양천구 신월시영아파트 재건축 핵심정리 - 매물시세 분담금 향후 투자가치까지 2025년 최신

향후에 서울 아파트 값은 다른 지역보다는 더 높은 폭으로, 그리고 지속적으로 상승할 가능성이 크다고 생각합니다. 기왕이면 서울에 자산을 묻어두라는 거죠. 다만 문제는 진입 자금인데요. 그런 의미에서 어느정도 저렴한 금액으로도 접근 가능한 구역, 그리고 투자 여력에 맞는 단지를 살펴보는 것이 중요한 포인트라 생각합니다. 

양천구 신월동은 목동의 인근에 있지만 서울의 다른 지역에 비해서 관심을 많이 받는 지역은 아닙니다. 그러나 상급지로 가기전 서울 입성을 목표로 하는 분들이라면 한번쯤은 분석해 둘 필요가 있습니다. 

신월시영아파트는 2025년 8월 7일자로 정비구역 지정이 최종 고시가 되었는데요. 한마디로 3,149세대 규모의 대단지 재건축 사업이 이제 본격적으로 출발한 것입니다. 

현재 신월시영은 18평, 21평, 25평 위주로 구성되어 있으며, 25평형 기준 시세는 6억 후반대 수준입니다. 물론 서울의 중저가 시장 특성상 단기간 회복세는 크진 않은 단지였지만, 장기적인 관점에서는 왠만한 광역시보다 우수할 겁니다. 

1. 신월시영 아파트 재건축 사업

양천구 신월동 987-1번지 / 현재세대수 2,259세대 -> 변경세대수 3,149세대(일반분양 697세대 예상)

신월시영 아파트 입지

신월시영아파트의 입지적인 포인트만 짚어보면

교통

국회대로, 서부간선, 올림픽대로 인근 도로로 자차이용해서 접근이 편합니다만 인근에 도보권 지하철이 없음이 큰 약점입니다. 2호선 신정네거리역과 5호선 신정역을 이용하려면 버스로 10분정도는 나가야 하는 입지이고요. 도보로는 사실상 불가능한 거리입니다. 

김포공항

김포공한으로 진입하는 비행기 진입로에 딱 위치하고 있는데요. 그래서 고도제한이 적용됩니다. 고층으로 많이 올릴수 없다는 것이죠. 

2. 성산시영 재건축 사업진행내역

- 신축세대수는 3,149세대로 대단지로 구성될 예정

- 소형평형인 59타입 이하로 70%이상 예정입니다. 

- 일반분양세대는 697세대

- 일반분양비율은 30%정도네요. 

이후 사업 진행 단계는 어떻게 될까요?

- 정비구역 지정 고시완료 2025.08.

- 조합설립추진위원회 구성 예정 -> 조합설립인가

- 정비계획 수립 및 건축 심의

- 사업시행인가

- 관리처분계획 수립 및 인가

- 이주 및 철가 -> 착공

아직은 이렇게나 추후 과정이 많이 남은 구역인데요. 최소 10년정도를 봐야 합니다. 그러니 길게 보고 현재 투자금이 맞는 분이라면 실거주도 하되 10년뒤 신축이 될 곳을 매수하는 느낌으로 접근하는 거죠. (물론 그 10년이 넘는 기간 동안 어떤 우여곡절들이 또 있을지...)

3. 조합원분양가 및 일반분양가

종전자산평가액과 조합원분양가는 현재 기준에서의 가안일 뿐입니다. 하지만 그래도 내 투자금이 들어간다고 생각하면 쉬이 넘어 갈순 없죠. 최대한 합리적인 추론을 해봐야 하고요. 

17평형은 종전자산평가액을 4.6억, 21평형은 5.3억, 24평형은 6.1억 입니다. 현재 실거래가가 5억. 5.8억. 6.5억 임을 감안하면 10%정도는 차감된 금액이네요. 

그럼 신축을 얼마에 최종적으로 매수하는 것일까? 자료를 분석해서 추가분담금을 산정해봤습니다. 

신월시영은 현재 전 평형에서 매물이 제법 있는 편입니다. 위 실거래가와 호가가 큰 차이를 보이지 않았다는 것이고요. 

매물 가격과 추정분담금을 더해서 총투자금 감을 잡을 수 있습니다. 물론 단계가 진행되며 더 정확한 투자금이 산정되겠지만, 초기단계에서는 대략적으로 확인 할 수 밖에 없음을 양해 바랍니다. 

18평에서 59타입을 신청할 경우 총 투자금은 5억(매수가) + 2.85억(분담금) = 7.85억으로,

21평에서 59타입을 신청할때 금액인 5.8억(매수가) + 2.15억(분담금) = 7.95억

21평에서 84타입을 신청할 경우 5.8억(매수가) + 4.38억(분담금) = 10.18억

24평에서 84타입으로 갈때는 6.5억(매수가) + 3.58억(분담금) = 10.08억

투자로 접근한다면 초기투자금이 적은게 오래 끌고 가는것이 유리할텐데 평형별로 대동소이 하네요. 이렇게 기존 평형에서 선택 가능한 신축 평형으로 얼마나 더 들어갈지 예상해보는건 정확치는 않아도 의미가 있습니다. 

4. 신월시영아파트 인근 시세

신월시영이 신축이 된다면 얼마의 시세가 되어야 할까요? 

목동은 이미 26억에 거래되고 있습니다. 그리고 신정뉴타운의 경우 대장인 아델리체가 16억 정도 시세를 보이고 있고요. 가장 인접한 목동센트럴의 경우 2020년 건축된 3,000세대 대단지 입니다. 현재 11.5억 정도의 시세를 보이고 있네요. 

그럼 못해도 신월시영의 경우 현재 가치로만 봐도 11.5억 ~ 12억은 하지 않을까요? 아마 10년뒤 입주할 시점에는 18억 이상은 할 수도 있겠죠(보수적입니다.)

5. 신월시영 실거래가 및 호가

실거래가는

전용면적 43㎡ (17평) 기준으로 실거래가는 5억(평당 2,900만원 수준)

전용면적 50㎡ (21평) 기준으로 실거래가는 5.8억(평당 2,800만원 수준)

전용면적 59㎡ (24평) 기준으로 실거래가는 6.5억(평당 2,700만원 수준)

호가는

작은 평형은 17평, 21평의 경우 실거래가보다 낮은 호가의 매물들이 있으나 반대적으로 실거주하기 용이한 24평형의 경우 실거래가 보다는 조금 높은 6.9억 부터 호가가 시작되네요. 

아직은 재건축에 대한 시장의 기대가 반영되고 그런 가격은 아닌것으로 보입니다. 

6. 신월시영 재건축 아파트 정리

신월시영은 현재 17평 ~ 24평 위주의 소형평형으로 구성되어 있습니다. 재건축후에도 60제곱 이하여 비율이 73%나 되고요. 소형위주의 단지로 구성되는 것이죠. 

목동이 재건축 되면 가격상승의 영향을 받을 것이냐에 대해선 살짝 긍정적입니다. 목동과는 거리가 제법 있지만 후광효과가 있기 때문인데요. 신월시영의 경우 상대적으로 저렴한 가격에 거주하며 목동 학원가를 이용할 수 있고, 추후에 신축이 될 것이 거의 확정점이란 점이 장점입니다. 

이왕이면 나홀로 아파트는 재건축 이슈가 없든 구축보다는 실거주시 신월시영을 우선 고려해야 하는 이유기도 하고요. 

신월시영 재건축 3줄 정리

1. 대단지 재건축 3,149세대 규모, 향후 목동의 반사이익 기대

2. 장기 사업으로 입주 시점은 2035년 전후, 초기 투자금 실거주 2~3억(대출활동), 갭투자 4억 내외

3. 18평, 21평 보다는 24평형이 실거주 메리트와 투자 안정성을 모두 확보

이상 양천구 신월동의 신월시영아파트 재건축 사업 분석이었습니다. 

감사합니다. 

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