부동산 호재, 상승장과 하락장에서의 이용 메뉴얼.

부동산 호재는 부동산 매수/매도를 결정하는 아주 중요한 요소입니다.

지하철 호재 때문에 XX 지역을 매수하기도 하고 일자리가 늘어난다는 호재 때문에 XX 지역을 매수하기도 합니다.

무엇을 가져다 붙여도 상승하는 부동산 상승장에서는 부동산 호재가 특히나 크게 선반영됩니다.

그리고, 저는 어떤 투자에서든지 이런 '선반영'을 조심해야 한다고 생각합니다.

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그런데 제가 주변 사람들과 이야기를 해보거나 상담을 해보면 대부분의 분들이 부동산 호재를 거꾸로 이용하고 있습니다. 상승장에서는 호재가 있는 곳으로 들어가고 하락장에서는 가격이 오르고 있는 곳으로 들어갑니다. 말 그대로 제가 말씀 드린 것과 정확히 반대로 하고 있는데요.

​오늘은 제 정규 강의에서 설명 드린 일부 내용을 통해서 호재를 어떻게 바라봐야 하는지 말씀 드리겠습니다.

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전국적으로 부동산 상승장이 한참이던 2021년 시기로 돌아가 보겠습니다.

당시, 경기도 의왕시 인덕원역 인근의 주택 매매 시장은 아주 뜨거웠습니다. 인덕원 푸르지오 엘센트로는 전용 84가 16.3억에 거래되었었는데요. 이전 거래 가격보다 무려 3억 이상이 뛴 매매 금액이었습니다.

같은 시기에 서울 성동구 왕십리 뉴타운에 위치한 텐즈힐1 전용 84가 16억 후반대였으니 조금만 금액을 얹으면 성동구의 뉴타운을 매수할 수 있는 금액이었는데요.

위 그래프는 25년 5월까지 두 아파트 단지의 시세 흐름입니다. 좀 전에 말씀 드린 2021년에 잠시 가격이 붙었었지만 현재는 두 아파트의 시세 차이가 다시 크게 벌어졌습니다. 인덕원 푸르지오 엘센트로는 고점 기준에서 여전히 15%이상 빠져 있지만 텐즈힐은 이미 고점까지 가격을 회복한 상태이고 잠깐 붙었던 2021년을 제외하면 단 한번도 2억 이하로 금액이 붙은 적이 없습니다.

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지금 생각하면 왜 저 당시 인덕원 신축 아파트를 매수를 했을까 싶은 상황인데요.

당시 무엇이 이렇게 인덕원역 인근 아파트 시세의 거품을 만들고 사람들을 열광하게 했을까요?

바로 인덕원에 GTX-C 새로운 정차역이 생긴다는 소식이 있었고 이와 함께 인덕원역 인근 아파트는 크게 가격이 올랐던 것입니다. 당시, '인덕원'이라는 이름은 순식간에 프리미엄 브랜드가 되었고 인근의 일부 아파트 단지들은 '인덕원' 이름을 아파트 단지 앞에 붙이는 단지명 변경 작업도 하였습니다.

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그리고 현재 시점에서 보면 그 결과는.....

호재 선반영으로 너무 오버 슈팅했던 대표적인 사례로 남게 되었습니다.

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철도 건설, 산업 단지 건설, 신도시 건설 등 각 종 호재는 발표 뒤에 많은 단계를 거쳐서 실현이 되게 됩니다. 그리고, 그 과정 중에서는 많은 잡음이 생기기 나름이고 실제 실현까지는 상당히 오랜 시간이 걸립니다.

원래 1억 차이가 나던 상급지와 하급지의 아파트 단지가 있습니다.

그런데, 부동산 상승장 시기에 호재 발표가 있었고 두 아파트 단지 가격 차이가 좁혀졌습니다.

여러분이라면 이 시기에 호재 발표가 난 있는 아파트 단지를 매도하고 상급지 아파트 단지로 갈아타실 수 있을까요?

저는 이렇게 내 물건만 가격이 오른 시기를 절호의 상급지 갈아타기 시기라고 말씀 드립니다.

부동산 호재는 상승장에서 거품을 끼게 하는 요소가 되지만 하락장에서는 추가 시세 차익을 거둘 수 있게 하는 요소가 됩니다.

부동산 호재는 상승장에서는 매도의 용도로

하락장에서는 매수의 용도로 써야 합니다.

지금은 무조건 서울이다. 똘똘한 1채다. 신축이다.

이런 논리로 매수를 하실 것이 아니라 추가 수익을 원한다면 제가 드리는 위의 말을 꼭 가슴에 새기시길 바랍니다.

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부동산 호재는 시기마다 달리 활용해야 진짜 '호재'가 됩니다.

오를 때 사는 것이 아니라, 오를 수 있는 자리를 보는 눈이 필요합니다.

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