2025년 수택2구역 실거래가 및 프리미엄 전수조사 - 저렴한 매수가는 얼마?
읽는 데 약 2분
최근 위상을 달리한 강동구를 보며
부동산의 시세 흐름이 점점
동쪽으로 이동하는것을 느낍니다.
강동구도 이제 20억 ~ 30억 시대!
강동구 바로 위에는
구리시가 있는데요.
구리에서 잠실까지
8호선 개통으로
18분 컷입니다.
구리에는 신축이 별로 없는데요.
신축은 작아도 10.5억 정도는 합니다.
이제 구리도 10억이 기본이네요.
그래서인가 3,000세대 대단지 분양을 앞둔
수택e구역이
최근 관심을 받는것 같은데요.
문제는 이미 가격이 너무 올랐습니다.
엉클최님 자료 참조
한달전 자료인데요.
84타입 기준으로 초투는 4억 후반
총매수가는 9억에 육박합니다.
비싼것 같습니다.
옆으로 눈길이 가는데요.
바로 옆에 있는 수택2구역도
강하게 관심을 가지고 있습니다.
재건축의 대장이 올림픽포레온이었다면,
재개발로 단일 대장은 수택2구역일겁니다.
무려 7,007세대
요즘은 프롭테크들이 좋아서
프리미엄, 초기투자금, 총신축매수가를
어느정도 예측할 수 있는데요.
수택2구역의 보정률은 1.65네요.
84타입을 받으려면
너무 대지지분이 적은 물건은 안되고요.
최근 아실에 거래된
빌라 매물들을 보면요.
이래서는 눈에 잘
안들어오죠.
감을 잡기 위해서는 별도로
좀 손을 대야 하는것 같습니다.
2026년에 거래된 33개의 매물을
전수조사 해보면요.
이제 좀 눈에 들어오네요.
그래도 잘 이해가
안가긴합니다.
파란색 막대기가 프리미엄인데요.
아파트는 시세를 보면 되지만
재개발의 시세는 프리미엄을
보면 됩니다.
2025년의
평균프리미엄은 1.25억
평균초기투자금은 1.77억이네요.
2025년 6월에 갑자기 평균선을 뚫고
투자금이 올랐는데요.
뭔일?
현대건설과 포스코이앤씨로
시공사가 6월에
선정되었기 때문입니다.
공사비만 2조 8천억원이니까 매력있죠.
개인적으로는 프리미엄 1억내외
초기투자금 1.5억이하
총매수가 7.7억 정도로
매수하면 괜찮다 생각하는데요.
시공사 선정되기전 가격이니까요.
지금은 투자금이
얼마가 들어갈까요?
1번 매매2.5억 전세7천, 투자금 1.8억인데요. 공주가가 없어서 피를 알수가 없네요.
2번 매매4.7억 전세 2.7억 투자금 2억 -> 탈락
3번 매매3.3억 전세 1.13억 투자금 2.17억, 공주가 8.970*1.65 = 1.48억, 프리미엄 1.8억
지금 네이버나 블로그 매물들은
프리미엄이 1.8억, 초기투자금이 1.8억 ~ 2억인데요.
좀 비싸다 생각합니다.
다시한번 말하지만
프리미엄 1억초반, 초기투자금 1.5억이하
정도면 좋겠거든요.
2025년 6월 이전 가격으로요.
더 없나 찾아보니까요.
이정도면 그래도
매수 고려해볼만 한데 말이죠.
위 물건을 매수한다면
84타입 총 매수가는
조합원분양가 6.77억 + 프리미엄 8,380만원 = 7.6억
초기투자금이 좀 들긴 하지만
총매수가가 7.6억이네요.
인근에 신축들이 10.5억정도 한다고 했죠?
적어도 약 3억정도 저렴하게 매수하는겁니다.
물론 공사비가 올라가서
비례율이 떨어질순 있죠.
분담금이 올라갈수 있고요.
하지만 일반분양물량이 많으니
일분가를 올리면 리스크는 어느정도 헷지될겁니다.
수택2구역은 토지등소유자수가 4,280명이나 되는데요.
그말은 곧 물건이 많다는겁니다.
발품만 열심히 팔면
충분히 내가 원하는 조건으로
매수할 수 있을거란 겁니다.
원하는 가격에 매수하지
못한다면
내 노력이 부족한거죠.
1~2달 작업하면
충분히 매수 가능할겁니다!
무한 긍정입니다. ㅎ
구리시 지도를 보다가
수택e구역을 보다가
수택2구역으로 넘어오고
글이 제법 길어 졌는데요.
글을 적고 보니 이게
정보성 글인지,
사심이 담긴 분석글인지,
그것도 아니면 주절주절인지
헷갈립니다.
어느것이던
나름대로
도움이 되었으면 좋겠네요.
댓글 34
무슈 · 2025년 10월 4일
수택동도 한번 알아봐야겠어요
미니멀부자 · 2025년 10월 4일
확실히 강동이 오르면서. 구리쪽으로도 영향이 가네요. 구리도 10억이 넘는 상황이네요..
베테랑킴 · 2025년 10월 4일
감사합니다. 이쪽으로도 관심있던 지역인데 수택동도 좀 잘 알아봐야겠네요.
아기새 · 2025년 10월 4일
구리쪽도 영향이 튼가 보군요 ㅎㅎ 수택동도 관심을 가져보면 정말 좋을거 같아요
빅토리아 · 2025년 10월 4일
수택동도 알아보면 좋을거 같네요 .. 구리쪽에도 영향이 가는줄 몰랏어요 ㅎㅎ 비싸네요
팽오리 · 2025년 10월 4일
구리쪽 관심있게 보고있었는데 정보 감사합니다:)
눈사라밍 · 2025년 10월 4일
와 구리도 장난아니네요 이렇게 비싼줄 몰랐네요ㅠㅠ
스위티자몽 · 2025년 10월 4일
부동산의 시세 흐름이 동쪽으로 이동하고 있다니.. 솔깃하네요. 구리쪽도 좋게 보고 있는데 이미 기본이 10억이군요.. ㅜ
말차우유 · 2025년 10월 4일
인근신축들 시세가 10억 초반인 걸 생각했을 때, 분담금이 올라가더라도 총 매수가가 7억 중반대이면 괜찮네요.
호잇 · 2025년 10월 5일
열심히 발품을 팔아야 제가 원하는 집을 얻을수 있을것 같네요 ..!
치킨 · 2025년 10월 6일
구리에도 신축은 10억이 기본인가보군요.. 구리가 경기도에서 비싼축에 속하는 느낌이네여
오늘을살자 · 2025년 10월 6일
확실히 강동이 확고해지면서 구리 남양주가 확 가격이 오르긴했어요
뽀뽄 · 2025년 10월 7일
구리 수택2구역 7천 세대라니 엄청나네요! 강동구처럼 동쪽으로 시세가 이어질지 기대돼요.
펜트하우스 · 2025년 10월 7일
강동구도 진짜 많이 변했더라고요 천호, 고덕도 너무 많이 발전했고 그 위쪽인 구리도 지금은 쉽게 볼만한 지역은 넘은거 같아요 ㅠ
와사비 · 2025년 10월 10일
지금이야 말로 발로 뛸 때였군요
새우깡 · 2025년 10월 11일
수택 2구역은 확실히 발품을 팔아 저렴한 매수가를 노려봄직하네요 워낙 사람이 많으니
창조경제 · 2025년 10월 11일
수택동? 오 구리시 관심가는데 한번 봐봐야겠네요 구리도 진짜 만만치않더라고요
운좋은뿌빠 · 2025년 10월 11일
구리는 떠오르는 곳이라 생각합니다. 뒤로 남양주 왕숙 등 들어오고 싶은 수요도 줄서있고 말이죠.
운좋은뿌빠 · 2025년 10월 11일
네네~ 강동구 시세가 그대로 전달될것 같네요.
운좋은뿌빠 · 2025년 10월 11일
아직은 조금은 덜 발전된 모습인데요. 수택e와 수택2가 완공 된다면 엄청 주목받을거라 생각합니다. 두개 합쳐서 거의 만세대니까요.
운좋은뿌빠 · 2025년 10월 11일
네네. 저도 장바구니에 담아 둡니다.
운좋은뿌빠 · 2025년 10월 11일
구리가 사실 자치단체중에서는 면적이 가장 작은 편이라서요. 눈에 잘 안띄긴 합니다.
운좋은뿌빠 · 2025년 10월 11일
동쪽으로 가는게 느껴집니다. 남쪽은 이미 강세였고요.
운좋은뿌빠 · 2025년 10월 11일
정답!
운좋은뿌빠 · 2025년 10월 11일
발품을 잘 팔아야 5천 ~ 1억은 싸게 매수할 수 있다고 생각합니다.
운좋은뿌빠 · 2025년 10월 11일
네네~ 7천세대라니... 감도 안오네요. 1000세대만 해도 대단지로 구분되는데 말이죠.
운좋은뿌빠 · 2025년 10월 11일
그러게요. 8호선이 한몫했죠.
운좋은뿌빠 · 2025년 10월 11일
ㅎㅎㅎㅎㅎ 그렇게 할겁니다. 그리고 매수할것이고요. 소식 전하겠습니다.
운좋은뿌빠 · 2025년 10월 11일
으쌰! 가볍게 임장같이 가시죠.
치킨 · 2025년 10월 11일
강동구 생각보다 가격이 엄청나군요 서쪽은 점점 낮아지고 동쪽이 흥하는 느낌입니다..ㅋㅋ
김다솔이에요 · 2025년 10월 13일
지금발품팔아보는 시기인건가요..?
아아정복 · 2025년 10월 17일
진짜 집값 장난아니게 비싸네요
뽀뽄 · 2025년 11월 12일
강동구의 시세 흐름 분석부터 구리 재개발까지, 시야를 넓혀주는 인사이트 덕분에 많이 배웠습니다.
베키 · 2025년 11월 12일
8호선 호재 품은 수택2구역 재개발 투자 분석, 상세해서 유익합니다.
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