장승배기역 초 역세권, 45층 랜드마크 - 노량진2구역 시세 전망 총정리

며칠 전 작성했던 "노량진 1구역 총정리" 글 보셨죠?

혹시 못 보셨다면 지금이라도 보시면 좋습니다. ^^

https://blog.naver.com/soolee1983/223957454418

노량진 뉴타운 대장 1구역 투자분석 - 재개발 입주권 매물 시세, 프리미엄은?몇일전 노량진 뉴타운 1 ~ 8구역 현황을 총정리 했었죠. 서남권 부동산 판도를 바꾸는 대규모 재개발 프로...네이버 블로그 | 운좋은 뿌빠 - 매일 돈되는 부동산하는 블로그

지난번에는 노량진 뉴타운 1 ~ 8 구역 전체 현황을 살펴봤는데요. 

오늘은 그중에서도 작지만 사업성이 가장 좋은 주상복합 노량진 2구역에 초점을 맞춰보겠습니다. 

예전 "노량진?" 하면 큰 백팩에 슬리퍼와 물통을 꼽고 다니는 공시생의 모습이 먼저 떠올랐습니다. 

한참 전의 이야기인데요. 하지만 이젠 다른데요. 

재개발과 뉴타운 사업이 속도를 내면서 손에 꼽는 뉴타운이 되고 있죠.

2구역도 그 이미지를 바꾸는게 크게 한몫할 것이고요. 

노뉴에서 역까지 거리가 가장 가까운 구역 

조합원수대비 일반분양물량이 가장 많은 사업지

노뉴에서 최고층 최고높이 단지

노뉴에서 가장 작은 세대ㅅ... 아 아닙니다. 

그럼 노량진 2구역에 대해 알아 보겠습니다. 

1. 노량진 뉴타운 2구역

총세대수 411세대 / 최고 29층 3동 -> 45층 2동으로 설계 고도화, 하이엔드 드파인 적용예정

노량진 2구역 입지

노량진 2구역의 핵심만 요약하면 이렇습니다. 

강점은 

노량진 뉴타운 위아래, 1, 7, 9호선의 모든 역들을 도보로 10분이내 골고루 이용할 수 있는 입지

조합원수 대비 일반분양수가 가장 좋은 똘똘한 알짜배기 사업지

단점은 

411세대 규모로 중소단지에 속한다는 것

그래서 400세대 주복은 대단지 일반 구역의 장점(관리비, 커뮤니티, 넓은 부지)과 거리가 있다는 것

기회는 

서부선 착공예정으로 향후에 쿼터블 역세권으로 도약가능하고,

장승배기로를 따라 부동산, 학원, 약국 은행등 생활편의성이 점점 좋아질곳입니다. 

2. 노량진 2구역 사업진행내역

원래 29층 3개동이 계획되어 있었으나 -> 45층 2개동, 411세대로 설계를 고도화했고요. 

서울시 건축심의를 2024년 1월에 통과, 변경 계획을 2025년에 인가완료

2구역과 6구역 두곳이 노량진뉴타운에서 가장 빨리 움직이고 있기에 시세의 기준이 되는 단지라 생각입니다. 

- 2009년 정비구역 지정

- 2010년 조합설립인가

- 2014년 사업시행인가 

- 2021년 관리처분인가까지 순조롭게 왔습니다. (조합원수가 적기에 갈등여지가 적음)

- 2021 ~ 2022년 이주완료

- 2025년 철거 완료

- 현재는 착공 직전, 분양 대기 단계입니다. 

조합원수가 100명 미만이라 의사결정 속도가 빠르겠죠. 갈등도 적고요. 

노량진 뉴타운 내에서 6구역과 함께 가장 빠르게 진행되고 있는 사업지입니다.

3. 조합원분양가 및 일반분양가

조합원 분양가가 저렴하게 책정되었는데, 반대로 말하면 그만큼 입주권 프리미엄이 높은 편입니다. 

세대가 많은 구역에 비해 그만큼 매물 찾기도 쉽지 않은 구역이고요. 

84타입 기준으로 초기투자금은 17억 ~ 18억 정도이고 총매수가 기준으로는 20~22억 내외입니다. 

노량진뉴타운들의 경우 보수적으로 생각해도 국평 20억 이상은 갈곳이라 생각합니다. 

사실 입주시점의 노량진 2구역의 시세는 25억은 될것이라 예상하고요. 

3구역 조합원분양가가 7.6억 -> 11.3억으로 인상된 사례처럼 2구역도 분양가 재조정 여지가 큽니다. 

2구역은 조합원수가 노뉴에서 가장 적어 사업성이 좋은 단지이니 만큼

약 40% 인상됨을 감안해 2구역에 대입해보면 59타입은 5.6억 -> 7.8억 / 84타입은 9.5억 정도가 될 수 있겠네요. 

조합원 분담금은 계약금 0% + 중도금 0% + 입주시 100%

현재 프리미엄은 14억 ~ 15억 형성

초기투자금은 18억 내외 / 총투자금은 20억 ~ 22억

4. 노량진 2구역 인근 아파트 시세

노량진 2구역의 경우 주변에 장승배기역 대장인 상도파크자이가 있어서 가격 비교가 편합니다. 

세대수도 비슷한 471세대이고 말이죠. 

파크자이는 10년차이고, 84타입의 경우 최근 6월에 19억 최고가를 찍었습니다. 

노량진 2구역이 2028년에 입주한다면 최소 13년의 격차가 있고, 

상도와 노뉴라는 입지의 차이도 있습니다. 

개인적으로는 노량진의 경우 흑석의 시세를 따라간다고 생각합니다. 

그런 면에서 현재 가치로도 20억 이상의 가치가 있지만,

노뉴 구역에 대한 프리미엄과 신축이라는 점에서 최소 25억 이상은 할겁니다. 

5. 노량진 2구역 관심매물

현장 소장님 블로그 글 참조

조합원분들이 적은만큼 매물은 그리 많지 않은데요. 

84타입 기준으로 초기투자금은 18억에서 출발이고요. 총투자금은 20억 내외입니다. 

상도파크자이가 3년뒤에 시세가 20억은 하겠죠, 이미 19억이니 만큼!

그럼 바로 앞 노뉴2구역의 경우 10년 이상 신축이기에 못해도 25억 정도의 시세를 보일겁니다. 

그럼 현재 매수가 기준으로 4 ~ 5억의 안전마진이 있네요. 

미래를 섣불리 예측한다는건 불가하죠. 

연평균 상승률이 5%정도는 꾸준히 오른다는 가정하에 계산입니다. 

6. 노량진2구역 정리

노량진2구역은 전체적으로 평지이고 7호선 장승배기역 초 역세권인 단지입니다. 

기존에는 노량진 6구역보다 먼저 분양하나? 라고 예상했지만 조금 늦어지고 있네요. 

노량진역 메인 상가에서는 거리가 있지만, 반대로 행정타운과는 가까운 점이 있습니다. 

단점도 있습니다. 대다수가 84이하 중소형 평형이고 400세대 언저리 주복이란 것이죠. 

임대비율도 높고 말이죠. 

대신 속도가 가장 빠르고 역세권 + 평지로 조금 커버가 될 듯 하고요. 

45층 고층에 조합분들은 30층 이상 배정이니 만큼 뷰는 일단 장난아닐겁니다. 

가격도 노뉴 2구역 전용 59는 상도동 기축중 가장 가격대 높은 상도파크자이 84가격 이상할 것 같네요. 

노량진 2구역 3줄 정리

1. 인근 구축 시세 19억 / 초기투자금 18억 / 총투자금 20억

2. 입주 2028 ~ 2029년 예상, 입주시점 시세 보수적으로 25억 이상

3. 7호선 장승배기역 초 역세권이지만 세대수가 작음

이상 동작구 노뉴 재개발 관심 구역인 노량진2구역 분석이었습니다. 

감사합니다. 

"함께보면 좋은글"

https://blog.naver.com/soolee1983/223957454418

노량진 뉴타운 대장 1구역 투자분석 - 재개발 입주권 매물 시세, 프리미엄은?몇일전 노량진 뉴타운 1 ~ 8구역 현황을 총정리 했었죠. 서남권 부동산 판도를 바꾸는 대규모 재개발 프로...네이버 블로그 | 운좋은 뿌빠 - 매일 돈되는 부동산하는 블로그