목동 옆 신정4구역 재건축 분석 - 2025 관리처분 예정! 프리미엄과 시세 분석

목동 재건축의 상승 압력이 그대로 이어질 곳, 바로 신정4구역입니다. 

신정뉴타운은 목동 바로 옆에 있어 흔히 '신목동'이라 불리는데요. 

목동 학원가를 편하게 이용할 수 있는 곳이기도 합니다. 

앞으로 목동 신시가지 단지들이 본격적으로 이주를 시작하면, 과연 수요가 어디로 흘러갈까요?

가양동이나 염창동, 아니면 마곡, 혹은 김포와 인천일까요?

아닙니다. 근처로 가겠죠. 

그리고 오랜 기간 구축에서 녹물과 주차 문제를 겪어왔던 분들입니다. 신축이 목마르겠죠. 

즉, 신정4구역이 입주하면 인근 목동의 이주수요를 그대로 받을거라 보고 있습니다 .

목동 신시가지가 대장 입지로 25억 ~ 30억이 된다면,

바로 옆 신정4구역은 최소 20억 ~ 23억 수준으로 뒤따를 가능성이 높고요. 

신정4구역의 결론부터 말씀드리면 입주까지는 적어도 2032년 ~ 2034 예상

현재 초기투자금은 59타입 기준 6억초반 / 84타입 기준 7억초반대입니다. 

신정4 재건축 구역을 한번 살펴 볼께요. 

1. 양천구 신정4구역 재건축

총 세대수 1,713세대 / 브랜드 대우건설 써밋 / 14개동 지상5층 ~ 지상23층

신정4구역 입지

신정4구역은 목동 바로옆 신목동에 있습니다. 이게 중요한 포인트지요.(뒤에서 설명)

2호선 신정네거리역까지는 5분정도 거리고요.

래미안목동아델리체 바로 뒤에 있어서 역과의 거리는 더 멉니다만,

하지만 입주를 한다면 두개 단지의 년식차이는 거의 10년이 나니 시세는 적어도 비슷하게 갈 것이라 예상됩니다. 

중요한건 신정재정비촉진지구 중에서는 가장 큰 면적의 대규모 단지라는 것이고,

목동 학원가도 충분히 이용할 수 있는 생활권이라는 겁니다. 

2. 신정4구역 재건축 사업진행내역

총 세대수: 1,713세대

시공사: 대우건설 (써밋 브랜드 적용)

단지규모: 14개동, 지하5층~지상23층

이제 정말 관리처분인가가 코앞으로 다가왔습니다. 

올해말 관처가 된다면 이제 바로 이주 -> 철거 -> 착공단계로 진행될겁니다. 

3. 조합원분양가 및 일반분양가

시공사 선정 당시에 공사비는 평당 745만원이었습니다. 과거형이죠.

그러니 실제 착공시점에는 어느정도 공사비 상승은 이뤄질겁니다.

비례율이 떨어질까? 걱정할 수 있지만, 인근 시세도 많이 올랐습니다. 

그러니 일반분양가를 충분히 높여 사업성을 확보 할 수 있을 것이고,

비례율이 변할 가능성은 개인적으로는 적어보이네요. 

조합원 분양가는 59타입의 경우 7.8억 / 84타입은 10.2억

단순하게 총 매수가를 계산해보면요 조합원분양가 + 프리미엄입니다. 

현재 신정4구역의 경우 59타입의 경우 프리미엄 3억 초반 / 84타입의 경우 프리미엄 4억초반인데요. 

쉽게 정리하자면 

59타입 조분가 7.8억 + 프리미엄 3.3억 = 총매수가 11.1억

84타입 조분가 10.2억 + 프리미엄 4.2억 = 총매수가는 14.44억 내외

4. 신정4구역 인근 아파트 시세

신정4구역 재건축의 경우 인근에 목동센트럴, 바로옆 목동아델리체, 목동 힐스테이트와

비교해보면 어느정도 시세가 될지 가늠할 수 있습니다. 

- 아이파크위브 7년차 84타입 11.5억

- 아델리체 5년차 84타입 16억

- 목동힐스테이트 10년차 18억

현재 신정4구역의 총 매수가는 33평 기준으로 14억 초반대인데요.

그럼 바로 옆에 있는 아델리체의 16억과는 2억 정도의 차이가 있습니다. 

26년에 관리처분인가후 27년 ~ 28년 정도에 일반분양을 한다고 하면 적어도 아델리체 실거래가 이상은 가능할겁니다 

16억 ~ 17억은 충분히 가능하리라 보고요. 

5. 신정4구역 매물현황

현재 신정4구역의 프리미엄은 얼마인지, 또 현재 초기투자금과 총투자금은 얼마나 들어갈까요?

59타입 기준으로 초기투자금은 6.32억 / 74타입은 7억이 필요합니다. 

신정4구역은 조합원분들이 59를 많이 신청해서 84의 매물이 상대적으로 적네요. 

최소 투자금은 7억 이상이고요. 

6. 신정4 재건축 구역 정리

신정4구역은 어느동에서나 2호선 신정네거리역 도보 10분은 가능합니다. 

하지만 이 구역이 최근 거래가 많이 되는 이유는 향후 양천구에서 신시가지 이주수요를 계속 흡수 할 수 있다라는 건데요. 

그러니 적어도 향후 전월세 수요가 모자를 일은 없을 겁니다. 실패할 확률이 아주 미미하다는 말씀!

신정4구역 재건축 3줄 정리

1. 목동신시가지 이주시작시 주변 전세가 폭등 -> 이주수요 흡수

2. 사업진행단계도 관리처분인가 직전으로 안정권

3. 이주시작후 이주비대출 시행시가 매물잡을 타이밍

이상 신정4구역 재건축 구역 분석이었습니다. 

감사합니다. 

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