성남 수진1구역 재개발 2025 최신 - 입주시기 분양가 안전마진 투자포인트

성남시의 가장 큰 장점은 판교와 강남권으로 접근하기가 상당히 수월하다는 겁니다. 

하지만 같은 성남이라도 분당과 수정구, 중원구와의 시세 차이는 뚜렷하지요.

아직 개발이 되지 않아서 그런데요. 

8호선 라인을 통해 잠실까지 바로 연결되는 구성남은 그런면에서 분명히 기회의 땅이라 할 수 있습니다. 

실제로 지난 몇 년간 신흥, 금광, 산성 일대에 대규모 재개발이 연이어 진행되면서 위상이 달라지고 있고요. 

이미 입주한 구역과 지금 사업이 진행되고 있는 구역들만 봐도 상당한데요. 

84기준 산성역포레스티아 13억, 신흥역하늘채랜더스원 12억 , 금빛그랑메종 11억 , 산성역자이푸르지오 12억

신축단지들이 시장에서 높은 평가를 받고 있고 상대원 2, 3구역도 사업을 착착진행하고 있습니다. 

많기도 한데요. 이렇게 지면을 할애해서 열거한 이유는 그만큼 일대가 모두 변할 곳이라는 겁니다. 

기회의 땅이란거죠. 

부동산119 자료 참조

이런 거대한 변화가 일고 있는 구성남의 수진1구역에 대해 알아보겠습니다. 

1. 수진1구역 분석

규모 59개동, 총4,844세대 / 시공사 메가시티사업단(대우건설, DL이앤시, 현대건설)

수진1구역 입지

성남은 재개발에 진심인 동네입니다. 수진1구역은 바로 그런 상남재개발 구역중 입지가 가장 좋은 곳이기도 합니다. 

주변은 모두 8호선 하나만 이용가능하지만, 수진 1구역의 경우 유일하게 수인분당선 + 8호선 두개 라인을 이용할수 있거든요.

수진1구역 인근으로 이마트, 재래시장 등 생활편의 시설이 있고, 성남의료원도 바로 옆에 있습니다. 

하지만 중요한건 이게 아니죠. 8호선 수진역을 이용하면 환승없이 12정거장만 가면 잠실로 바로 진입가능한데요. 

송파 바로 아래에 붙어 있다는게 실감이 나네요. 

서울의 왠만한 지역들 보다는 강남권으로의 진입이 더 빠른 곳입니다. 경기도에선 최상급 입지죠.

다만 언덕과 주변에 노후된 골목들로 인해서 입지 대비 빛을 못보고 있는 지역이긴 합니다.

구성남에서 그나마 평지인 수진1구역인데요. 적어도 완공된다면 대장이 산성역포레스티아 정도의 대장급이 될 곳이기도 합니다. 

2. 수진1구역 사업진행내역

주변 구역중 프리미엄이 제법 높게 형성된 수진 1구역입니다. 

한가지 걸리는 점은 언덕에 있다보니 최고층수 15층 밖에 되지 않는다는 것인데요. 사업성이 낮아지는 요소죠. 

서울 공항으로 고도제한이 걸려 있기 때문입니다. 

- 2020.12. 정비구역 지정

- 2021.01. 사업시행자 지정

- 2024.12. 사업시행인가 고시 완료

- 향후계획 : 관리처분인가 -> 이주 및 철거 -> 일반분양

상대적으로 짧은 기간안에 속도감 있게 진행된 재개발 사업지인데요.

관리처분 이후 본격적인 분양은 2030년 전후, 입주는 2032년 ~ 2033년 시점이 될 것으로 전망됩니다. 

3. 조합원분양가 및 일반분양가

어이쿠 조합원 분양가가 너무 비싼 감이 있는데요. 반면에 일반분양가는 상대적으로 저렵하게 잡았고요. 

59타입 조분가는 8억, 84타입의 경우 10억입니다. 

조합원분양나오기 전 프리미엄 3.5억까지 거래를 하곤 했었는데요.

발표가 나고 바로 피가 반값가격인 1억 후반대로 떨어졌습니다. 그만큼 조합원분양가 발표는 충격적 있었죠. 

주변의 신축 단지들인 도환중1구역, 상대원 2구역의 경우 84타입 조분가가 6억정도임을 감안하면 높긴합니다.

반면 일반분양가도 오히려 보수적으로 잡혀 있어 향후 분양 시 시장 시세에 따라 상향 조정될 가능성이 큽니다. 

84타입기준으로 11.6억이 아니라 적어도 13억 이상은 가능할겁니다. 

4. 수진1구역 인근 아파트 시세

수진1구역 인근 아파트들의 84타입 시세를 한번 보면 10.5억 ~ 13.5억까지 시세가 형성되어 있는데요. 

산성역포레스티아(6년차) : 84㎡ 13억

하늘채랜더스원(4년차) : 84㎡ 12억

금빛그랑메종(4년차) : 84㎡ 11억

현재 수진1구역 84㎡ 의 총매수가는 약 12억 수준입니다. 

입주시점에는 인근 준신축 단지와 최소 10년 이상의 연식 격차가 발생할텐데요. 

보수적으로 산성역포레스티아가 15억 이상을 기록한다면, 수진 1구역은 적어도 그 정도 시세를 보일거라 생각합니다.

어쩌면 새로운 대장 단지가 될 수도 있고요. 

5. 수진1구역 매물 현황

수진 1구역의 경우 빌라들은 많이 없고 거의 단독이나 다세대 위주인데요. 

그래서 감정평가액이 상당히 높은 물건들이 대다수입니다. 

실제투자금이 많이 들어간다는 말이죠. 

그래서인지 감정평가 금액이 주로 4~5억대이며 프리미엄의 경우 2억내외입니다. 

그러니 초기투자금은 6억대 이상이고, 84타입 기준 총매수가 기준으로는 12억 정도입니다 

(총매수가 = 조합원 분양가 + 프리미엄)

물론 현재 산성역헤리스톤과, 신층역해링튼스퀘어의 현재 가격을 보면 큰 매력이 없을 수 있으나

적어도 입주하는 시점인 2033년 ~ 2035년 이후에는 주변 시세가 15억이상 간다고 하면 어느정도 안전마진은 있겠죠. 

6. 수진1구역 정리

재개발 투자에서 가장 중요한건 프리미엄입니다.

일반 아파트매매에서는 전고점을 보면 되지만, 재개발에서는 프리미엄을 변화를 보면 되거든요.

재개발에서 프리미엄이 올라가는 경우는 사업단계가 한단게 통과되어 리스크가 해소되었거나,

주변 아파트 시세가 올라가는 경우 이렇게 2개가 있습니다. 

수진1구역의 경우 과거에도 6억대 매물은 정말 간간히 나오고,

거의 7억대 이상의 물건을 매수해야 전용 84를 받을 수 있습니다. 

당장 프리미엄 2억 후반대 + 초기투자금 5억 초반대를 낸다고 하면,

성남이 아니라 더 높은 상급지에도 현재 충분히 투자할 수 있는 상황입니다.

물론 수진1구역과 옆의 신흥1구역은 단독 비율이 높아 사업성이 우수하지만...

그래서 일반분양도 1,000세대 이상이 나올 것이라는 것을 알지만...

아무래도 투자금대비 더 상급지를 볼 수 있단 생각을 지울 수 없네요. 

양천구 목동역 신정4구역 같은 곳들 말이죠.

수진1구역 3줄 정리

1. 인근 준신축 시세 11 ~ 13억 / 초기투자금 5억 초반대 / 총투자금 12억

2. 입주 2032년 예상, 입주시점 시세 보수적으로 15억 이상

3. 이 투자금이면 서울이 더 나은 선택이란 도돌이표 생각

이상 구성남 대장 재개발 구역인 수진1구역 분석이었습니다. 

감사합니다.

"함께보면 좋은글"

https://blog.naver.com/soolee1983/223982919119

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