대출규제 이후, 가족간 저가양수도 문의가 꽤 있네요? 절세효과와 세무 리스크 총정리 한 번 해보겠습니다!

6·27 대출규제 여파로 아파트 시장은 여전히 거래절벽 상태다. 매수자들은 금리 부담에, 매도자들은 세 부담과 가격 눈높이에 막혀 좀처럼 거래가 이어지지 않고 있다. 그런데 이처럼 얼어붙은 시장 속에서도 오히려 비중이 커지고 있는 거래 유형이 있으니, 그것이 바로 직거래다.

최근 언론 보도와 시장 통계를 살펴보면 한강벨트를 따라 강남·마포·성동·동작·강동·송파 등 주요 지역에서 직거래 비중이 빠르게 늘어나고 있다. 특히 일부 단지는 직전 거래가 대비 수억 원 낮은 가격으로 직거래가 신고 되면서 “급매”인지 “편법 증여”인지 논란을 불러일으키기도 했다.

물론 최근 당근마켓이나 네이버 카페 등을 통한 부동산 직거래, 즉 중개수수료를 아끼려는 목적의 흐름도 존재하나, 현실적으로 고가 아파트에서 이루어지는 직거래의 상당수는 가족 간 저가양도인 경우가 대부분이다. 현행 세법상 시가보다 30%(최대 3억 원)까지 낮은 가격으로 거래하더라도 증여세 과세가 되지 않는 규정을 활용한 것이다.

이러한 거래는 현재 토지거래 허가구역으로 지정되어 거주의무가 있는 강남·서초·송파·용산구보다는 그 외 지역에서 활용도가 높다. 실제로 서울뿐 아니라 경기 주요 지역(분당, 과천 등) 아파트 단지의 거래에서도 심심찮게 확인되고 있으며, 독자 여러분이 사는 동네에서도 이미 몇 차례 직거래가 이루어져 마침 이 내용을 궁금해 하고 있었을지 모른다.

오늘은 이처럼 늘어나는 가족 간 저가양도 거래의 원리와 관련 세법을 살펴보고, 반드시 주의해야 할 점들을 짚어보고자 한다.

저가양도 직거래가 늘어나는 배경

첫째, 부동산 시장 침체와 거래절벽이 가족 간 직거래 확산의 직접적 배경이다. 고금리 장기화로 매수 심리가 크게 위축되면서 기존 호가에 맞춰 줄 매수자를 찾기 어려운 상황이 이어지고 있다. 이 때문에 자산을 양도해 차익을 남기기보다는, 오히려 이를 역 이용해 증여 목적의 가족 간 자산 이전 플랜을 실행하는 경우가 많아지는 것이다. 실제로 과거에도 시장 침체기마다 증여·부담부 증여·저가양도와 같은 가족 간 거래가 크게 늘어난 전례가 있다.

둘째, 가족 간 자산 이전 수요와 세금 부담 회피 심리도 무시할 수 없다. 부동산 가액이 크게 높아진 상황에서 단순 증여는 세금 부담이 막대하다. 여기에 최근의 대출규제와 토지거래허가제까지 겹치면서 부담부 증여를 통한 이전도 점차 어려워지고 있다. 이런 제약 속에서 매매 형식을 취하면 절세 효과를 노리면서도 자녀 세대에 자산을 효율적으로 이전할 수 있어 저가양도가 대안으로 활용되고 있는 것이다.

저가양도의 세무상 이슈

저가양도를 진행하는 경우 크게 양도소득세, 증여세, 취득세 문제가 발생한다. 이를 매도자와 매수자 각각의 입장에서 순서대로 살펴보자.

① 매도자 – 양도소득세 부당행위계산 부인

소득세법에서는 특수관계인과의 거래 시 시가와 거래가액의 차액이 3억 원 이상이거나, 시가의 5% 이상인 경우에는 조세부담을 부당하게 감소시킨 것으로 보아 부당행위계산 부인 규정을 적용하며, 시가를 양도가액으로 보아 양도소득세를 계산한다.

여기서 말하는 특수관계인이란 대표적으로 4촌 이내 혈족, 3촌 이내 인척을 포함하며, 이외에도 생계를 함께하는 친족이나 임원과 사용인 등 가까운 경제적 관계에 있는 사람까지 포함된다.

예를 들어, 시가 10억 원의 아파트를 자녀에게 6억 원에 양도한다고 가정해 보자. 이 경우 부모가 실제로 수령한 금액은 6억 원일지라도 세법에서는 부당행위계산 부인 규정이 적용되어 부모의 양도소득세는 양도가액을 10억 원으로 간주해 계산하게 된다.

즉, 매도자 입장에서는 단순히 자녀에게 싸게 팔았다고 해서 세금까지 줄어드는 것이 아니라, 세법상 시가를 기준으로 과세되는 점을 반드시 유념해야 한다.

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② 매수자 – 저가양수도 이익 증여, 취득세 부당행위계산 부인

상속세 및 증여세법에서는 특수관계인과의 거래 시 시가와 거래가액의 차액이 3억 원 이상이거나, 시가의 30% 이상인 경우에는 그 차액을 증여받은 것으로 보아 과세한다. 즉, 매수자가 시가보다 현저히 낮은 금액으로 재산을 취득했다면 그만큼의 이익을 증여받은 것으로 간주하는 것이다.

* 증여재산가액 = (시가-대가) - MIN[시가×30%, 3억 원]

예컨대 시가 10억 원의 아파트를 자녀에게 6억 원에 양도한다고 가정해보자. 이 경우 저가양수도 이익 증여 규정이 적용되며, 자녀는 1억 원*의 증여재산가액에 대해 증여세가 부과되어진다.

* (10억 원-6억 원) - MIN[10억 원×30%, 3억 원] = 1억 원

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또한, 매수자는 취득세 부당행위계산 부인 규정도 유의해야 한다. 소득세법 상 부당행위계산 부인 규정과 매우 유사한 규정으로 비교적 신설된 규정이며, 2023년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용한다.

특수관계인과의 거래 시 시가와 거래가액의 차액이 3억 원 이상이거나, 시가의 5% 이상인 경우에 시가를 취득가액으로 보아 취득세를 계산한다. 즉, 매수자 입장에서도 단순히 싸게 취득했다고 해서 취득세가 줄어들지 않으며, 세법상 시가를 기준으로 과세되는 점을 반드시 유념해야 한다.

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저가양도의 절세효과(단순증여 및 부담부 증여와 비교)

그렇다면 실제 저가양도의 절세효과는 어느 정도일까? 단순증여와 부담부 증여, 그리고 저가양도의 세액 비교를 통해 확인해보자.

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순수 증여, 부담부 증여, 저가양도 중에서는 저가양도가 가장 큰 절세 효과를 보인다. 이는 매도자가 비과세 요건을 충족하지 못할 때에도 마찬가지이며, 비과세 요건을 충족하는 경우 그 효과는 더욱 뚜렷하다.

그러나 그렇다고 해서 모든 상황에서 저가양도를 무조건 권할 수 있는 것은 아니다. 저가양도는 증여와 달리 유상 이전에 해당하기 때문에, 위 사례처럼 거래할 경우 양도가액 7억 원에서 임대보증금 6억 원을 제외한 1억 원을 자녀가 아버지에게 실제 지급해야 하며, 이 금원의 출처를 입증할 수 있어야 한다.

즉, 저가양도는 세금 측면에서는 가장 유리할 수 있지만, 자녀 입장에서 보면 실제 지출(증여세·취득세·거래대금)까지 합산했을 때는 부담부 증여가 더 적은 비용으로 가능할 수도 있다.

저가양도 전략의 주의사항 - ① 감정평가를 통한 시가 확정

앞서 살펴본 바와 같이 저가양도에서 가장 중요한 쟁점은 ‘시가’이다. 시가란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 가액을 의미하며, 매매가액·감정평가금액·수용·경매·공매가액이 그에 해당한다. 만약, 위 금액이 없는 경우 유사재산의 매매사례가액을 시가로 볼 수도 있다. 따라서 안정적으로 저가양도 거래를 진행하기 위해서는 사전에 감정평가를 받아 두는 것이 바람직하다.

감정평가를 권하는 이유는 크게 두 가지이다.

첫째, 시가 변동성 문제를 해결할 수 있다.

양도 대상이 아파트인 경우, 감정평가를 받지 않는다면 단지 내 유사평형의 매매사례가액이 시가로 적용될 가능성이 높다. 문제는 매매사례가 컨설팅을 진행하는 중에도 시시각각 새롭게 발생하기 때문에 금액을 예측하기 어렵고, 따라서 세무 리스크를 미리 대비하기 어렵다는 점이다.

반면, 감정평가 금액은 매매사례가액 보다 우선하여 적용하는 시가에 해당한다. 감정평가를 받은 물건은 매매사례가액이 적용될 여지가 없기 때문에 예측 불가능한 변동성에서 벗어나 안정적으로 저가양도를 진행할 수 있다.

둘째, 현 시세 대비 다소 낮은 평가 가능성이다.

아파트는 비교적 시세가 명확해 지나치게 낮은 감정평가는 어렵지만, 실제 감정평가 진행 사례를 보면 현 시세보다 약 10% 내외 낮게 평가되는 경우가 적지 않다. 이렇게 산정된 감정평가금액은 저가양도 시 거래가액을 낮추는 데 활용될 수 있어 실질적인 절세 효과를 높여준다.

만약 감정평가를 받지 않은 채 저가양도를 진행한 뒤, 뒤늦게 매매사례가액이 확인되어 그것이 시가로 확정된다면 불필요한 세무 문제가 발생할 수 있다. 국세청 보도자료 사례만 보더라도 그 위험성을 쉽게 확인할 수 있다.

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저가양도 전략의 주의사항 - ② 매수인의 매매대금 지급 입증

저가양도는 엄연히 양도거래이므로, 매수자가 실제로 매매대금을 지급했음을 입증할 필요가 있다. 상속세 및 증여세법은 배우자 및 직계존비속 간의 거래를 원칙적으로 증여로 추정하며, 실제 대가 지급이 객관적으로 확인되는 경우에만 증여로 보지 않는다.

따라서 자녀가 단순히 대금을 지급했다는 사실만으로는 충분하지 않다. 해당 취득 자금이 어디에서 마련된 것인지 출처까지 명확히 소명할 수 있어야 하며, 나아가 자녀가 그 금액을 지급할 경제적 능력을 갖추고 있었는지까지 확인되어야한다. 예컨대 자녀가 사회 초년생이거나 소득·재산이 없는 상태에서 거액을 지급했다면, 이는 실질적으로 부모로부터 자금이 이전된 것으로 의심될 수 있다.

결국 매매대금 지급 입증은 단순한 이체 내역 확보 그 이상을 의미한다. 자녀의 소득, 자산, 대출 내역 등 자금조달능력 전반이 함께 검증 대상이 되기 때문에 저가양도를 진행할 때는 반드시 자금 출처에 대한 사전 준비가 필요하다. 이를 소홀히 한다면 매매 거래임에도 불구하고, 이를 증여로 보아 과세할 수 있다.

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마무리하며...

앞서 살펴본 바와 같이 저가양도는 철저히 준비해 진행한다면 세법의 테두리 안에서 합법적인 자산 이전 방식이 될 수 있으며, 상당한 절세 효과도 기대할 수 있다. 그러나 동시에 과세관청, 국토교통부, 시·군·구청 등 여러 기관이 예의주시하는 민감한 영역이기에 자칫 잘못하면 “이상 거래” 또는 “편법 증여”로 의심받을 위험 또한 크다.

특히 거래 금액의 적정성, 자금 출처 등은 언제든 과세당국의 검증 대상이 될 수 있다. 문제가 되었을 때 제대로 대응하지 못하면, 양도자와 양수자 모두에게 가산세까지 부과되어 초기의 절세 효과를 무색하게 만들고 오히려 더 큰 손실로 이어질 수 있다.

따라서 가족 간 저가양도는 사전 시뮬레이션과 전문가 상담을 거쳐 전략적으로 준비해야 하는 자산 이전 방식이라는 점을 반드시 기억해야 한다.