고급은 허상?... 하이엔드 오피스텔, 왜 무더기 공매로

럭셔리 마케팅으로 이목을 끈 서울 강남의 하이엔드 오피스텔들이 다수 공매에 나왔다. 사진은 기사 내용과 무관. / 사진=픽셀

“부동산 광풍 불 때 겁 없이 대출 영끌 해서 하이엔드 오피스텔 분양에 뛰어들겠다는 지인 뜯어말리느라 고생 좀 했는데요. 요즘 공매로 매물 엄청 나오는 것 보면서 자신을 말린 저에게 고맙다고 합니다. 아니, 어떤 영앤리치가 뷰도 별로 안 좋은 1.5룸 오피스텔에 월세 몇백씩 내면서 살겠느냐고요. 수요가 불확실해 보여서 수익성이 우려됐죠.”

국내 부동산 시장을 보면 ‘무조건 값이 오를 것이다’라는 믿음을 불러일으키는 입지들이 있죠. 서울 강남이 대표적입니다. 강남에 ‘하이엔드 오피스텔’이 들어설 것이라는 소식들을 들어보셨을 거예요. 한창 아파트 규제가 심화하고 대출 규제까지 덮치던 시기에 상대적으로 규제가 적은 오피스텔은 투자자들에게 매력적인 대안으로 비췄죠.

하지만 화려하게 등장했던 하이엔드 오피스텔들이 최근 눈물을 머금고 속속 공매 시장에 나타나며 안타까움을 자아내고 있습니다.

2020~2021년, 상업용 부동산이 고점을 찍었던 시기 기억나실 텐데요. 공매로 나오고 있는 오피스텔들은 이 시기 분양된 오피스텔들이 대다수입니다. 높은 분양가+높은 아파트 선호도+경기침체+고금리 등이 맞물리며 미분양과 자금난 그리고 공매의 늪에 빠져버렸습니다. 어둠이 드리워진 하이엔드 오피스텔 시장, 과연 어떻게 된 일일까요?

우선, 중요한 개념들을 짚어보고 넘어갈게요.

PF란 부동산 개발사업 자금 조달 방식으로 '브릿지론' '본PF' 등으로 이뤄진다. 사진은 기사 내용과 무관. / 사진=픽셀

공매란?

- 채무자가 빚을 못 갚을 시 담보로 잡힌 부동산이 강제로 시장에 매각되는 절차를 말합니다.

- 개인이 입찰에 참여할 수 있 경매와 유사해 보이지만, 경매는 법원이 주관하고 공매는 보통 기관이 주관해요.

PF(Project Financing, 프로젝트 파이낸싱)란?

- 부동산 개발사업 자금 조달 방식으로 은행이 “이 사업이 수익성이 있나?”를 판단하고 대출해 주는 것을 가리켜요.

- 일반 대출과 다르게 개인 신용 혹은 회사 담보보다는 ‘사업성’이 핵심이 됩니다.

- 초기 단계에 토지 매입이나 인허가 준비 자금으로 ‘브릿지론’(착공 전 단기 자금 대출)을 받고, 사업이 본격화하면 ‘본PF’(착공 시점에 필요한 대규모 대출)을 받아 브릿지론을 상환하고 착공도 돌입합니다.

* 본PF는 본격적으로 착공을 시작할 때 필요한 대출을 가리키는데요. 건물을 짓는 데 드는 공사비, 마케팅비 등 막대한 비용을 조달합니다. 착공 후에는 분양 수입금 등으로 본PF를 상환합니다.

한국부동산원에 따르면 2분기 기준 오피스텔 평균 수익률은 전국 기준 약 5.55%, 서울은 약 4.94%로 집계됐다. / 사진=픽셀

하이엔드 오피스텔, 참담한 수익성?

하이엔드 오피스텔은 수익형 부동산으로서 기능하기에는 구조적인 한계를 지녔다는 시각이 많습니다.

한국부동산원에 따르면 지난 2분기 기준 오피스텔 전국 평균 수익률은 약 5.55%, 서울 평균 수익률은 약 4.94%로 집계됐습니다. 하이엔드 오피스텔은 분양가가 너무 높아 대부분 평균 수익률에 도달하기 어려운 상황인데요. 고급화에 대한 비용과 기대감이 분양가에 반영됐지만 임대료가 이를 뒷받침하기에는 역부족인 것이죠.

'강남 피엔폴루스 크리아체'가 들어설 예정이었던 서울 강남구 역삼동 651-2 전경. / 사진=네이버 로드뷰 화면 갈무리

어떻게 공매로 나왔나?

최근 한국자산관리공사(캠코)의 온라인 공매 시스템 온비드에 따르면 지난달 23일 서울 강남구 역삼동 651-2 대지(1114.6㎡)가 공매 물건으로 나왔어요. 9호선 언주역 초역세권인데요. 감정평가액은 757억9280만원입니다.

해당 부지엔 청담 피엔폴루스의 후속작으로 기획된 하이엔드 오피스텔 ‘강남 피엔폴루스 크리아체’가 들어설 예정이었어요. ‘영앤리치’를 위한 맞춤형 하우스를 표방했죠. 마감재, 가구, 가전 등을 분양 받는 사람이 직접 고를 수 있었고, 명품 주방가구, 하우스키핑, 발렛 등이 가능하다는 점을 내세웠어요. 전용 39~59㎡로 1~2인 가구를 노렸죠.

하지만 세금체납에 발목이 잡힌 것으로 보입니다. 공매대행의뢰기관이 기흥세무서로 확인됐는데요. 분양가는

전용 39㎡ 14억5400만원, 49㎡ 28억4700만원 수준이었습니다.

고급화 콘셉트는 매력적이었지만 실거주나 임대 수익을 원하는 이들의 마음을 만족시키지는 못했습니다. 착공 시작도 못한 채 757억원 규모 부지가 공매로 나오는 씁쓸한 결말을 맞았습니다.

다른 사례들도 함께 살펴보겠습니다.

서울 서초구 하이엔드 오피스텔 '르니드 서초'의 상당수 호실이 공매로 나왔다. / 사진='르니드 서초' 홈페이지 화면 갈무리

공매시장에 쏟아진 ‘하이엔드 오피스텔’, 또 어디?

사례 1. ‘서초 르니드’ - 15억원짜리 1.5룸?

"가장 진보적인 오너부터 가장 창의적인 리더까지

부와 명예만으로는 결코 정의할 수 없는

당신이 바로 CREATIVE RICH입니다.

Creative Rich를 위한 전혀 다른 럭셔리,

Nave Luxury를 르니드에서 선보입니다."

- '르니드 서초' 홈페이지에 게재된 홍보 문구

롯데건설이 시공한 서울 서초구 양재역 도보 3분 거리의 ‘르니드 서초’도 공매를 피하지 못했습니다. 지난 1월 준공·입주가 진행됐으나 오피스텔 총 156호실 가운데 100호실이 공매로 나왔는데요. 근린생활시설 총 16개실은 모두 분양 실패입니다.

주요 문제로 높은 분양가가 지목되고 있습니다. 전용 42㎡, 1.5룸이 14억6600~15억9300만원, 전용 73㎡가 26억1900~29억7500만원에 분양됐습니다.

수익 구조가 처참합니다. 만약 분양가 14억6600만원의 70%를 연이율 5%로 대출받는다면 월 이자는 약 427만6000원이됩니다. 월세 시세는 보증금 1000만원에 월세 300만원 수준으로 알려져 있는데요. 실질적인 수익률이 마이너스가 되는 구조입니다. 보유하는 순간 매달 적자가 나게 되는 현실을 맞게 되는 거죠.

결국 분양률은 30% 내외에 머물렀고, 대출 이자 감당에 어려움을 느낀 시행사는 다수 호실을 공매에 내놓게 된 것으로 풀이됩니다.

사례 2. ‘포도 바이 펜디 까사’, 명품 협업 소용없네

글로벌 럭셔리 브랜드 펜디가 인테리어를 맡는다고 알려지며 이목을 집중시킨 논현동 ‘포도 바이 펜디 까사’ 부지는 최저 입찰가 3183억원에 공매로 나왔습니다. 화제성은 안타깝게도 분양가 상승 외에는 별다른 이익을 주지 못했습니다.

1800억원 규모의 브릿지론이 본PF 전환에 실패하면서 대주단(돈을 빌려준 금융기관 등으로 이뤄진 단체)이 자금회수에 들어가 공매로 나온 것으로 보입니다.

결론

부동산 시장에서 자금을 투자하거나 관련 의사결정을 하는 모든 주체에게 수익성과 수요 분석이 치밀하게 이뤄져야 한다는 것을 다시금 일깨워주는 사례가 아닐까 싶습니다.

‘하이엔드’라는 화려한 수식어를 내세웠지만 실수요가 받쳐주지 못했고 대내외 경제 상황이 급변하면서 리스크도 커졌죠. 시장 흐름과 수요에 대한 균형 있는 판단을 바탕으로 안정적인 전략을 세우는 것이 무엇보다 우선돼야한다는 점을 깊이 새겨야 할 것입니다.