작성시점 시준)

프리미엄 약 11억, 초기투자금 13억 내외, 총매수가 18억 내외

1. 북아현2구역이 위치한 서대문구, 마포구, 종로구의 현재 분위기는?

서울매매,전세가격 지수 / 서울 미분양물량 / 서대문구, 마포구, 종로구 공급물량

서울은 매매전세 모두 코로나 이후 고점 회복 구간에 근접해 있습니다. 

미분양은 수도권 전체도 적지만 특히 서울은 1,000호 내외로 상당히 낮은 편인데요. 개인적으로는 서울의 경우 2,000호는 미분양이 넘어야 시장에 어떤 하락장세가 온다 생각합니다. 신규공급 측면에서도 서울 분양 물량이 거의 바닥에 그치고 있어서 향후 신축 희소성은 계속 유지될것이라 합니다. 

그러니 도심권 구역에 신축이 들어서면 실패 확률이 아주 낮다는 제 생각입니다. 

2. 북아현2구역 사업개요

시공사 삼성물산, DL이앤씨 / 총세대수 2,320세대 / 용적률 260%

입지와 주변환경

사실상 서울 도심권에 아주 딱 붙어 있는 북아현2구역입니다. 충정로역(2,5호선) 더블 역세권이며, 시청과 광화문, 종로, 서울역 마포로도 손쉽게 이동할 수 있고요. 직주근접 실수요와 임대수요를 동시에 받는 입지죠~

3. 북아현2구역 사업진행내역

- 시공사 삼성물산 + DL이앤씨

- 총세대수는 2,320세대

- 대지면적은 122,776㎡

4. 조합원분양가 및 일반분양가

조합원 추가부담금은 평균 5~6억 정도 되는데요. 감정평가액이 2억이면 추가분담금은 

조합원 분양가 (7.43억) - 감정평가액(2억) = 추가분담금(5.23억)

현재 프리미엄은 은 10.5억 ~ 11억 정도에 형성되어 있고요. 

초기 투자금은 평균 11억 ~ 13억 정도가 필요한 상황입니다. 

그럼 최종 매수가는 얼마일까요? 

조합원 분양가(7.43억) + 프리미엄(11억) = 최종매수가(18.43억)

준공 후 예상시세는 인근단지를 보면 될텐데요. 

이미 주변 시세가 바로 옆 e편한세상신촌의 경우 21억, 마래푸와 마포더클래시는 25억을 찍고 있으니 

입주하는 시점인 2032 ~ 2034년쯤엔 30억은 넘을 것으로 개인적으로는 예측하고 있습니다. 

5. 주변 아파트 시세

북아현2구역 주변에는 우리가 흔히 아는 네임드 아파트들이 많습니다. 

시세를 한번 체크해보면 미래의 가격을 가늠해 볼 수 있을겁니다. 

e편한세상신촌 - 2018년식 - 1,910세대 - 최근 20억 ~ 21억

마포더클래시 - 2022년식 - 1,419세대 - 최근 25억 신고가

마포래미안푸르지오 - 2014년식 - 3,885세대 - 최근 24.5억 신고가

(최근 더클래시와 마래푸는 신고가네요. ㅎㄷㄷ)

북아현은 서대문구이기에 마포의 시세를 역전하긴 어렵다고 생각됩니다. 

그런면에서 현재 북아현2구역 위치에 신축이 있다면 23억 정도의 시세로 예상되고요.

신축 입주시점 2032 ~ 2034년 에는 도심 신축 희소성, 더블 역세권 프리미엄을 감안할때 28억 ~ 30억 이상이 될 거라 보고 있습니다. 

6. 조합원 입주권 매물 시세

현재 북아현2구역 재개발 조합원 매물들을 보면 전반적으로 프리미엄은 11억 ~ 12억정도에 형성

현재 북아현 2구역 조합원 매물은 프리미엄 11~12억 형성이 일반적이고, 초기투자금은 약 13억 정도가 들어가는 경우가 많습니다. 현장에 가더라도 인기 구역 특성상 매력적인 가격대 물건이 드물수 있고요. (이건 노력의 영역)

총 매입가 기준 18억 내외로 매수하는 것이며, 현시점에서는 신축 시세는 23억을 가정하면 안전마진 4~5억 정도인것 같네요. 입주시점의 시세상승분은 플러스 알파가 되겠죠. 

하지만 문제는 속도! 

최소 7년 ~ 8년이상이 걸린다고 가정해봤을때 상당한 투자금을 묶어 둬야 하는 리스크가 있습니다. 

7. 북아현2구역 정리

사업에 좋은 점만 있는건 아닙니다. 

현재 서대문구청에서 관리처분 보완심사가 지연될 수 있고요. 더 중요한 이슈인 1 + 1 취소 관련 2심 소송이 있는데요. 만약 조합이 패소할 경우 사업지연이 얼마나 길어질지는 모릅니다. 그리고 사업비 증가로 착공시점에 공사비가 어느정도 인상될것이라 예상할 수 있고요. 

하지만 5년 이상의 장기적인 측면으로 보면 분명 관리처분인가는 날것이라 봅니다. 초기투자금 11억 ~ 12억의 돈을 넣고 얼마나 오랜 시간을 인내해서 기다릴 수 있는가 북아현2구역 재개발 투자의 포인트가 아닌가 생각드네요. 

그리고 무주택자라면 실거주하는 것이 투자금을 가장 적게해서 진입할 수 있는 전략이 될텐데요. 현존하는 경남아파트를 매수후 리모델링하여 몸테크 하는 전략도 고려해볼 만 합니다. 인테리어만 한다면 10년간 실거주도 쾌적하게 가능할 것이고요. 

이상 재개발 관심 구역인 "북아현2구역"에 대해 알아보았습니다.

감사합니다. 

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