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경매가 쉬워진다! - 초보도 노릴 수 있는 감정 1년후 안전마진 아파트

운좋은뿌빠운좋은뿌빠수도권 재개발·분양가 분석 전문글 모아보기 →읽는 데 약 2분

경매를 굳이 하지 않더라도 어느정도 경매지식이 있어야 한다고 생각합니다.

부동산 시장의 선행지표로 볼 수 있기 때문인데요.

일반 매수 대비 배우고 익혀야 할 부분이 많다 보니, 경매하시는 분들은 숙련된 투자자들이 대부분이기 때문이죠.

그분들이 먼저 움직인다는 것은 시장의 향후 방향을 어느정도 가늠할 수 있는 지표가 되기도 합니다.

먼저 움직인다는건 투자자들이 곧 안전마진을 확보하려는 움직임이기도 하고요.

또 입찰자 수, 낙찰가율, 유찰 횟수 등을 보면 시장 분위기를 엿볼수도 있습니다. 

저의 경우 상가, 토지, 지분경매 같은 어려운 분야는 잘 모르는데요. 

그래서 접근하기 쉬운 주거용 물건, 재개발 구역내 물건 같은 쉬운 위주로 검색하곤 합니다. 

https://blog.naver.com/soolee1983/223958995727

실전 경매, 꼭 알아야 할 투자 포인트 - 감정 1년 후 물건경매 물건은 대부분 감정평가 후 매각절차가 진행되는데요. 그런데 감정평가 시점이 1년 이상 지난 경우가 ...네이버 블로그 | 운좋은 뿌빠 - 매일 돈되는 부동산하는 블로그

찜해놓은 감정 1년 후 신건 물건의 경우 현재 낙찰가율은 어떤지, 입찰자수는 몇명인지,

시장의 분위기를 보는 겸해서 결과를 확인해 보도록 할께요.  

"감정1년후 신건 경매물건 결과확인"

이 물건의 경우 가격감정시점이 24년 2월 27일이었습니다. 약 1년 반이 지났네요. 

요즘 핫한 성동구인데 1년반전에 감정했다고요? 그럼 당연히 어느정도 올랐겠구나! 감잡으면 됩니다. 

실거래가를 한번 보면

네이버 호가는 14.35억이 최저가이고, 실거래가도 최근 6월 14.8억입니다. 

낙찰자 분은 12.76억에 받으셨네요. 

4층임을 감안해도 1억 2천 정도는 저렴하게 받으셨네요. 

계속 비슷한 맥락의 물건입니다.

이게 뭐든지 그렇지만 특히 경매물건은 반복해서 보면 패턴이 보이거든요. 손에도 익고요. 

이건 강동구에서 재건축 이슈가 있는 명일우성아파트이고요. 46평형 대형평형입니다. 

최근 거래가를 보면 25.7.1일에 1층 19.3억 / 25.6.27일에 4층 20억을 찍었네요. 

그런데 낙찰가는 얼마다? 18.15억!!! 

9명이나 입찰해서 먹을 떡?이 없어 보이나 싶기도 하지만

권리분석 심플한 쉬운 물건인데도 불구하고 1.5억 이상은 저렴하게 받으셨습니다. 

인테리어 비용를 뽑고도 남겠네요. 

마포의 마래푸를 2호선 아현역을 사이에 두고 마주보고 있는 단지입니다. 

사실상 서대문구보다는 마포권역에 가까운 입지죠! 홍대 가깝고, 신촌 가깝(신촌은 많이 죽었더군요.)

현재 실거래가는 6.27. 15층이 17.8억 / 6.14.일 5층이 16.95억입니다. 호가는 17.6억 부터 출발이네요. 

이물건의 경우 호가보다는 저렴하게 받으셨지만 사실 2층이니 시세정도로 받으신것 같네요. 

차순위 금액인 15.6억이었으면 딱 적당한 낙찰가였을텐데 말이죠. 

이 물건은 경매가 미진행되었다가 다시 진행된 건인데요. 사연을 보니

24.8.월 채무자분께서 집행정지신청서를 냈지만. 뭔가 채무처리가 잘 안되었나 봅니다. 

25.6월에 다시 근저당권자인 농협에서 경매 속행 신청을 했고, 진행 되었네요. 

실거래가를 보면 7.8.일에 11층 12.8억 / 6.22일에 2층 12.2억 거래가 있네요.

호가는 저층 최저가가 11.5억부터 출발이고요. 

대구분께서 10.3억에 낙찰받으셨으니 1층임을 감안해도 1억 이상은 저렴하게 가져갔습니다. 

최저가에서 2천만원정도 더 쓰셨네요. 

차순위와의 가격차는 4백만원!(아슬아슬하게 낙찰받으면 왠지 기분 좋죠~)

"상승장에서는 일반 매수가 유리합니다. "

시세가 계속 오르는데 경매 물건이 나오기만 기다린다면, 몇 달의 '지각비'를 치르게 되기 때문입니다. 

반대로 약세장, 하락장에서는 경매가 좋은 선택지가 됩니다. 

현재는 6억 이하 대출 규제와 낙찰후 주담대 실행시 실거주 의무가 있어서 경매시장에 경쟁자가 많이 줄었습니다. 

주춤한 상황이죠. 이런 때라면 평소 경쟁가들이 많았던 주거용 아파트라도 입찰 해볼만 합니다. 

위에 물건들처럼 입찰자가 4 ~ 5명 내외라면 3 ~ 4분 정도만 제치면 되니까요. 

운이 좋으면 단독 낙찰도 가능할 겁니다!

이상 관심경매물건 낙찰 결과 확인입니다.

감사합니다.

"함께보면 좋은글"

https://blog.naver.com/soolee1983/223847620183

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댓글 35

  • 베테랑킴 · 2025년 8월 19일

    경매쪽으로 참 관심 많은데.. 공부하면 공부할수록 저는 어렵더라구요 ㅠㅠ 더 잘 알아봐야겟어요

  • 미니멀부자 · 2025년 8월 19일

    경매를 꼭 하지 않더라도 부동산 시장의 선행지표로 보며.. 알아야한다는 말씀에 공감해요 ^^

  • 치킨 · 2025년 8월 19일

    상승장에서는 일반 매수가 유리하군요 그렇다면 지금은 일반매수가 유리한 시기는 아닌 듯 합니다

  • 훠이 · 2025년 8월 19일

    저는 쉽다고 생각 한적은 없는데 아무래도 어려운건..맞는듯요

  • 호우호우 · 2025년 8월 19일

    초보가 보기엔 너무 어렵네요ㅠ 저는 아직도 초보라 그런가바요

  • 빅토리아 · 2025년 8월 20일

    경매는 너무 어려워서 .. 해보지도 못하고있는데 . ㅠㅠㅠ 아무리 쉬워져도 어려운거같아요 ㅠㅠ

  • 아기새 · 2025년 8월 20일

    초보인 제가 경매를 하기에는 너무 어려운거 가탕요 .. ㅠㅠ 공부해도 늘 복잡하군요 ..ㅠ ㅠㅠㅠ

  • 김다솔이에요 · 2025년 8월 20일

    초보들이하기에는 아무리쉬운것도 뭔들 다어려운것 같아요..🥹🥹

  • 눈사라밍 · 2025년 8월 20일

    감정 1년후 아파트를 노리면 좀 더 안전하게 경매를 할 수 있군요

  • 무슈 · 2025년 8월 20일

    아무갓도 모르는데 그래도 도전해봐야겠어요

  • 아아정복 · 2025년 8월 20일

    오 저도 한번 해봐야겠어요

  • 오늘을살자 · 2025년 8월 20일

    어려운 경매도 초보도 투자할수있도록 안전한 매물 추천해주시는거 늘 감사하게 보고있습니다

  • 창조경제 · 2025년 8월 20일

    경매지식은 반드시 필요한것 같아요. 내가 갑자기 경매를 해야할 일이 생길 수 있으니 어느정도의 기본 지식은 늘 있어야 하죠. 그런면에서 초보도 노릴수 있고 또 안전마진까지 있는 곳을 소개해주는것 감사합니다.

  • 운좋은뿌빠 · 2025년 8월 20일

    어렵습니다. 투자 기법중 가장 어려운게 저도 경매더군요.

  • 운좋은뿌빠 · 2025년 8월 20일

    네네! 낙찰가율만 이해해도 +1점

  • 운좋은뿌빠 · 2025년 8월 20일

    지금은 반반이라 생각합니다. 약보합장으로 말이죠.

  • 운좋은뿌빠 · 2025년 8월 20일

    그 그런가요?

  • 운좋은뿌빠 · 2025년 8월 20일

    그럼 더 쉽게 써보죠!

  • 운좋은뿌빠 · 2025년 8월 20일

    그래서 사실 고인물들의 바겐세일 시장입니다.

  • 운좋은뿌빠 · 2025년 8월 20일

    이것 하나만 파도 1년에 한건은 낙찰 받을겁니다.(한달에 1~2회 입찰기준)

  • 운좋은뿌빠 · 2025년 8월 20일

    저도 늘 댓글 달아주심에 감사드립니다.

  • 운좋은뿌빠 · 2025년 8월 20일

    네네. 전세나 월세를 선택할때도 경매 지식이 내 보증금을 지켜줍니다.

  • 훠이 · 2025년 8월 20일

    초보도 할수 있더고 해서 할라하면 결국엔 못하겟드라구요ㅠ

  • 스위티자몽 · 2025년 8월 20일

    이렇게 또 하나 배우네요. 상승장에서는 일반 매수가 유리, 약세장 및 하락장에서는 경매가 더 낫다..

    설명 감사합니다!

  • 말차우유 · 2025년 8월 20일

    저는 어느 때건 경매가 항상 더 유리한 쪽이라고 생각했었는데 상승장에서는 오히려 일반 매수하는 게 더 유리하군요.

  • 호라이즌 · 2025년 8월 20일

    맞아요 기본적인 개념은 알아두는 게 좋은 것 같아요

  • 치킨 · 2025년 8월 21일

    상승장에서는 일반매수가 더 유리한가보군요 근데 지금은 상승장은 아닌 거 같더라구요

  • 호잇 · 2025년 8월 22일

    아직도 경매는 저한테 어려운거 같아요 ㅠㅠ

  • 헤일리 · 2025년 8월 23일

    안전마진 아파트는 진짜 솔깃해지네요 ㅋㅋ

  • 아아정복 · 2025년 8월 23일

    경매에 관련되서 좀더 알아봤네용

  • 무슈 · 2025년 8월 27일

    확실히 이해가 가능것같아요

  • 와사비 · 2025년 9월 2일

    시기상 어쩌면 지금이 기회일 수도 있겠네요

  • 새우깡 · 2025년 9월 4일

    경매를 하지 않더라도 어느정도 공부할 필요성을 느꼈네요

  • 뽀뽄 · 2025년 10월 9일

    경매가 시장 선행지표라니 흥미롭네요! 낙찰가율 보니까 투자할 때 정말 큰 도움이 될 것 같아요.

  • 베키 · 2025년 10월 10일

    경매, 시장 분위기 읽는 데 최고네요! 특히 지금처럼 대출 규제 있을 땐 더 좋은 기회가 될 수 있겠어요.

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