소액 갭투자 단지 어떻게 고를까? 투자원칙에 따른 단지 선정 실전 가이드

투자의 성공을 판단하는 최고의 방법은 시장을 예측하는 것이 아닙니다. 내가 가고자 하는 곳에 도달할 수 있는 투자 계획과 원칙을 제대로 세우고 있는지 여부라 생각하는데요. 

소액 갭투자 시장이 다시 올지, 오지 않을지는 모르지만 미리 준비해서 나쁠건 없습니다. 다른 사람보다 먼저 결승점을 통과하는 것이 목표가 아니라 이탈하지 않아야 합니다. 시장에서 머물러야 하고요. 그런점에서 결승점을 통과할 것을 확신하는 것도 중요합니다. 

현재 수도권이 아닌 곳에서 공시가격 2억원 이하의 주택을 구입한 경우 보유주택 수와 상관없이 중과세율 8%, 12%를 적용하지 않고 기본세율 1%를 적용하는데요. 

늦어도 4년안에 원금회수(전세가가 매수한 금액으로 상승)도 되고, 안정적인 임차수요도 있는 소액 갭투자 단지를 분석해 보도록 하겠습니다. 

1. 투자원칙 확인

투자원칙은 흔들리는 내 갈대 같은 맘을 잡아주는 역할을 합니다. 매수, 매수시에는 감정은 최대한 지양하고 나만의 헌법을 따릅니다. 

2. 지역선정

대구광역시 입니다. 

대구의 매매가와 전세가가 역대급으로 하락하는 중입니다. 미분양 물량은 과거보다는 기울기가 약하지만 지속적으로 감소하고 있고요. 공급물량을 보면 2026년부터 아주 적습니다. 

그러니 향후 이 미분양 물량이 더 적체되기 보다는 해소될 가능성이 크고 매매가와 전세가도 동반 상승될 가능성이 있습니다 

3. 단지 선정 

단지를 선정하는 기준은 간단합니다. 최우선은 전세 전고점보다 현재 매매가가 더 낮게 내려온 단지를 찾습니다. 2년 ~ 4년뒤 전세금이 회복된다면 투자금이 회수 될테니까요. 

그리고 광역시의 경우 최소 30% 이상 하락한 단지를 선정! 또 지방의 특성상 지하철보다는 학원가 인근 단지를 우선 합니다. 위 원칙에 맞는 단지가 있는지 아실에서 부지런히 찍어봅니다!

"대구광역시중 원칙에 맞는 단지 3곳"

침산 코오롱하늘채2단지 34평 전고점 6.9억 -> 현재 4.2억 / 하락률 38% / 공시가 2.6억 ~ 2.7억

수성구 수성화성쌍용타운 26평 전고점 4억 -> 현재 2.4억 / 하락률 38% / 공시가 1.4억 ~ 1.6억

신월성 보성은하 30평 전고점 4.46억 -> 현재 2.7억 / 하락률 39% / 공시가 1.5억 ~ 1.7억

대구에서는 유독 구축의 하락폭이 심해서 과거 전세가 만큼 매매가가 하락한 단지를 찾는건 어렵지 않습니다. 

문제는 투자금이 회수가 될 것이냐, 그리고 취득세 중과세율을 적용받지 않을 것이냐? 하는건데요. 

코오롱하늘채는 공시가가 2억이 넘기에 패스하고요. 

남은건 수성구 수성화성쌍용타운 26평과 상인동 보성은하 30평이네요.

대구에선 범4만3과 수성구 학군지가 상대적으로 더 유명합니다. 

4. 갭투자 베스트 단지!

베스트는 수성화성쌍용타운 26평입니다. 사실 지금 가격수준은 2016년도 수준인데요. 더 이상 하락할 일은 없다고 생각되네요. 전세가도 더이상 하락보다는 공급부족으로 인해 상승할 가능성이 크다고 생각하고요. 

5. 단지 매물 선정

손품을 통해 현재 나온 매물들 중 베스트를 추리면요. 

"수성화성쌍용타운"

대구 수성구 수성동4가 1090-5 / 총 677세대 중 26평은 302세대 / 1996년 입주 30년차

수성구에 위치해있고 2호선 대구은행역 도보 3분정도 소요됩니다. 공시가격은 26평 기준으로 1.4억 ~ 1.6억으로 취득세 규제에서 자유롭고요. 대구시 구축으로 1996년도에 입주했으며 총 677세대중에 26평형은 302세대

매매 전고점 '21년 11월 매매가 4.02억을 찍고 현재는 2.5억선에서 거래중 / 그럼 전고점대비 38% 하락

최근 7월 매매가를 보면 2.4 ~ 2.6억에 거래 / 전세는 1.8억 ~ 2.1억으로 갭차이는 5,000만원 ~ 6,000만원입니다. 

"매물선정"

전세매물은 단지내 딱 1개네요. 보증금은 2억 / 26평형의 매매호가는 2.4억 ~ 2.45억 수준

투자금은 매전갭 4천만원이 필요합니다.

6. 경매물건 확인 - 수성화성쌍용타운은 진행건 없음 / 침산코오롱하늘채 34평 

갭투자로 일반매수를 해도 좋지만 경매물건이 있는지 꼭 확인하는 과정을 거쳐야합니다. 기술을 하나 더 입히는 거죠~

이번에 베스트로 선정한 단지는 아니지만 후보군에 있던 침산코오롱하늘채 2차입니다. 경매 물건이 있네요. 

권리분석을 보면

권리분석은 이상없고요. 소액임차인이 있으니 최우선변제되고 특별히 인수할 사항 없습니다. 동향이지만 뻥뷰에 25층중 23층이니 저층보다 시세가 높을겁니다. 

그러니 현재 저층 가격 정도인 4.1억 ~ 4.3억 정도에 낙찰될 것이라 예상해 봅니다. 

투자금 회수 갭투자 단지

1. 최근 시세 고층 4.45 ~ 4.7억

2. 네이버매물 4.1억 부터 4층 / 상태 양호 4.3억

3. 91% 3.822억

4. 입찰가 4.22억 산정

이상 9월 갭투자 관심단지 분석글 이었습니다. 

감사합니다.^^

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https://blog.naver.com/soolee1983/223981373008

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