후암동 입지는 최곤데…재개발 막차 타도 될까

<동후암1구역(왼쪽)과 동후암3구역 재개발 위치도. 서울시>

재개발. 토지를 합리적이고 효율적으로 이용하고 도시기능을 회복하기 위해 시행되는 사업이다. 도시 및 주거환경정비법이 적용된다. 재개발사업은 도시계획사업의 하나이기 때문에 사업대상구역의 지정절차는 도시계획법에 의하고, 대상구역에 대한 사업계획과 시행은 도시 및 주거환경정비법이 정하는 절차에 따른다.

재개발 장점은 분명하다. 물건의 가치에 따라서 소유주들의 재산 증식에도 영향을 끼친다. 재개발로 달동네가 새로운 주거지로 각광을 받는가 하면, 주변 정비로 도시 분위기 자체가 달라지는 순기능도 있다.

최근 재개발 사업지에 관심을 갖고 들여다보고 있는데 진도가 안 나가는 두 곳이 있다. 하나는 용산 후암동, 그리고 송파구 풍납동. 생김새만 봐서는 당장 재개발이 진행돼야 할 곳인데 좀처럼 움직이지 못하고 있다. 소유주들의 간절한 바람과 달리 변화 없이 수십 년의 세월이 흐른 지금 이곳의 미래가 있을까. 먼저 후암동을 살펴보고 다음회에 풍납동을 다뤄볼 예정이다.

용산은 개집이라도 사둬야 한다는 말이 있다. 그만큼 위치적으로 뛰어난 곳이다. 그런데 후암동은 사정이 다르다. 후암동은 남산 아래쪽에 있는 후암동길을 기준으로 서울역 방면에 있는 서후암동과 남산쪽에 위치한 동후암동으로 나뉘는데 현재 서후암동은 대부분 지역이 재건축 추진지역이다. 반면 동후암동은 사업 속도가 느린 데다 남산 바로 밑에 위치하고 있어 개발에도 제한을 받고 있다. 다만, 최근 서울시의 고도제한 완화 조치 덕분에 재개발이 활발히 추진 중이다. 고도제한 완화는 정비사업을 통해 아파트를 10층 이상, 최대 15층까지 지을 수 있게 된다는 뜻이다. 서울시는 1972년 이후 남산, 경복궁 등 주요 산이나 주요 시설물 주변 8곳을 고도지구로 지정해 관리해왔다.

가장 활발한 곳은 재개발 정비구역에 지정된 동후암3구역이다. 구는 후암동 264-11번지 일대 주택재개발 정비계획 수립 및 정비구역 지정 용역을 공고했다. 이곳은 지난해 8월 신속통합기획 후보지 수시 모집에서 선정된 곳이다. 면적은 8만2172.5㎡로 제1종일반주거지역과 제2종일반주거지역(7층)이 섞여있는데다 고도지구로 지정돼 있어 노후주택이 밀집한 낙후지역임에도 사업추진이 어려웠다. 그러다 남산 고도제한 완화를 발표하면서 층수 상향이 가능해졌고, 재개발이 다시 추진되고 있다. 현재 동후암3구역은 토지거래허가구역이기 때문에 실거주 또는 임대사업자 요건을 갖춘 이들만 매수가 가능하다.

동후암1구역 역시 재개발 신속통합기획(후암동 30-2번지 일원)에 포함됐다. 투자자들이 먼저 몰렸던 곳은 단연 동후암3구역이었다. 비교적 대지 면적도 넓고, 입지 조건도 좋았기 때문이다. 실제로 최근까지 시장의 관심은 대부분 3구역에 집중돼 있었다. 하지만 지난 2024년 6월 28일, 서울시가 공식 발표한 ‘신속통합기획 선정 발표’에는 동후암1구역의 이름이 먼저 올랐다. 서울시는 찬성 동의율이 높고, 반대율이 낮은 지역을 우선 선정했다. 실제로 동후암1구역은 동의율 약 77%, 노후도 70% 수준을 확보했고, 주민 의견 수렴이 상대적으로 원활했다. 반면 당시 3구역은 일부 신축 다세대 주택(2024년 준공)이 이미 들어서 있어 의견 통일이 쉽지 않았던 것으로 알려졌다. 3구역엔 최소 3채 이상의 신축 빌라가 있는 것으로 파악됐다. 동후암1구역 예상 세대수는 약 1820세대다. 재개발 소식에 따라 매물 상황을 보면 다세대 2룸 기준은 6~7억 원대, 3룸은 9억 이상, 고급형은 13억까지 형성돼 있다. 다가구나 단독주택의 경우 기대 수익 대비 매입 가격이 부담돼 거래는 적은 편이다. 향후 일정은 2026년 재개발 조합 설립 및 사업시행인가 신청, 2027년 관리처분인가 후 이주 및 착공, 2030년 이후 입주 예정이다.

그러나 사업성은 여전히 의문이 든다. 특히나 막차를 탄 집주인이라면 더 그렇다. 고도제한 완화로 최고 15층까지 고려해볼 수 있지만 산 중턱 재개발이기 때문에 여러 제약이 따른다. K건설의 능력은 출중하지만 문제는 비용이다.

실제로 서울과 수도권에서 줄줄이 추진되던 재개발·재건축 사업이 ‘수익성 악화’라는 벽에 부딪히고 있다. 조합 설립까지 마쳤거나 신속통합기획으로 첫 발을 뗀 구역들조차 정비계획 수립 단계에서부터 수지분석 재검토에 들어가는 사례가 속출하고 있다. 비례율 하락, 분양가 규제 강화, 건축비 상승, 여기에 기부채납 의무 확대까지 겹치면서 조합은 물론 투자자들의 셈법이 복잡해지고 있다. 투자자는 단순 ‘대지지분 크기’가 아닌 비례율, 분담금 추정치, 환급 가능성까지 고려한 실수익 분석이 필요한 시점이다.

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