[뉴글 단독] 압구정현대 토지소유권 논란의 전말과 해법

압구정현대 5개 구역 한복판인 동시에 가장 핵심지역으로 꼽히는 '압구정3구역'이 때 아닌 대지지분 논란으로 시끄럽습니다.

언론에 나온 기사와 조합에서 하는 이야기 등등을 종합해보면, "압구정현대 아파트가 깔고 앉아 있는 땅이 아파트 소유주들 것인 줄 알았는데? 현대건설과 한국도시개발(現 HDC현대산업개발), 서울시가 껴 있더라"라는 것이죠.

심지어 이 지분을 다 합쳐 봤더니? 100%를 넘더라라는 겁니다. 등기부등본을 떼보니 ‘부전지(附箋紙)’ 기록으로 "공유 지분의 합이 1 이상임"이라고 돼 있는 겁니다.

여담으로 '등기부등본'은 ▲표제부 ▲갑구 ▲을구로 구성되죠?

표제부는 소재지번, 건물명칭, 건물내역 등이 표기됩니다. 지번은 주소죠. 명칭은 000 아파트, 000 빌라 등을 말하죠. 쉽게 말해 단지명입니다. 건물내역은 어떤 건물이냐, 즉 '철근콘크리트구조' 같은 건물을 구성하는 핵심 골조와 구조, 그리고 몇 층이냐, 각 층의 연면적은 얼마냐 등이 담깁니다.

갑구는 소유권의 변동 내역에 대해서 다루죠. 누가 언제·얼마에 취득했는지, 매매인지 증여인지 상속인지 경매낙찰인지 등등이 나오죠. 소유자의 이름도 나오고요, 주민등록번호(뒷자리까지 보려면 뒷자리 번호를 알아야 함)도 나옵니다.

을구는 소유권 외에 권리관계가 표시됩니다. 근저당권, 전세권, 지상권 등이 여기에 표기됩니다.

부전지는 '쪽지'라는 뜻의 용어입니다. 표제부와 갑구, 을구 외에 특기할 사항을 기록해 놓는 것을 말하는데, 이 경우엔 지분을 다 합쳐봤더니, 1이 넘더라가 특기할 사항이 되겠습니다.

자, 돌아와서 압구정현대는 어쩌다가 현대건설과 현대산업개발, 서울시가 땅을 가지고 있게 됐고, 또 이게 이상하게 꼬여서 소유주들끼리 대지지분을 합쳤더니 지분율 100%를 넘기게 됐을까요?

논란의 시작 - 9개 필지 공동소유주에 건설사, 서울시가?

결론부터 말씀드리자면, 일단 7월16일 '조선비즈' 기사에서 다뤄졌던 9개 필지는 전산화과정에서의 오류가 핵심이 되겠습니다. 등기부등본은 1990년대 이전까진 '종이'로 관리됐습니다. 그러다가 1994년부터 2000년대 초반까지 전산화가 진행되게 되지요. 이 과정에서 오류도 많이 발생했는데, 압구정현대의 경우엔 이 오류를 제대로 다 바로잡지 못한채 세월이 흐른 것입니다.

잘 모르는 분들을 위해 소개를 하자면, 이 논란의 핵심은 '아파트 땅'인데 건설사와 서울시가 지분을 같이 가지고 있다는 것이었습니다. 그리고 그 지분대로 계산해보니 4만706㎡나 되는 땅이 현대건설과 HDC현대산업개발, 서울시 땅이더라는 겁니다.

문제는 앞에서 언급했듯, 이들 땅에다가 아파트 소유주들의 대지지분까지 더했을 때 발생하는데요. 전체 땅보다 공부상 땅이 더 많더라는 겁니다. 그래서 소송을 해야하느냐, 정리가 잘못된 탓이니 그냥 넘겨야 되느냐 갑론을박이 이어지고 있다는 것이죠.

제가 생각할 때 해법은 의외로 가까운데 있습니다. 먼저 그 해법을 이야기하기 전에 또 하나의 기사를 볼 필요가 있습니다. 7월25일 땅집고 기사인데요, 조선비즈에서 다룬 9개 필지 외에 서울시와 현대건설 땅을 더 찾았다는 내용입니다. 6개 필지가 더 있다는 건데요, 기사에는 필지 주소와 위치를 밝히지 않았는데 이 위치를 보고 나면 해법이 살짝 보이기 시작합니다.

특징이 보이시나요? 그렇습니다. 서울시 소유의 땅들을 보니깐, 다 도로나 보행로, 공원이네요? 현대건설 소유의 땅도? 도로입니다.

자, 그럼 논란의 9개 필지를 보겠습니다.

어떠신가요? 필지들을 자세히 들여다보면, 아파트 외에 공원부지나 도로, 보행로 등 다양한 땅들이 함께 엮여 있는 것을 알 수 있습니다.

그럼 자연스럽게 유추가능한 사실이 뭐죠?

"아! 아파트 땅은 소유주들 것이 맞고, 보행로나 도로, 공원은 현대건설이나 현대산업개발, 서울시 땅일 가능성이 크구나"겠지요~

그러면 이상한 지분도 이해가 됩니다. 지금 등기부등본을 떼보면 저 9개 필지가 다 동일한 지분율로 기록돼 있습니다. 그런데 어떤 땅은 분양자(현재 소유주들) 땅이고, 어떤 땅은 건설사와 서울시 땅이라면 지분정리가 잘 못 돼 있는 것이죠.

그럼 조선비즈 기사에서 "자기가 가진 비율의 땅보다 더 기부채납한게 말이되나"라는 지적도 다시 돌아보게 되겠죠.

또 다른 문제 - 압구정동 443번지

여기에 언론에서 놓친 부분도 있는데요.

등기부등본을 떼보면, 소유권이 뒤섞인 9개 필지와 서울시, 현대건설 땅인 6개 필지 외에도 또 다른 재밌는 땅이 보입니다.

압구정동 443번지인데요. 위치는 압구정현대14차 203동입니다. 왜 재미있냐고요? 이 땅의 대지지분은 누구한테 속해 있을까요? 우선 등기부등본상으론 '압구정현대 3차' 주민들이 갖고 있습니다. 압구정현대 3차 주민들은 위에 조선비즈 기사에서 다룬 9개 필지에도 속해있는데요. 이분들만 그 9개 필지 공동지분 외에 203동 밑에 깔린 땅을 추가로 가지고 계십니다.

엥? 그럼 203동 주민들은 대지권이 없나요? 아뇨 있죠. 204~206동 밑에 깔린 '압구정동 447'을 나눠갖고 있습니다. 쉽게 말해 203동 밑에 깔린 약 2900㎡ 땅을 압구정 3차 주민들에게 뺏겨 있는 셈입니다.

자 이쯤되면 현대건설과 HDC현대산업개발, 서울시랑만 정리해야될 문제가 아니라는게 느껴지시죠? 주민들 사이에도 지분정리가 다시 되어야 하는 상황입니다.

끝이 아니네, 현대백화점그룹도 등장!

심지어 이것도 끝이 아닙니다. 또 제3의 소유주가 등장합니다. 바로 현대백화점그룹입니다. 현대백화점그룹도 공유지분으로 압구정현대에 땅을 가지고 있습니다.

조선비즈 기사에서 다룬 9개 필지처럼 '지분이 엮인' 땅이 남쪽에도 있습니다. 오히려 더 복잡한 관계로 보입니다.

보시면, 아파트 뿐 아니라 그냥 짜투리땅부터 상가, 아파트, 도로 등등이 뒤섞여 있습니다. 얘들은 심지어 지분율도 토지마다 다 다르게 정리돼 있어서 골치가 아픕니다. 여기도 현대건설이 등장합니다. 신탁에 맡겼네요.

현대백화점그룹의 지주사인 현대지에프홀딩스가 지분을 상당히 많이 가지고 있는데, 다들 신경을 안쓴 것은 아무래도 현대백화점그룹이 금강쇼핑센터 내에 사무실을 오랫동안 유지했기 때문에 당연히 그 부분에 대한 대지지분으로 여긴 것으로 보입니다.

종합 정리

문제를 종합해서 정리해보면, 아래와 같겠죠.

1. 전산화 과정에서 제대로 등기등록이 안 됐다. = 실제로 등기부등본 열람하려고 하면 '원시오류'라고 나오죠. 원시오류는 기록이 처음부터 잘못 기재되었거나 누락된 것을 말합니다.

2. 아파트 소유주들에겐 아파트 대지를 주고, 도로와 공원부지는 시행사인 현대건설과 현대산업개발, 금강개발산업(現 현대백화점그룹)이 그대로 보유하거나 서울시에 기부채납했다. 금강개발산업은 상가 일부도 보유하고 있다.

지분정리 해법

문제 파악은 끝났고, 이제 해법을 찾아야겠죠? 우선 현대건설과 현대산업개발, 서울시는 문제가 간단해 보입니다.

지분정리

우선 현대건설이나 현대산업개발, 서울시가 아파트 내 점유하고 있는 가구가 없다면 아파트 대지에 대한 부분은 아파트 소유주들이 가지는 것으로 정리하면 되죠. 아파트 소유주 내에서 지분 정리는 현황에 맞추면 되죠.

소유한 동호수가 있다면 또 다른 국면이 펼쳐지겠지만, 소유한 동호수가 없었기 때문에 문제를 발견하지 못했을 가능성이 크죠.

반대로 도로와 보행로, 공원은 아파트 소유주들의 소유권을 없애고, 현대건설과 현대산업개발, 서울시가 소유권을 가지는 게 맞겠죠.

우선 개발 당시 해당 도로부지를 담당한 시행사가 누구였는지 찾아서 정리하고, 도로와 공원 중에 서울시에 기부채납한 땅의 면적과 부합하는 땅을 찾으면 서울시 소유부지도 명확해지죠.

현대백화점그룹

현대백화점그룹과 관여된 땅도 간단하죠. 아파트는 아파트 단지별로 현황에 맞춰 지분 배분하면되죠. 도로의 경우엔 서울시 지분이 안나와 있으니, 시행사 것으로 봐야겠죠. 현대백화점그룹은 상가 점유부분 만큼 대지지분 인정받으면 되죠.

재건축 관련 토지정리 해법

위의 논리와 방법대로 토지 정리하고 나면, 나머지는 수월하죠.

재개발과 다르게 재건축은 토지와 건물을 모두 소유하고 있는 경우에만 '입주권'이 인정되죠. 위의 방법으로 토지를 정리하고 나면 현대건설, 현대산업개발, 서울시는 땅만 남게 되죠. 입주권은 당연히 해당사항이 없어지는 겁니다.

다음은 토지를 조합에 귀속시키는 방법인데, 국공유지는 '불하'를 받으면 되죠. 다만 공시지가를 기준으로 할 것이냐, 개발이익을 반영할 것이냐는 협의하면 되죠.

참고로 재건축은 재개발이나 주거환경개선사업과 다르게 국공유지 무상양여는 안 됩니다.

현대건설과 현대산업개발 등이 소유하고 있는 도로부지는 '매도청구'하면 되죠.

원래 재건축은 도로 같은 '기반시설'은 그대로 두고 건물만 새로 짓는 것입니다. 압구정3구역은 '아파트지구' 단위로 몇 개의 단지를 묶어서 거의 재개발처럼 새로 짓는 것이기 때문에 도로도 새로 다 배치해야 되죠. 그래서 '제척'은 하기 힘들고 '매도청구'로 가야될 것으로 보입니다.

'매도청구'는 재개발의 '수용'과 다르게 '재건축을 위해 해당 권리를 팔도록 청구하는 권리'이기 때문에 협의를 해보고 안되면 소송으로 가야됩니다. '매도청구' 자체가 개발이익을 가격에 반영하도록 돼 있기 때문에 상당한 금액을 보상해야 할 것으로 보입니다.

그래도 이런 식으로 정리해보면 세간에서 이야기하는 금액보다는 상당히 줄어들 수 있겠지요.

조합 입장에선 도로부지까지 아파트 단지 땅으로 보고 '점유취득'을 주장할 수 있습니다. 20년 동안 점유하면 해당 토지를 취득하는 것으로 보는 '민법'의 법리를 주장하는 것이죠. 이를 인정받으면 적어도 현대건설과 현대산업개발과의 막대한 토지매도청구에 관한 부담은 덜 수 있겠죠. 점유취득 대상이 아닌 서울시와는 협의를 해야 하겠지만 말입니다.

다만 이미 도로부지 가운데 1개 필지가 오롯이 현대건설 소유로 돼 있는 주변 현황이 있기 때문에 지분정리 또한 제가 바라본 대로 흘러갈 가능성이 크지 않을까 조심스레 점쳐봅니다.

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