수도권 재개발·분양가 분석 전문
25. 10. 21.
10월 20일, 드디어 토지거래허가구역이 전면 지정되었는데요. 이제부터 토허구역 내 아파트를 거래하려면 매도인과 매수인 모두 관할 구청의 허가를 받아야 합니다. https://n.news.naver.com/article/648/0000040851 아파트는 당연히 허가 대상인데요. 그런데 아래 밑줄친 부분에 대한 오해가 좀 있는 것 같습니다. "연립이나 다세대도 토지거래허가 대상인가요?"
25. 10. 20.
평소 움짤이나 이미지를 넣어서 글을 쓰는 걸 좋아하는데요. 이번 글을 다릅니다. 그러니 재미없는 구성이 될 겁니다. 그리고 부족한 글입니다. 하지만 그만큼 최근 규제 이후 시장에 대한 제 방향성에 대해 진지하게 고민한 결과의 글입니다. "저런 생각 가지고 있구나. 나랑은 좀 다르네"라고 가볍게 봐주시기 바랍니다. 부동산 규제 정책이 나오니 다음 수혜를 받을 지역이 어디일까에 대해 자꾸 고민하게 되는데요.
25. 10. 20.
부동산 공부를 첨 시작할 땐, 서울의 25개구를 외우기도 참 힘이 들었는데요. 그래서 이렇게 종이에 붙여놓고, "마용성광, 노도강..." 이런식으로 읍쪼리며 외웠습니다. (참나 그런것도 몰랐다니 창피하네요...) 이렇게 했던 이유가 있었는데요. 현명한 부동산 투자를 하려면 무엇보다도 지역 간 위계 순서인 급지를 꼭 알아야 한다고 생각했었습니다. 신축이 좋다고 해서 앞뒤 안가리고 1급지에서 -> 2급지로, 3급지에서 -> 4급지로 가면 본질을 놓치는거 아닌가 해서 급지 공부를 했었는데요. 문제는 이런 급지 공부라 '글자'로만 되어 있으면 한눈에 흐름이 안 보인다는 겁니다. 서울도 넓은데 수도권 전역의 맥락까지 익히려면...어휴... 시간이 꽤 걸리죠. 요즘처럼 자고 일어나면 5천만, 1억씩 오르는 시장에서 언제 다 공부하겠어요? (그래도 해야합니다. ㅎ) 그래서 만들었습니다. 이름하여~ "서울 수도권 부동산 급지 및 시세 흐름도!" 서울교통공사의 광역전철 노선도를 기반으로 제작하였고요. 실거래가는 호갱노노 분위지도를 참고하여 급지를 산정했습니다. (지도를 만들고 보니 노안이 급속히 진행되는듯한... ) 오해하시면 안됩니다. 전 mz세대입니다. ㅎ 혹시 위 파일이 깨진다면 아래링크에 원본파일이 있습니다. 용량 6mb 이미지 파일이니 더 잘 보이실겁니다. https://blog.naver.com/soolee1983/224047465958 솔직히 고백하자면 "내가 보기 편하려고"만든 게 맞습니다.
25. 10. 15.
10.15. 대책으로 서울 수도권 전역이 규제지역, 토허제 지역으로 묶였는데요. https://blog.naver.com/soolee1983/224041965673 이제 해당 지역에서 갭투자가 어려워졌습니다. 바로 옆에 있는 인천이 어느정도 반사이익을 받을거라 생각하는데요. 인천에서는 7호선 라인이 핵심입니다. 서울에 접근성이 좋을수록 비싸고, 멀수록 저렴하거든요.
25. 10. 15.
중상급지 거래량은 급감, 중하급지 거래량은 소폭 감소 가격대는 여전히 높게 유지될 가능성이 큽니다. 개인적인 생각이고요 규제를 꼼꼼히 읽어보며 어떻게 흘러갈까? 고민해봤는데요. 미래야 예측불가라지만 또 재밌으니까.. ㅎ 국토부 사이트가 난리네요. 동시 접속자가 몰려서 서버가 느릴 정도입니다. 오늘 규제가 발표됐는데요. 예상보다 규제지역이 훠월씬 광범위합니다. 서울 수도권은 이제 거의 전역이
25. 10. 13.
일전에 수택e구역 바로 아래에 있는 수택2구역에 대해 한 번 다룬 적이 있었는데요. https://blog.naver.com/soolee1983/224031050980 구리도 이제 신축 11억 ~ 12억 시대입니다. 구리에서 잠실까지 8호선 개통으로 18분 컷인데요. 그런 수혜를 볼 수 있는 대규모 재개발 구역인 수택2구역은 조합설립인가를 마치고 사업시행인가를 준비중입니다.
25. 10. 13.
정책이 곧 나오려나 봅니다. 정부가 그런 명분을 하나씩 쌓아 올리고 있거든요. 오늘 아침 기사인데요. 올해 서울 갭투자 비중 대다수가 30~40대이고, 그 중 63% 이상이 빚으로 자금을 조달했다는 기사입니다. 그런 보도인데요. 잘못된 해석인것 같네요. 5년간의 거래이력을 찾아보니 늘 30 ~ 40대가 주택거래를 가장 많이 하는 중심세대인데요. 결혼도 하고, 아이 학업문제도 생기니
25. 10. 11.
전세금이 내가 매수한 금액을 넘어서 투자금이 회수가 되면? 안정적으로 임대사업 운영이 가능하고 무리한 대출이자에 허덕일 것도 없을겁니다. 오늘 글은 투자금이 회수되는 소액 갭투자 글입니다. 단 지금은 수도권의 경우 상승장의 초입이기에 구축보다는 신축투자 시점이니 참고하시기 바랍니다. 늦어도 4년안에 원금회수(전세가가 매수한 금액으로 상승)도 되고, 안정적인 임차수요도 있는 소액 갭투자 단지를 분석해 보도록 하겠습니다.
25. 10. 08.
은평구는 왠지 더 친숙합니다. 7년간 직장생활을 거기서 했거든요. 그런면에서 남들보다는 은평구를 더 디테일하게 잘 알고 있는 뿌빠입니다. 은평구에서는 이렇게 재개발 3형제가 있는데요. 속도 순으로 하면 대조1구역 -> 갈현1구역 -> 불광5구역 입지 순으로 하면 불광5구역 -> 대조1구역 -> 갈현1구역 한가지 찝찝한게 있었는데요. 삼형제중에서 대조1구역(메디알레), 갈현1구역은 분석을 했지만
25. 10. 03.
최근 위상을 달리한 강동구를 보며 부동산의 시세 흐름이 점점 동쪽으로 이동하는것을 느낍니다. 강동구도 이제 20억 ~ 30억 시대! 강동구 바로 위에는 구리시가 있는데요. 구리에서 잠실까지 8호선 개통으로 18분 컷입니다. 구리에는 신축이 별로 없는데요. 신축은 작아도 10.5억 정도는 합니다. 이제 구리도 10억이 기본이네요. 그래서인가 3,000세대 대단지 분양을 앞둔
25. 10. 02.
재개발은 무조건 입지보고 투자해야 합니다. 안그럼 물림 수원이나 안산 같은 외곽지들은 아무래도 주변 집값이 낮으니 개발압력이 낮은데요. 국평 20~30억 하는 아파트가 밀집되어 있는 곳은 개발압력이 높습니다. 환금성도 더 좋을테고요. 마포는 현재 기준으로도 주변 시세를 보면 가치는 25억 ~ 30억은 하는 놈이죠. 염리4, 염리5구역의 시세가 날라가니 최근 대흥5구역으로 사람들이 많이 눈을 돌린것 같은데요.
25. 09. 30.
저는 양극화라는 말에 동의하지 않습니다. 상급지만 오르고 하급지는 오르지 않는다는 것 같아서 영 맘이 불편한데요. 분석을 해보면 서울 안에서는 상승률은 결국 비슷합니다. 지난 9년의 상승장을 놓고 보면 상급지와 하급지 모두 상승률은 비슷했고, 오히려 하급지들이 더 상승률이 높은 경우도 있었습니다. 2013년 ~ 2022년 9년간 상승기 주요 단지 상승률 비교 상급지 서초 반포자이 208%, 송파 파크리오 192%, 강동구 롯데캐슬 187% 중급지 성동구 행당대림 201%, 중구 남산타운 193%, 서대문구 DMC자이 163% 중하급지 관악구 관악드림타운 205%, 도봉구 창동주공3단지 187%, 노원구 월계한진한화 183% 9년이라는 긴 상승 사이클 전체로 보면 180% ~ 200% 정도의 범위안에 들어가 있습니다. 즉 절대가격의 차이는 있어도 상승률 자체는 비슷하게 움직였다는 건데요. 문제는 단기적으로 상급지들이 먼저 치고 나가니까 '양극화'처럼 보이는 겁니다. 서울의 경우 1 ~ 5분위까지 있다고 하면 한단계에 온기가 퍼지는데 3개월이상의 시차가 걸리니 말이죠. 즉, 상급지만 오르고 하급지는 아나 오른다는 게 아니라, 고가 주택은 가격 규모가 크니 격차가 크게 보이는 것입니다. 같은 50% 상승이라도 - 20억 -> 30억 = 10억 상승 - 10억 -> 15억 = 5억 상승 이렇게 절대액 차이가 나니까 양극화라는 말이 나오는 겁니다. 왠지 양극화라고 하면 상급지만 오르고 하급지는 오르지 않는다는 것 같아서 영 맘에 걸리네요.
25. 09. 29.
오르는 집값을 보니 막막합니다. 청약은 매번 광탈이고요. 허탈함을 느낍니다. 이런 심정인 분들이 많을 텐데요. 상대적으로 현실적인 금액으로 수도권에서 새아파트를 매수 할 수 있는 방법은 없을까요? 서울 인근 수도권 역세권내 신축이 될 재개발 입주권을 매수하는 건데요. 제 글 끝까지 읽어보시면, 생각보다 적은 금액으로 내집 마련이 가능하겠구나!란 생각이 드실겁니다.
25. 09. 27.
이걸 한번 짚고 넘어가고 싶었는데요. 지금 서울,수도권의 집값이 과거 2009 ~ 2014년 장기간 하락기를 반복할 우려가 있는가? 에 대한 생각글입니다. 일부에서는 이번 상승도 반짝에 그치고 이후 긴 하락으로 이어질 수도 있다고 말하죠. 그러나 숙고 끝에 내가 내린 결론은 다릅니다. 바닥은 이미 찍었다!라고 봅니다 그러니 다시 장기간 보합세를 보이는 일은 없을 것이란게 나의 결론이고요.
25. 09. 26.
상급지에 대한 기대감과 불패에 대한 믿음이 그 어느때보다 강한것 같네요. 모두가 똘한채가 최고라 생각하고 있는 시기지만, 투자자라면 시장을 반대로 보는 시각도 필요하지 않을까요? 상급지들이 더 달려 갈 수도 있지만, 개인적으로는 안정적인 투자를 선호하는 편입니다. 지금은 오히려 경기도의 중급지, 광역시의 상급지가 더 안정적인 투자가 아닐까 생각합니다. 개인적인 생각입니다.
25. 09. 23.
안전마진이라는 개념은 상당히 중요하다 생각하는편입니다. 지금 시점에서 안전마진 계산법은 전고점을 기준으로 보는 것이 맞다고 보고요. 집단 지성이합리적으로 매수한 금액이었기도 하니 말입니다. 예를 들어 과거 전고점 5억이었던 단지가 현재 4억이라면 최소 1억의 상승 여력이 있는 것이고, 전고점이 10억이던 단지가 지금 8억이라면 최소 2억의 마진이 있다고 보는 것이죠.
25. 09. 20.
광명시의 위상이 최근 아주 높아지고 있는데요. 거래량도 상당하고요. 광명11구역과 12구역의 분양을 10월, 11월 앞두고 많은 관심이 쏠리고 있습니다. 그 7호선을 따라가면 두정거장 뒷편에 온수역이 있는데요. 경기광명을 넘어서기에 경기도로 착각하지만, 실제로는 구로구의 딱 경계선입니다. 그곳에 온수역 초 역세권에 3개의 빌라를 재건축하는 곳이 있습니다. 현재는 아직 인근이 시골 같은 느낌이 있고, 개발이 덜 되었지만
25. 09. 18.
어렵게 생각하면 계속 어렵고요 일이라고 생각하면 더 일이 됩니다. 경매도 그런분야라고 생각하는데요. 지상권, 지분물건, 선순위 임차인... 깊게 파고들면 끝도 없습니다. 몇가지 테마를 잡으면 오히려 일반 매수보다 안전마진이 큽니다. 또 안전하고요. 나라를 등에 엎은 법원형님이 진행해 주니까 말입니다. 저는 주로 접근하기 쉬운 주거용, 재개발 구역 내 물건처럼 접근하기 쉬운 경매를 검색합니다.
25. 09. 17.
소문난 잔치에 먹을것이 없다고 합니다. 부동산은 예외라고 생각하는데요. 욕을 들어먹든, 그렇지 않든 일단 사람들의 입에 많이 붙는다는건 인기가 많다는 것이죠 주변이 모두 재개발, 재건축이 완료되고 있고 이제 대장 두 곳만 남은 지역이 있는데요. 광명시의 철산입니다. 광명보다는 철산이 좀 상급지인데요. 제가 줄세운게 아니고 사람들이 가격으로 투표했죠. 광명은 곧 서울입니다.
25. 09. 15.
과거와 달리 강동구의 위상?이 점점 올라가는 것 같습니다. 이제 거의 최상급지를 제외하면 준 1급지 정도로 보는데요. 둔촌동 올림픽파크포레온이 입주하고, 강동구의 가격이 한 단계 퀀텀점프하며 더욱 그 흐름이 강해졌죠. 최근 올파포의 실거래가를 보니 어이쿠야~ 거의 30억 간당간당하네요. 잠실, 삼성 같은 코어 지역의 가격이 강동구에 빠르게 전이되고 있습니다. 자, 그렇다고 올파포가 너무 비싸니 강동구 입성을 포기 해야 할까요?
