주택 샀구나... 무슨 돈으로 샀어?

이제 주택을 구매하면 어느정도는 각오를 해야한다. 무슨 주택사는데 각오까지..? 라고 할 수 있겠지만 실상은 쉽지가 않다.

주택을 취득하면, 계약체결일로부터 30일 이내에 주택취득자금 조달 및 입주계획서를 제출해야 한다. 주택취득자금 조달 및 입주계획서는 ① 실제 거래가격이 6억원 이상인 주택을 매수하거나 ② 투기과열지구 또는 조정대상지역에 소재하는 주택을 매수하는 경우, ③ 법인이 주택의 거래계약을 체결하는 경우에 제출해야 한다. 즉, 2025년 8월 현재 투기과열지구 및 조정대상지역은 서초구·강남구·송파구·용산구이므로 해당 지역에서는 거래가격에 상관 없이 모든 취득 주택에 대하여, 나머지 비규제지역에서는 거래가격이 6억원 이상인 주택을 취득할 경우에 해당 서류를 관할 지방자치단체에 제출해야 한다. 해당 서류를 제출해야 부동산 거래계약 신고 의무를 이행할 수 있으며, 실거래 신고필증을 수령하여 소유권 이전 등기를 마무리할 수 있다.

어떤 내용을 어떻게 작성해야 할까?

‘주택취득자금 조달 및 입주계획서’에는 매수인의 인적 정보 및 자금 조달계획, 조달자금 지급방식, 입주 계획을 작성하게 되어있다. 매매계약서에 맞춰 매수인이 다수인 경우에는 각 매수인별로 작성해야 하며, 각 매수인별 금액을 합산한 총 금액과 거래신고된 주택거래금액이 일치해야 한다.

이 서류에서 제일 중요한 부분은 ‘자금 조달계획’일 것이다. 자기자금인 금융기관 예금액, 주식·채권 매각금액, 증여·상속 받은 금액, 현금 등 그 밖의 자금, 부동산 처분대금 등과 차입금 등인 금융기관 대출액 합계, 임대보증금, 회사지원금·사채, 그 밖의 차입금으로 나눠져 있으며, 내가 취득한 주택의 거래금액의 조달 방식을 세분화하여 기재해야 한다.

투기과열지구인 서초구·강남구·송파구·용산구에 소재하는 주택의 거래계약을 체결한 경우에는 다음 서류를 첨부해야 한다. 주택취득자금 조달 및 입주계획서의 제출일을 기준으로 주택취득에 필요한 자금의 대출이 실행되지 않았거나 본인 소유 부동산의 매매계약이 체결되지 않은 경우 등 항목별 금액 증명이 어려운 경우에는 그 사유서를 첨부해야 한다.

어차피 형식적인 절차인데, 대충 작성해도 되는거 아닌가?

‘주택취득자금 조달 및 입주계획서’ 하단 유의사항 1번에 적힌 내용을 살펴보자.

‘국세청 등 관계기관’에 통보될 내용은 다양하다. 신고된 매수인의 근로소득이나 사업소득이 예금잔액증명서나 주식·채권 매각대금 금액보다 현저하게 적다거나 매수인이 증여 받은 내역에 대해 신고한 바가 없는데 증여로 취득한 금액이 있는 경우 또는 현금이 매수인의 인적사항이나 소득 현황 등에 비추어 금액이 큰 경우는 물론, 사채 또는 그 밖의 차입금 항목이 적힌 경우 등이 그 대상이 될 것이다.

당연히 차용 거래로 기재된 가족 간 거래가 실제 차용 거래가 맞는지, 증여 거래가 아닌지에 대한 소명 요청이 발생할 것이다. 매수인이 차용증조차 작성하지 않았다면 혹은 채권자인 가족에게 이자를 지급하지 않았다면, 매수인의 연령·직업·소득·재산 등에 비추어 원금 상환 능력 등을 따져보고 과세관청에서는 해당 거래를 차용 거래가 아닌 증여 거래로 볼 가능성이 높을 것이고, 그렇다면 매수인은 증여세를 납부해야만 할 것이다.

유의사항 2번에 적힌 내용도 살펴보자.

세금만 납부한다고 끝나는 일도 아니다. 자료를 제출하지 않거나 거짓으로 작성하는 경우에는 3천만원 이하의 과태료를 부과하기 때문에 주택을 취득했을 뿐인데, 매매대금과 취득세 및 부대비용(공인중개사님, 법무사님 등)은 물론 증여세와 과태료까지 부과될 수 있다.

그게 진짜 세무조사로까지 이어지겠어?

2025년 8월 7일 서울시 보도자료를 살펴보자. 부동산 거래 신고 위법행위로 과태료 부과는 물론 국세청 등 통보하여 증여 등 세무조사로 파생되었다.

따라서, 세무조사가 시작될 수 있는 첫 단추인 ‘주택취득자금 조달 및 입주계획서’부터 정확하게 작성해야 할 것이며, 실제 중도금과 잔금을 납부하는 상황에서 자금 조달 방식이 계획서에 기재한 내용과 실제 매도인에게 지급할 거래대금의 원천이 달라졌다면 새로운 조달 방법을 증명할 수 있는 서류들을 철저하게 준비해두어야 할 것이다.

주택취득자금 조달 및 입주계획서 제출 대상 아니니까, 나는 괜찮겠지?

어림 없다. 부동산 계약 체결 후 계약 성립일로부터 30일 이내에 거래 신고를 해야하고, 이를 토대로 한국부동산원에서는 ‘부동산 실거래 조사’를 진행할 수 있다. 실거래 신고된 모든 건에 대해 조사가 진행되는 것은 아니지만, 추가 확인이 필요하다고 판단되는 경우에 거래당사자 등에게 증빙자료 제출을 요청하는 것이다. 이 경우 매수자가 제출해야 하는 증빙자료 중 하나가 ‘대금지급 증빙’ 및 ‘자금조달 증빙’ 자료이다. 이 자료가 ‘주택취득자금 조달 및 입주계획서’ 내 자금조달계획 부분과 동일하며, 오히려 증빙 자료까지 요청하기 때문에 더 까다롭다고 볼 수 있다.

비고를 살펴보면, ‘필요시 국세청 등 관계 기관에 통보조치 될 수 있음’이 적혀있다. 이 또한 ‘주택취득자금 조달 및 입주계획서’ 내 유의사항 내용과 그 맥락이 동일하다고 볼 수 있다. 제출된 증빙자료가 문제가 없다고 판단되는 경우에는 조사가 종결되지만, 문제가 있다고 판단되는 경우에는 국세청 등 관계기관으로 자료가 전달된다. 당연히 국세청에서는 편법 증여나 가족 간의 거래가 실제 차용 거래가 맞는지, 매수인의 근로소득이나 사업소득에서 누락은 없었는지 등에 대해 집중적으로 살펴볼 것이다.

정확한 작성과 증빙 서류 구비 필요

서울시는 7월부터 국토교통부, 자치구, 부동산원 등 관계기관과 합동점검을 확대 추진하여 6.27 대출 규제 이후의 거래 내역에 대해 대출 규정 위반 여부나 토지거래허가 실거주 의무이행과 더불어 자금조달계획서 사실 여부에 대해 중점적으로 점검하겠다고 밝혔다. 더더욱 신중하고 정확하게 ‘주택취득자금 조달 및 입주계획서’를 작성해야 할 것이며, 매수인의 소득 및 차입금 등에 대해 정확한 증빙을 마련해두어야 할 것이다.