성산시영 재건축｜입지·분양가·안전마진까지 완벽 분석

"강북 최대어"라는 수식어가 붙은 단지, 성산시영 아파트입니다. 

(물론 물고기는 아님... 아재 개그 죄송합니다)

그만큼 관심있는 사람들이 많은 단지란 의미인데요. 마래푸(3,885세대)보다 더 큰 성산시영(4,800세대)재건축 단지인만큼 주목 받는가 봅니다. 위치적으로는 DMC미디어시티역과 6호선 월드컵경기장역을 이용할 수 있고, 지도로 보면 서대문구 가재울뉴타운과 대로를 사이에 두고 마주 보고 있는 입지이기도 합니다. 

'서대문구 VS 마포구'라면 시장에서 체감격차는 분명 존재합니다. 그래서 재건축이 완료된다면 현재 서대문구의 신축 시세인 84타입 기준 약 16억을 가볍게 뛰어넘을 겁니다. 

문제는 갭인데요. 성산시영의 20평 기준 매매가는 현재 11.5억이지만 전세가는 3억 남짓이라 8억이 넘는 차이가 발생합니다. 대출을 풀로 받아 6억을 줄인다고 해도 5.5억의 차액은 자기자본으로 채워야죠. (주담대 실행시 실거주 6개월 의무도 부담이고요)

하지만 반대로 생각하면, 서울 신축 투자 진입 장벽이 높아진 만큼 실거주자 입장에서는 규제가 오히려 경쟁자를 줄이는 효과가 있습니다. 그런 의미에서 오늘은 아직은 가격이 합리적이라 생각하는 성산시영을 실거주자이자 장기적 투자관점에서 분석해 보겠습니다. 

1. 성산시영 재건축 아파트

현재 3,710세대 / 재건축시 4,823세대 -> 강북최대 세대수 단지 예정

성산시영 입지

성산시영 아파트의 포인트만 짚어보면

한강조망가능

6호선 바로 초역세권이라는 장점이 있지만 저는 개인적으로 그것보다 한강조망을 꼽습니다. 서남쪽으로 하늘공원과 월드컵공원이 있는데요. 그쪽 방향이 높은 건물이 없기에 10층 이상만 되어도 충분히 한강조망이 가능하다는 겁니다. 더불어서 노을지는 공원뷰도 일품일겁니다. 

공원과 한강 접근성

내집 근처에 큰 공원이 있다면 주말마다 아이들과 놀러 갈겁니다. 그런 면에서 월드컵 공원과 문화비축기지, 망원한강공원이 바로 근처에 있는데요. 차로 갈 필요도 없이 러닝도 좋고, 자전거는 더 편합니다. 

현재 주거 컨디션은 별로

1986년식 + 복도식 + 중앙난방 위주라서 실거주자 입장에서 구축형 불편은 솔직히 없지 않습니다. 20평, 21평, 24평으로만 구성되어있기에. 실거주를 하려면 쉽지 않죠. 최근 대출규제와 주담대 실행시 실거주 6개월 의무로 더 쉽지 않고요. 

2. 성산시영 재건축 사업진행내역

- 현재 세대수 : 3,710세대 -> 재건축 후 4,823세대(임대 516세대)

- 일반분양은 약 600세대 예정

- 규모 : 지상 40층, 30개동 예정

- 대지지분 : 평균 14.2평

- 타입구성 : 20평(대우), 21평(선경), 24평(유원)

- 2021.5월 정밀안전진단 통과

- 2022.8월 특별계획구역 결정

- 2023.12월 정비구역지정

- 2025.3월 추진위원회 승인

- 2025.하반기 조합설립인가 예정

- 2026년 시공사 선정 예정

- 2034년 ~ 2035년 준공 예상

아직은 솔직히 너무 초기단계의 구역인데요. 그래서 그만큼 가격이 크게 반영되진 않은것 같습니다. 올해 하반기에 계획처럼 조합설립인가가 나고 시공사 선정까지 잘 마무리 된다면 분명 시세가 한단계 점프 하겠죠. 

3. 조합원분양가 및 일반분양가

성산시영은 20평 대우, 21평 선경, 25평 유원으로 구성되어 있는데요. 현재 매매가는 11.5억 / 11.5억 / 14억 정도로 형성되어 있습니다. 중요한 투자금 부터 말씀드리면 명의가 있는 실거주자기준 대출이 6억 가능하고요. 그럼 초기투자금 5.5억 정도로 진입할 수 있습니다. 

그럼 내가 총 매수하는 금액은 얼마냐도 바로 계산해 봐야죠. 

- 조합원 분양가 : 평당 4,700만원

- 일반 분양가(예상) : 평당 6,000만원 이상

- 20평 구입 -> 24평 신청 : 매매 11.5억 + 추가분담금 3.4억 = 총매수가 15억 내외

- 23평 구입 -> 34평 신청 : 매매 14억 + 추가분담금 4.5억 = 총매수가 18.5억 내외

현재 동마포 신축 24평이 20억, 34평이 25억을 형성하고 있고, 바로옆 은평구 대장인 센트럴 자이가 16억대 입니다. 현재 기준으로는 총매수가가 비싸 보이지만 추가분담금을 같이 산정했기에 그렇고, 개인적으로는 아직 저렴하지 않나? 라고 생각하고 있습니다. 

4. 성산시영 인근 아파트 시세

성산시영의 경우 맞은편 서대문구의 가재울뉴타운, 은평수색뉴타운과 가격 비교를 해볼 수 있는데요. 

- 바로 맞은편의 DMC센트럴자이의 경우 이제 4년차 / 84타입의 경우 실거래가 16.3억

- 가재울뉴타운 파크뷰자이는 4천세대 대잔지이고 이제 11년차 / 84타입기준으로 15억

- 래미안e편한세상의 경우 14년차이고 84타입기준으로 13.5억

아무래도 서대문, 은평과 마포라는 입지 차이는 분명히 있습니다. 물론 뉴타운들의 주변이 같은 아파트 군락이라서 환경은 좋겠지만 입지를 뛰어 넘을 순 없죠. 그런면에서 현재 같은 자리에 신축으로 들어선다면 최소 18억 ~ 19억 이상은 할겁니다. 하지만 입주가 2035년인 10년 뒤라고 하면 서울의 평균 아파트 상승률인 8%정도를 대입하면 28억 이상은 갈것이고요 

5. 성산시영 실거래가 및 호가

실거래가는

전용면적 50㎡ (20평) 기준으로 현재 실거래가는 11.5억(평당 5,700만원 수준)

전용면적 59㎡ (25평) 기준으로 현재 실거래가는 14억(평당 5,600만원 수준)

호가는

50㎡ 타입의 경우 저층 10.5억 / 중층이상은 11.3억

59㎡ 타입의 경우 저층 13.5억 / 중층이상은 14억

크게 호가가 급상승하고 그런 분위기는 현재 아닌걸로 보입니다. 

6. 성산시영 재건축 아파트 정리

마포 최대 재건축 단지! 아니아니 강북권 최대 단지로 거듭나게 될 성산시영입니다. 마래푸보다 세대가 1,000세대 더 많죠! 아주 메인입지에서는 벗어난 서북권에 있지만, 그래도 마포에 속하는 곳입니다. 

가장 큰 장점은 단지 규모가 4,800세대 이상이기에 거의 5천세대에 가까우며, 실거주자의 경우 대출을 활용하면 5.5억 ~ 6억의 투자금으로 서울 신축을 미리 매수한다는 겁니다. 서울에서 미래 신축이 확실히 될 단지를 잡는건 사실 이가격대에서 쉽지 않죠. 

성산시영 재건축 3줄 정리

1. 강북최대 세대수 4,800세대 / 6호선 역세권 + 한강뷰 가능

2. 입주는 2035년 이후 / 초기투자금 6억내외(대출활용시)

3. 실거주한다면 20평형이므로 각오 단단히!

이상 마포구의 최대어 성산시영 재건축 아파트에 대한 분석이었습니다. 

감사합니다. 

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