디에이치 아델스타 청약 분양 - 과천 장군마을 분양가, 입지, 투자 핵심 총정리

장군마을? 거기가 어딘데요?

양재동? 아닙니다. 

과천시 주암동인데요. 

서초LG전자와 양재코스트코의 바로앞에 장군마을이란 곳이 있습니다. 

이곳에 디에이치 아델스타가 이제 특별공급과 일반공급을 앞두고 있고요. 

위치는 사실상 양재 생활권이라 보면 됩니다. 

입지가 이러니 현대건설에서도 비 강남권에 공급하는 첫 디에이치 브랜드 단지가 된 것이겠죠. 

조금 더 살을 붙이자면, 과천이라고는 하지만 실질적으로는 4호선이 아닌 양재생활권이라는 점이 입지의 큰 매력입니다. 

그렇죠! 강남3구 중 하나인 서초 양재! 게다가 신분당선을 이용할 수 있는 준강남 입지입니다. 

아무래도 가장 큰 관심사는 대출 규제 강회 이후 실제 입주에 필요한 자금일텐데요. 

결론부터 말씀드리자면, 최소 11억 이상 현금이 필요합니다. 

분양가가 59㎡ 의 경우 17.6억, 84㎡는 25억이라니요?

비싼 걸까요? 서초구 우면동 아파트 가격과 비교하면 그렇습니다. 

하지만 저는 이 정도 가격이면 합리적이라고 봅니다. 

예를 들어, 과천 정부과천청사역 인근 프레스티어 자이는 최고 24억대에 분양했습니다. 

또 강남 개포동의 디에이치퍼스티어, 아너힐즈는 84㎡ 기준 35억입니다. 물론 개포동과의 입지차이는 있지만

준서초권인 아델스타가 과천 중앙동보다는 물리적 거리가 더 강남권에 가깝습니다. 

그래서 과천주소를 두고 있지만 시세는 준서초권에 맞춰 봐야 한다고 생각하는 거죠. 

그럼 디에이치 아델스타 분양정보에 대해 한번 자세히 보시죠~

1. 디에이치 아델스타 사업개요

수도권 거주자가 청약 가능하며, 과천시 1년 이상 거주자에게 당해 우선권이 있습니다. 

재당첨 제한과 실거주 의무는 없고요. 

전매제한은 당첨자 발표일로부터 1년입니다. 

2. 디에이치 아델스타 입지환경

위치가 참 헷갈리는데요. 과천이라 되어있지만 실제로는 서초구 양재권역이라 보면 됩니다. 

과천의 메인 단지들이 4호선을 이용하느 것과 달리, 아델스타는 신분당선을 이용할 수 있다는 차이점이 있습니다. 

단지에서 도보로 신분당선 양재시민의숲역까지 걸어가면 15분 이내에 도착 가능하고요. 강남역까지 환승없이 단 2정거장입니다. 

주변에 LG전자, 삼성전자, KT연구소, 현대기아차 본사가 위치해 있어서 직주근접은 말할것도 없죠. 

다만 서초의 양재초에 배정되는데요. 드문 케이스죠. 통학거리가 있으니 그부분은 확인해야 합니다. 

3. 디에이치 아델스타 분양 일정안내

□ 08월 05일 : 입주자모집공고

□ 08월 25일 : 특별공급

□ 08월 26일 : 일반공급 1순위

□ 08월 27일 : 일반공급 2순위

□ 09월 02일 : 당첨자 발표

□ 09월 05일 ~ 07일 : 서류 접수

□ 09월 15일 ~ 18일 : 정당 계약

4. 디에이치 아델스타 분양가 

계약조건은 계약금 10% + 중도금 70% + 잔금20%입니다. 

59타입의 경우 1.76억 / 84타입의 경우 2.45억이 우선 필요하다는 말이고요. 

과천 본도심보다 딱히 밀릴 입지가 아니라 생각하는데요.

4호선 라인의 신축 59타입 실거래가는 이미 20억, 84타입의 경우 25억수준입니다.

그런면에서 84타입은 비슷한 시세이지만 59타입이 이미 안전마진 3~4억은 확보하고 가는겁니다. 

전매제한 1년후에 시장의 흐름에 따라 성공의 여부가 결정되겠죠. 

5. 과천의 공급물량과 미분양물량

서울과 과천 모두 2026년 이후 공급은 사실상 바닥 수준입니다. 

서울의 미분양은 1,000여건에 불과하고, 과천은 거의 없다고 봐도 무방하고요. 

즉, 공급 리스크는 전혀 없다!라고 볼 수 있습니다. 

6. 디에이치 아델스타 단지배치도

59타입의 경우 A, B타입은 판상형입니다. 가장 선호하는 구조죠.

그런데 자세히 보면 B타입의 경우 주방에 창이 없습니다. C타입의 경우 타워형이네요. 

74는 1개의 타입이고요. 정석적인 구조인데 안방의 드레스룸이 넉넉하게 나왔네요. 

84타입의 경우 A타입이 가장 선호될텐데요. 맞통풍도 되고, 4베이 구조입니다. C타입이 유일하게 타워형 구조네요. 

7. 주변시세와 비교해봤습니다. 

서초네이처힐 3단지 - 13년차 - 절반이 임대세대 - 84㎡ 실거래가 16억

양재우성아파트 - 35년차 - 84㎡ 실거래가 17억 

과천푸르지오써밋 - 6년차 - 84㎡실거래가 23억 

-> 아델스타 84㎡ 분양가는 25억! 

표면적으로는 비싸 보이지만, 입주까지 아직 3년 이상 남아 있어서 시세 상승 가능합니다. 

8. 커뮤니티

9. 디에이치 아델스타 모델하우스

10. 결론을 말씀드리면

장군마을 재개발로 들어서는 디에이치 아델스타는 입지, 브랜드, 생활권 모두 강력합니다. 매력을 갖춘 단지이고요. 

핵심은 분양가와 현금 동원 능력입니다. 

혜무늘보님 자료 참조

초기계약금과 중도금이 10%자납을 해야 합니다. 20%의 자금이 있어야 한다는 것이죠. 

문제는 지금 당장 대출 규제에 걸리니 6억 제한, 임차인 세팅시 전세대출 금지이고요. 

분양가는 부담스럽지만 강남 접근성과 서초 생활권, 그리고 디에이치 브랜드를 고려하면 충분히 완판될 거라 봅니다. 

그리고 준공된다면 강남권 시세를 따라갈 여력이 충분하다!라고 생각되네요. 

청약하시는 분들게 행운을 빕니다.(저는 글렀...)

조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다. 

감사합니다. 

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