강동구 재건축 대장 후보, 명일동 삼익그린2차 분담금 투자금 완벽 분석

최근 부동산 시장에서 강동구와 하남시가 계속 상승세를 타고 있는데요. 그동안은 5호선 라인을 따라 상일동 일대 재건축 단지들이 강동구의 중심을 차지했지만, 이제는 강남권과 더 가까운 명일동이 더 끌립니다. 그 이유로는 삼익그린맨션2차 재건축 아파트가 있고요. 

현재 강동구의 대장 아파트는 올파포를 제외하면 고덕 그라시움인데요. 호갱노노에서도 실거래가 알림을 걸어둔 사람들이 많을 정도로 시세의 흐름을 관찰하는데 메인이 되는 곳이죠. 그런데 더 좋은 입지에 신축이 생긴다면? 

삼익그린2차는 조합설립이후 최근 정비구역 지정 공고로 관심을 끌고 있습니다. 검색해보니 이미 많은 블로거 분들이 분석하셨더군요. 

좀 늦은감이 있지만, 저도 삼익그린2차 재건축 추진중인 아파트에 관해 알아보도록 하겠습니다. 

1. 삼익그린2차 재건축 아파트

40층 추진 / 3,353세대로 추진중

"삼익그린2차 입지"

삼익그린2차 재건축 아파트의 포인트만 짚어보면 아무래도 가장 큰 장점은 5호선 초역세권이라는 겁니다. 여기에 향후 9호선 연장개통까지 예정되어 있고요. 더블 역세권이 되면 뭐 대장은 떼어논 당상!

주변에 강동구를 대표하는 쟁쟁한 단지들이 있지만, 향후 규모와 브랜드 등을 따져봐도 대장이 될 놈입니다. 

2. 삼익그린2차 재건축 사업진행내역

평균 대지지분은 약 16평이고요. 

- 18평 지분 8.8평

- 23평 지분 11.24평

- 27평 지분 13.7평

- 30평 지분 17.3평

- 37평 지분 22평

- 44평 지분 32평

강동 삼익그린2차 아파트는 2021년에 안전진단을 통과하고 4개월만에 조합설립인가까지 속전속결로 받았습니다. 그런데... 

상가와의 문제가 있었고 주춤했었죠. 

하지만 이번 5월 정비구역 지정 공고가 났네요. 진행된다는 기대감 + 2급들의 상승에 힘입어 최근 시세도 그만큼 오르긴 했습니다. 

3. 조합원분양가 및 일반분양가

조합원 분양가는 조금 높게, 일반분양가는 조금 낮게 산정된것 같네요. 

아직 사업시행인가가 나지 않은 상황에서 추가분담금을 확정할수는 없지만 온라인에 나와있는 정보와 현재 프리미엄을 합치면 총매수가는 저렇습니다. 59타입 기준으로는 15억 내외, 84타입 기준으로는 19.4억 정도이네요. 

주면 기존 대장인 그라시움의 시세대비 큰 마진이 없는것 처럼 보이지만, 입주시점에는 그라시움의 시세가 올라있을 것이기에 단순 하게 계산하긴 어렵겠죠. 

가장 투자금이 적게 들어가는 소형평형 18평을 매수한후에 25평형을 분양받는다고 생각해보면요. 

총매수가는 11.5억(실거래가) + 3.4억(추가분담금) = 14.9억입니다. 

4. 삼익그린 2차 실거래가 및 호가

실거래가는

전용면적 42㎡ (18평) 기준으로 현재 실거래가는 11.5억

전용면적 84㎡ (30평) 기준으로 현재 실거래가는 17.5억

호가는

42㎡ 타입의 경우 12억부터

84㎡ 타입의 경우 17.6억부터

실거래가 이하의 매물은 없고 계속 조금씩 호가를 높아지고 있습니다. 조합에서는 26년 초에 사업시행인가를 예상하고 있던데 그럼 최소 2~3억 정도는 호가가 바로 뛰지 않을까? 개인적으로는 생각하고 있습니다. 

5. 삼익그린2차 인근 아파트 시세

삼익그린2차의 경우 바로옆 솔베뉴와 위의 고래힐, 우측의 기존 대장 그라시움과 비교해볼수 있는데요. 

- 바로 붙어 있는 솔베뉴의 경우 이제 7년차, 84타입의 경우 실거래가 18억

- 고래힐의 경우 10년차, 84타입의 경우 18.5억

- 그라시움의 경우 7년차, 84타입의 경우 21억입니다. 

지금은 7년차 신축이지만 10년뒤 삼익그린이 입주할시점에는 16~18년차고 접어들겠죠. 

6. 삼익그린2차 재건축 아파트 정리

재건축을 추진한지 상당히 오랜 시간이 흐른 삼익그린2차 아파트 인데요. 그런중에 이번 정비구역 지정 공고는 소유자들에게 아주 반가울 소식이었을 겁니다. 

늘 그렇지마나 조금 더 일찍 진입하는게 적어도 1~2억은 버는 것이었는데요. 뭐 아쉽지만 지금이라도 봐야죠. 삼익그린2차가 재건축을 하고 입주시점에선 주변 단지들은 모두 15년차 이상의 구축이 될겁니다. 그러니 지금의 매수가로 안전마진을 판단하는건 분명 보수적인 것일겁니다. 

지금은 전세가가 워낙 낮기에 갭투자로는 사실상 접근이 어렵고, 실거주를 한다고 해도 6억 이상의 대출금은 나오지 않기에 총알의 압박이 있습니다. 

삼익그린2차 재건축 3줄 정리

1. 강동구 명일동, 상일동에서 향후 대장이 될 단지

2. 입주는 최소 10년 이상 소요 / 초기투자금 소형 18평형 매수시 6억내외(대출활용)

3. 재건축단지이지만 상태가 양호해서 몸테크 고려가능

이상 삼익그린2차 재건축 아파트 분석이었습니다. 

감사합니다. 

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