광명11구역 힐스테이트 광명 - 평당 4,700시대 그래도 사는 이유 안전마진 계산

입주권은 보통 분양권보다 안전마진이 있는 매력적인 투자법인데요. 다만 일반분양이 임박한 구역이라면 오히려 입주권 프리미엄이 더 붙는 구간이 종종 나오긴 합니다. 그래서 "이제는 매력이 없는데"싶을 수도 있고요. 그럼에도 불구하고 목돈이 준비된 상태에서 확실한 RR을 매수하겠다면 입주권투자가 여전히 더 합리적인 선택이 될 수 있습니다. 

수익률만 놓고 보면 초기자금이 적게 드는 분양권이 유리할 수 도 있습니다만 결국 취향과 자금 사정의 문제! 그런 의미에서 오늘은 위 딜레마와 비슷한 광명뉴타운의 핵심인 광명 11구역를 살펴봅니다. 

http://www.m-i.kr/news/articleView.html?idxno=1280242

광명뉴타운 대장주 11구역, 10월 분양…프리미엄 랜드마크 조성 - 매일일보매일일보 = 이혜경 기자 | 올 하반기 수도권 아파트 분양 시장의 ‘최대어’가 등판을 앞두고 있다. 서울 접근성이 뛰어난 입지에 2만8000여 가구의 신축 주거벨트를 형성하는 광명뉴타운에서, 규모가 가장 큰 11...www.m-i.kr

이제 다음 달이면 일반분양 예정입니다. 문제는 분양가! 서울도 아닌데(02쓴다고 다 서울은 아님) 평당 4,700만원까지 얘기가 나오고 있죠. 그러면 59㎡이 12억, 74㎡는 14억을 넘어가는 겁니다.  광명이 준서울 입지인데다 최근 공사비 상승을 고려하면 이해는 됩니다. (살짝)

이정도 가격이면 인근 대장인 SK뷰클래스티지나 철산자이더헤리티지 보다 더 높은 가격대가 나오는건데요. 그럼에도 완판 가능성은 높다고 봅니다. 이유는 간단하고요. 7호선 광명사거리역 초역세권 + 4,291세대 메가단지 + 3년반이라는 긴 공사기간이 남은점에서 시간은 분명 조합의 편이라 생각합니다. 

광명사거리 일대는 올해초만 하더라도 공급이 많아서 트리우스 광명 같은 단지의 경우 마피 뉴스가 돌던 시기도 있었지만 지금은 가격이 어느정도 안정화 된 것으로 보이네요. 그 흐름에서 피날레 대장역할을 할 11구역입니다. 

그럼 광명11구역데 대해 디테일하게 말씀 드릴께요. 

1. 광명시 광명11구역 상세분석

총세대수 4,291세대 / 지하5층 ~ 지상42층 고층 건축 / 1~3단지로 나뉨 / 일반분양물량은 745세대

광명11구역 입지

1. 지하철 생활권

7호선 광명사거리 ~ 철산역 사이. 동선은 체감상 광명사거리 생활권이고요(우측 언덕으로 인해 경계감 존재). 구디 2정거장, 강남권으로는 고속터미널 14정거장, 논현 16정거장으로 환성없이 직결입니다. 출퇴근 나쁘지 않고요. 

2. 차량으로 이동

오리로, 시청로, 서부간선, 경인로로 광명 전역과 서울 방면 접근성 양호합니다. 다만 상시정체 구간이므로 좀 일찍 나서야 하겠죠. 버스 노선은 밀집되있고 선택지도 다양한 편

3. 단지 분할에 따른 체감 편차

1 -> 3단지 도보 1~10분의 편차가 있는데요. 3단지는 철산역 체감 접근이 더 빠를수도 있습니다. 동호수별로 동선과 경사가 달라서 로열동, 로열층 선점 가치가 크고요. 

2. 광명11구역 기본개요 / 사업진행내역

총세대수: 4,291세대 / 지하5~지상42층 고층 / 1~3단지 분리

일반분양: 652~745세대(자료마다 상이 → 공식 분양공고로 확정 필요)

단지명: 힐스테이트 광명(시공: 현대건설)

대지면적: 198,135㎡ / 건폐율·용적률: 14.22% · 270.81%

조합원 세대: 3,269세대(약 80%)

광명12구역은 이번 달, 광명 11구역은 다음달 각각 일반분양을 앞두고 있습니다. 12구역의 결과에 따라서 11구역도 같이 갈텐데요. 

이제 재개발사업의 막바지인 만큼 리스크는 사실 거의 없는 상태입니다. 대신 그만큼 일반분양가 대비 안전마진도 격차가 줄어든 상태이고요. 

철거완료 + 일반분양과 착공 입박 구간이라 사업리스크는 사실상 저위험입니다. 다만 고분양가 구간인것 같아서 마진이 있을까? 하는 고민이 있는데요. 얼핏 드는 생각은 인근 신축을 매수하는게 실거주와 투자를 모두 만족시킬수도 있겠다라는 겁니다. 

3. 조합원분양가

입주시기가 2029년 3월 예정입니다. 그럼 3년 반이 남았죠. 그래서 고분양가를 제안한 것 같기도 하네요. 최대한 마진을 챙길 수 있는 금액을 부른거죠. 기간안에만 소화시키면 되니 말입니다. 

지난 총회에서는 3,890만원이었는데 약 700만원이 오른 금액이네요. 이게 또 납득이 가는게 얼마전 광명12구역 철산역 자이가 평당 4,500만원을 부르니 광명11구역인 힐스테이트 광명은 4,700만원이 납득이 갑니다. 만약 평당 4,700만원으로 일반분양을 한다면 확장비와 중도금이자 등을 합한 실질 매수가는 25평 기준 12.5억원 이상이 될겁니다. 

투자금을 쉽게 정리하자면 

59타입의 경우 조합원분양가는 4.8억 + 프리미엄 5.5억 = 총매수가는 10.3억 내외

74타입의 경우 조합원분양가는 5.9억 + 프리미엄 6억 = 총매수가는 12억 내외

84타입의 경우 조합원분양가는 6.2억 + 프리미엄 6.5억 = 총매수가는 13억 내외

4. 광명11구역 인근 아파트 시세

개인적으로는 광명11구역과 12구역의 경우 철산역 역세권 단지인 철산자이더헤리티지를 앞설 수는 없다고 생각합니다. 철산13단지가 재건축을 한다면 또 모르지만요. 즉 철산자이의 시세를 보면 어느정도 가격을 예상 할 수 있을 겁니다. 

24평 기준으로 인근 시세를 한번 보면요. 

광명센트럴아이파크 - 25년준공 - 10.4억 

광명푸르지오포레나 - 23년준공 - 9.1억

철산자이헤리티지 - 25년준공 - 12.5억

광명11구역 힐스테이트광명 - 2029년 준공예정 - 현재 총 매수가 10.5억 ~ 11억

현재시점에선 꼭 재개발로 투자를 하는 것보다는 59타입 기준으로 철산자이헤리티지가 12억 초반대 한다고 하면 내돈 7억 + 대출 5억 정도에 매수가능합니다. 광명11구역 입주권 초투가 6.5억으로 비슷한 수준이니 오히려 재개발 투자보다는 신축 매수가 더 나을 수도 있겠죠. 그럼 실거주도 만족하면서 향후에 수익으로 바로 앞의 철산주공13단지 재건축도 볼 수 있고요. 

5. 광명11구역 관심매물

일반 매수에 비해서 아직 정보의 비대칭이 있는 재개발 입주권 물건의 경우 현장에 가면 조금더 저렴한 매물을 잡을 가능성이 높습니다. 하지만 블로그의 매물들을 보고 어느정도 시세인지 제법 정확하게 인지하고 방문할 수 있어서 유용한데요. 서울수도권에 한해서는 59타입의 수요가 최근 더 많기에 관심매물은 59 기준으로 보려고 합니다. 

자아~ 그럼 광명11구역의 현재 프리미엄은 얼마인지, 초기투자금과 내가 총 얼마를 주고 매수하는 건지 확인해 보면요

두 소장님들의 글을 보면 

59타입 기준으로 초기투자금은 6.3억에서 출발/ 74타입은 7.7억 / 84타입은 9억이 필요합니다. 총 매수가는 59타입 10.3억 / 74타입 12억이라 보면 되고요. 

일반분양가를 4,700만원으로 한다고 했을때 59는 11.5 ~ 12억 / 74는 13.5 ~ 14억 한다고 하면 1.5억정도의 안전마진이 있네요. 초기투자금이 많이 들어가는데요. 일반 분양물량보다는 적어도 로열동과 로열층을 잡을 수 있다는 장점이 있습니다. 

6. 광명11구역 최종정리

힐스테이트 광명! 광명11구역은 40층이 넘고, 4,000세대도 넘기에 분명 광명사거리역의 대장이 될겁니다. 하지만 일반 분양가 4,700만원 이라는 가격이 조금 주춤하게 하는데요. 그럼에도 불구하고 이 가격이 올해는 비싸보였다가, 내년에는 이정도면 납득이 간다! 그리고 입주시점에는 저렴했었네! 라고 변할 가능성이 크다고 생각됩니다. 

아직 3년반의 시간이 남았으니 말입니다. 

향후 서울 수도권의 공급이 역대급으로 부족한 시기가 도래하는데요. 그럼 지금 비싸보이는 금액이 오히려 혜자였네! 라는 말이 들릴만큼 주변 신축들이 상승 해버릴 수도 있습니다. 미래는 예측 불가지만 저는 개인적으로 그렇게 흘러갈 가능성이 크다고 보는 입장입니다. 

광명11구역 3줄 요약

1. 초역세권 4,000세대 메가단지, 시간을 두고 완판 확률 높음

2. 입주권 투자는 59타입기준 초투 6.5억 / 총투 10.5억 / 안전마진 1.5억 내외

3. 향후 서울 수도권은 역대급 공급이 부족한 시기 도래

이상 광명시 재개발 관심 구역인 광명11구역에 대한 분석이었습니다. 

감사합니다. 

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