틈새 투자와 본질 투자

평소 움짤이나 이미지를 넣어서 글을 쓰는 걸 좋아하는데요. 

이번 글을 다릅니다. 그러니 재미없는 구성이 될 겁니다. 그리고 부족한 글입니다. 

하지만 그만큼 최근 규제 이후 시장에 대한

제 방향성에 대해 진지하게 고민한 결과의 글입니다. 

"저런 생각 가지고 있구나. 나랑은 좀 다르네"라고 가볍게 봐주시기 바랍니다. 

부동산 규제 정책이 나오니 다음 수혜를 받을 지역이 어디일까에 대해 자꾸 고민하게 되는데요. 

구리, 의정부, 아니면 서남권, 동탄 그것도 아니면 일산일까? 이런 생각이 꼬리를 뭅니다. 

우선 토지거래허가구역 지정에 따라서 갭투자는 불가고요. 

재개발, 재건축도 조합원 지위 양도에 발목을 잡혔습니다. 

분양권도 전매 때문에 힘들 것 같고요. 

아니면 초기 재개발과 경매투자도 생각을 해보는데요. 

블로거들과 부동산 카페에서도 자꾸 저처럼 틈새를 찾는 분들이 있더군요. 

이럴 떄는 다시 본질인 기본으로 돌아가 생각해 보고자 하는데요. 

본질은 뭘까요?

우선 집을 사려 했는데 대출이 나오지 않습니다. 어디로 갈까요?

전월세로 자연스레 밀리게 될 겁니다. 전세가 오르겠죠. 월세가 오를 수도 있고요. 

전월세 둘 중 하나가 오르는건 전세보증금 대출 이자 vs 월세가의 단순한 시소게임이라 봅니다. 

전세, 월세 비중이 엎치락뒤치락 할 것이지만 전세가는 오를겁니다. 

매매가는 주춤하고요. 점점 간격이 가까워지겠죠. 

결국 전세 가격의 상승은 매매가를 자극시키게 된다고 봅니다. 

그래서 정부에서도 전 정권의 과도한 전세대출이 집값상승의 원인임을 인정하고 지금 억제책을 내놓은 것이지요. 

다음 정권으로 매매가의 상승을 유보시키는게 성공할진 모르겠지만, 결국 매매가는 오를 것이라 봅니다. 

매매가의 상승은 공급이 가장 중요한 변수라고 봅니다. 

물론 수요도 중요할 순 있습니다. 

하지만 신성철님의 말을 빌리면 배추가격에 어느 정도 비유해 볼 수 있는데요. 

김장철에 배추 가격이 오르는 것은 그해의 수확량이 좌우합니다. 수요가 좌우하지 않고요. 

올해는 배추가 풍년이어서 값이 내렸네, 흉년이어서 값이 올랐네~라고 하지

올해는 김장 하는 수요가 줄어서 가격이 내렸네, 수요가 늘어서 가격이 올랐네 라고 하지 않으니까요. 

김장하는 수요는 매년 큰 변동없이 어느정도 고정되어 있다고 생각하는 겁니다. 

즉 배춧값은 수요가 아니라 풍년, 흉년 공급이 좌우한다는 겁니다. 

집값도 마찬가지라 봅니다. 

가구수의 변동은 매년 변화의 폭이 미미하기에 결국 공급이 아파트가격 변화의 가장 중요한 변수라는 겁니다. 

공급이 포인트라는건 알았는데 다른 중요한 요인이 또 있을까요?

저는 그게 개인별 체력이라 봅니다. 버티는 힘 말이죠. 

공급이 부족해서 가격이 오르는건 정해져 있는데 문제는 언제 오르냐는 거죠. 

얼마나 침체기가 길어질지는 모른다는 겁니다. 

6개월... 1년... 2년? 아무도 모릅니다. 

과거를 보면 전세가율이 60%를 넘기면 상승이 온다. 아니다 70%는 되어야 한다라고 하지만 

상황은 그때그때 달라서요. 과거를 다시 답습한다고 확언하기는 어렵다고 봅니다. 

마찬가지로 수요규제를 하면 역사적으로 3 ~ 6개월만 효과를 보이고 반등했다고 하지만 그것 역시 확률일뿐 

확답은 아닙니다. 

그러니 이런 알 수 없는 이 어려운 구간을 버틸 수 있는 체력이 곧 투자 실력이 될 것이라 생각합니다. 

무리하면 체력이 바닥날겁니다. 

충분히 대출이자나 레버리지를 감당할 수 있는 정도면 정공법으로 가는 게 맞다고 보는 입장입니다. 

다시 처음으로 돌아와서요. 

구리, 일산, 의정부, 동탄으로 가는 게 정공법일까요? 아니면 틈새 전략일까요?

아파텔, 초기재개발, 경매로 가야 할까요? 

솔직히 저도 게속 흔들립니다만, 결론은 이렇습니다. 

스스로 만족할 만한 가장 좋은 집을 한 채 우선 세팅하는게 역시 지금의 정공법이라 생각합니다. 

언급하고 보니 기존의 똘한채 개념과 결국 같네요. 

공급이 부족한 해가 점점 다가오는데 규제를 자꾸 거니 재개발, 재건축의 진행은 더 늦어졌습니다. 

결국 다시 공급부족인 것이죠. 

이건 알 수 있는 미래입니다.

알 수 없는건 침체기의 기간인데, 과거와 같이 반복되지 않을수도 있다고 말씀드렸고요. 

그러니 장시간 버틸 수 있는 정도의 선에서

나의 보유 자산에 맞게

여전히 규제지역 안에서 최대한 좋은 한 채를 사는게 지금은 정공법인 것 같네요. 

본질은 이것이라 개인적으로 봅니다. 

방향은 공급이 정하고요. 승부는 체력이 가릅니다. 

제 개인적인 생각일뿐 틀릴 지 맞을지 솔직히 모르겠습니다. 그래도 저는 이렇게 봅니다. 

감사합니다.