2025년, 미국 부동산 시장 전망은?

2025년, 푸른 뱀의 해가 밝았습니다. 세계 경제의 중심 미국, 미국의 경제 흐름은 세계 경제에 막대한 영향을 주고 있죠. 그래서 오늘은 새해를 맞아 ‘2025년 미국 부동산 시장 전망’에 대해 짚어보는 시간을 가져보려고 합니다.

먼저 최근 시장 상황을 간단히 살펴볼게요. 
지난해 12월 26일 미국 국책 모기지 업체 프레디맥에 따르면 미국의 30년 만기 모기지 평균 금리는 6.85%를 기록, 전주 대비 0.13%포인트 상승했습니다. 이는 전년 같은 기간(6.61%) 대비 0.24%포인트 높은 수준입니다. 이는 같은 해 7월 11일(6.89%) 이후 5개월 만에 가장 높은 수준이기도 합니다.

모기지 금리 상승 이유는 연방공개시장위원회(FOMC) 전부터 금리 인하 기대가 시장에 이미 반영되기도 했고, 연방준비제도(Fed·연준)가 인플레이션 재발을 우려하며 2025년 기준 금리를 시장 예상보다 더 적게 인하할 것이라는 신호를 보낸 이후 10년 만기 국채 수익률이 상승했기 때문으로 분석됩니다. 통상 모기지 금리는 10년 만기 국채 수익률의 흐름을 따르는 경향을 보이죠.

지난 연말 모기지 금리가 상승곡선을 그리며 마감했지만 많은 시장 참가자들은 2025년 모기지 금리가 다소 낮아질 것이라는 전망을 내놓고 있습니다. (물론 높은 모기지 금리가 지속될 것이라는 일부의 관측도 있습니다.) 또한 전미 부동산 협회(NAR)에 따르면 최근 몇 주간 높은 금리에도 주택 구매자 활동은 증가했습니다. 주택 재고 증가는 구매자에게 도움이 될 것이며 더 저렴한 주택 구매 기회를 제공할 수 있을 것이라는 설명입니다.  

새해를 맞이하며 NAR와 캘리포니아 부동산 협회(CAR)가 각각 다소 낙관적인 관측을 발표했는데요. 시시각각 수많은 요인과 변수들이 시장에 영향을 미치기에 100% 미래를 예측하는 것은 어렵겠지만, 긍정적인 전망은 반가운 소식이 아닐 수 없습니다. NAR와 CAR가 발표한 자료를 중심으로 을사년 새해, 미국 부동산 시장에 대해 어떤 전망이 나오고 있는지 함께 살펴보도록 해요.

NAR “모기지 금리 6% 선 안정, 집값 상승세 완만할 것”

NAR은 2025년 모기지 금리가 낮아져 6%에 가까운 수준에서 안정될 것으로 예측했습니다. 높은 금리는 주택을 구매하고자 하는 심리를 위축시키는 주요 원인으로 지목되죠. 새해에는 많은 구매자가 시장으로 돌아와 활발한 시장 활동을 촉진할 것이며 기존 주택 매매가 450만 건에 이를 것으로 예상하고 있습니다. 이는 전년 대비 소폭 증가한 수치입니다.

주택 가격은 2025년에도 지속적으로 상승, 약 2% 오를 것으로 예상했어요. 다만 전년에 비해 상승 속도는 느릴 것으로 내다봤어요. 최근 몇 년 가파른 가격 상승세를 보인 것과는 사뭇 다른 양상입니다. 기존 주택 가격 중간값은 41만700달러(약 6억447만원)에 이를 것으로 예측했어요.

여전히 주택 부족이 지속하고 있는 상황이지만 점차 개선되고 있는 재고 수준 덕에 새해엔 재고가 더욱 증가할 것으로 예상했습니다. 신규 건설 프로젝트, 그리고 주택 소유자들이 모기지 금리 안정화와 시장 상황 개선에 힘입어 매물을 내놓을 것으로 관측되기 때문입니다. 또 신규 건설 증가로 향후 2년 동안 주택 착공이 145만 가구에 도달할 것으로 예상했는데요. 다만 이는 이전 연평균 수준인 150만 가구에 약간 못 미치는 수준이에요.

NAR의 수석 경제학자 로렌스 윤은 "주택 구매자는 2025년 더 많은 성공을 거둘 것"이라며 “최악의 구매력 문제는 끝났고 더 많은 재고, 안정적인 모기지 금리, 지속적인 일자리와 소득 증가가 더 많은 이들이 주택을 소유할 수 있는 길을 열어주고 있다”고 말했습니다.

CAR “2025년, 캘리포니아 시장 계속 좋아질 것”

이제 캘리포니아의 2025년 부동산 시장 전망을 짚어볼게요. 캘리포니아는 미국 내에서 경제 규모가 가장 큰 주죠. 그리고 물가와 평균 주택 가격 역시 평균 대비 높은 편입니다.

캘리포니아 부동산 협회(CAR)가 발표한 ‘주택 및 경제 전망 보고서’는 2025년 캘리포니아의 주택 판매량이 전년 대비 10.5% 증가할 것으로 예측했어요. 2025년 기존 단독 주택 판매는 10.5% 증가,  2024년 예상 판매 수치인 27만5400가구에서 30만4400가구로 증가할 것으로 예상됩니다.

30년 만기 모기지 평균 금리는 2024년 6.6%에서 새해 5.9%로 낮아질 것으로 예측했습니다.

캘리포니아 주택 중간값은 2023년 81만4000달러(약 11억9805만원)에서 2024년 86만9500달러(약 12억7973만원)로 6.8% 상승한 것에 이어 새해에는 4.6% 상승, 90만9400달러(약 13억3845만원)에 이를 것으로 전망했습니다. 이는 전국 기준 예상 상승률보다 높은 수준인데요. 지속적인 주택 부족과 경쟁적인 주택 시장은 2025년에도 주택 가격에 상승 압력을 계속 가할 것으로 보입니다.

멜라니 바커 CAR 회장은 “판매 주택의 증가와 낮은 차입 비용 덕에 2025년에 더 많은 매수자와 매도자가 시장에 진입할 것”이라고 예상했어요. 또 “잠재적인 주택 매도자는 모기지 금리가 점차 하락함에 따라 자신의 필요에 맞는 주택을 구매할 수 있는 유연성이 더 커질 것”이라고 내다봤습니다.

아울러 CAR가 최근 발표한 주택 보고서 역시 2025년 시장이 계속 좋아질 것이라는 긍정적인 메시지를 띄웠습니다. 지난해 11월, 주택 매매량은 팬데믹 이전 기준보다 훨씬 낮았지만 시장 상황은 전년 대비 계속 개선됐습니다. 이는 소비자들이 주택 시장에 대해 더 낙관적인 감정을 느끼고 있으며 2025년엔 많은 잠재적 주택 구매자가 관망에서 벗어날 수 있다는 신호인 것으로 풀이됩니다.

많은 소비자는 모기지 금리가 하락할 것으로 예상했고, 주택 시장 심리 역시 상승했어요. 미국 국책 모기지 업체 패니 메이가 발표한 주택 구매 심리는 지난해 11월, 전월 대비 0.4포인트 상승, 2022년 2월 이후 최고 수준으로 올랐습니다. 향후 12개월 동안 모기지 금리가 하락할 것으로 예상했기 때문이죠.

향후 12개월 동안 금리가 하락할 것으로 믿는다는 설문 응답자의 비율은 같은 기간 5%포인트 급증, 역대 최고치인 45%를 기록했습니다. 응답자 5명 중 2명(38%)은 향후 12개월 동안 주택 가격이 상승할 것으로 예상했습니다. 주택 시장에 대한 소비자 신뢰도가 전반적으로 개선된 것으로 분석됩니다.

(사진: 픽사베이, 픽셀)

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