청년안심주택→토지임대부 사회주택, 청년 보증금은 안녕한가요?

<콘체르토 장위 사회주택 비상대책위원회, 대책 마련 촉구 기자회견. 민달팽이유니온 제공 >

청년들에게 서울살이는 여전히 커다란 꿈이자 목표다. 자가 마련은 멀게만 느껴지지만, 임대주택이라도 하나씩 계획대로 실행해 나간다는 것만으로도 삶의 전진을 확인하게 된다. 그러나 현실은 기대와 달리 종종 ‘상처’로 되돌아오고 있다. 특히 서울시의 대표적 청년 주거 지원 정책인 ‘청년안심주택’과 ‘사회주택’이 오히려 청년들의 불안감을 키우고 있다는 지적이 커진다.

청년안심주택, 이름만 '안심'

청년안심주택은 민간사업자에게 각종 세제 혜택과 금융 지원을 제공하고, 그 대신 청년들에게 시세보다 저렴하게 임대주택을 공급하는 방식으로 2018년부터 추진돼 왔다. 서울시는 이를 통해 청년과 신혼부부의 주거 부담을 덜겠다는 취지였지만, 최근 강제 경매나 보증금 미반환 사례가 잇따르면서 불안감이 고조되고 있다.

현재까지 보증보험에 미가입된 청년안심주택 단지는 14곳, 3150가구에 달하며, 일부 단지는 실제로 경매가 진행 중이다. 예를 들어 송파구의 잠실 센트럴파크는 강제 경매 절차에 돌입해, 141가구 약 238억 원의 보증금이 돌려받지 못할 위기에 놓여 있다. 문제는 해당 사업자가 임대보증보험에 가입하지 않은 것. 경매가 끝나더라도 보증금을 회수할 방법이 사실상 없다.

토지임대부 사회주택도 '위험' 노출

문제는 청년안심주택만이 아니다. 서울시가 공공성과 민간 창의를 결합한 ‘사회주택’ 역시 구조적 위기에 처해 있다. 특히 토지임대부 사회주택의 경우, 건물 신축에 사용된 공사비가 근저당으로 설정돼 있어 운영 주체가 수익을 감당하지 못하면 보증금 반환 불능, 가압류, 경매 등의 문제가 발생할 수밖에 없다.

실제로 서울시가 파악한 사회주택의 평균 근저당 설정 금액은 한 채당 약 4억4600만 원에 달한다. 세입자 입장에서는 자신도 모르게 수억 원대의 담보 아래 놓인 주택에 거주하고 있는 셈이다. 더욱 우려스러운 건 이 같은 재정 구조가 설계 초기부터 지속 가능하지 않았다는 점이다. 운영 주체들은 정부·지자체 지원이 끊겼기 때문이라며 책임을 떠넘기지만, 애초부터 자생 가능한 수익 모델이 부족했던 구조적 한계를 부정하긴 어렵다.

법적 기반도 취약…책임전가 급급

사회주택은 정부와 시민사회가 공동으로 책임져야 하는 공공임대 모델임에도, 현행법상 명확한 법적 근거가 부족하다. 제도는 있지만 안전장치는 부족하고, 세입자 보호는 공공의 책임과도 거리가 멀어진 상태다. ‘공공성’을 강조하면서도 관리 주체의 재정 능력이나 경영 건전성을 제대로 검증하지 않고, 보증금 반환 책임도 애매하게 떠넘긴다면 이는 사회적 약자를 대상으로 한 정책 착시에 불과하다.

보험에 가입했어도 '속수무책'

앞서 언급한 것처럼 보증보험이 있다고 해서 문제가 모두 해결되는 것도 아니다. 앞서 돈을 받아갈 선순위 채권이 많거나, 세입자의 보증금이 보증보험 한도를 초과하면, 일부 금액은 그대로 날아간다.

예를 들어 시세 6억 원짜리 주택에 전세 3억 원을 넣었는데 이미 3억 원의 선순위 근저당이 잡혀 있다면, HUG(주택도시보증공사)는 시세의 90%인 5억4000만 원에서 선순위 채권 3억 원을 뺀 2억4000만 원만 보장한다. 즉, 세입자는 보증금 중 6000만 원을 잃게 되는 셈이다.

개인회생 악용도 심각… 법 개정 필요

또 다른 사각지대는 임대인의 개인회생 신청이다. 이 제도는 원래 성실한 채무자 구제를 위한 취지였지만 일부 임대인은 보증금 반환을 미루기 위한 수단으로 이를 악용하고 있다.

대구·서울·인천 등지에서는 수억 원대 보증금이 개인회생 절차로 묶여, 세입자가 몇 년을 기다려야 돌려받는 사례가 적지 않다. 결국 법이 보증금 반환보다 임대인의 회생 권리를 더 먼저 보호하는 셈이 된 것이다.

<서울시 오세훈 시장이 청년 안심주택 피해사례를 점검하고 있다. 서울시 제공>

제도 설계, 다시 처음부터 점검해야

전문가들은 공공의 책임이 더 강화돼야 한다고 입을 모은다. 건실하지 않은 사업자에게 세제 혜택과 용적률 인센티브를 제공한 결과라며 공공이 보다 철저한 사전검증과 사후관리 의무를 져야 한다고 설명한다.

또한 한 부동산학과 교수는 “전세금 일부를 정부기관에 예치하고, 임대인은 나머지만 수령하도록 하는 ‘에스크로 제도’ 도입을 검토해야 한다”고 제안했다.

보증보험 한도 확대, 개인회생 시 세입자 우선권 확보, 사회주택 법제화도 시급한 과제로 지적되고 있다.

청년안심주택과 사회주택은 청년과 서민을 위한 주거 복지의 핵심 축이다. 하지만 보증금조차 돌려받지 못하는 임대주택이라면 그 어떤 공공성도 실현될 수 없다.

제도 설계부터 다시 돌아가 실제 입주민의 권리를 보장할 수 있는 법·제도·재정 시스템의 재정비가 절실하다. 그래야만 이 정책들이 이름뿐인 ‘안심’이 아닌, 실질적 주거 안전망으로 거듭날 수 있다.