보유세는 놔둬라

집값은 단순히 정부의 부동산 정책만으로 통제되기 어렵다. 지난 정부에서는 집을 사라고 세제 혜택까지 줬지만 시장의 반응은 냉담했다. 반면 문재인 정부 시절인 2020년 이후 임기때까지 각종 규제를 쏟아냈음에도 집값은 오히려 신고가를 경신했다. 그 후에는 전 세계적인 경제 침체 여파로 주택 가격이 잠시 주춤했을 뿐이다.

이재명 정부 들어서는 부동산 시장이 과열 조짐을 보이자 사실상 '지금은 집을 살 때가 아니다'라는 신호를 보내고 있다. 그러나 민주주의 사회에서 집을 사고파는 것은 어디까지나 개인의 사정과 판단에 따른 자연스러운 결정이다. 대출을 감당할 수 있는 사람은 집을 사는 것이고, 그렇지 못한 사람은 관망하는 것이 현실이다.

물론 주택 구매를 위한 빚이 과도하게 늘어날 경우 이는 한국 경제 전반에 악영향을 줄 수 있다. 따라서 대출은 무작정 조이기보다는 경제 상황과 개인의 상환 능력을 고려해 합리적인 수준에서 규제하는 것이 바람직하다.

또 하나 짚고 넘어가야 할 것은 보유세다. 상속세나 증여세처럼 일반인이 납득하기 어려운 세금 항목도 있지만 특히 보유세를 추가로 인상하려는 시도는 강한 반발을 불러올 수 있다. 자산가뿐 아니라 중산층에게도 직접적인 부담이 되기 때문이다.

실제로 최근 발표된 10·15대책 이후 강남권을 중심으로 세무 및 매도 상담이 급증하고 있다. 보유세가 낮다고 보지만 이미 1주택자도 연 2천만~3천만원 수준을 부담하는 사례가 많다. 소득이 없는 은퇴자나 일반 직장인들은 체감 부담이 상당한 금액이다.

정부는 ‘응능부담’ 원칙을 내세우며 고가 1주택자에게도 보유세 강화 방침을 예고했다. 실제로 구윤철 부총리는 “집값이 50억원이면 연 5천만원의 보유세를 내야 한다"는 취지의 발언을 하며 강한 반발을 사고 있다.

강남구 대치동, 서초구 잠원동, 성동구 성수동 등 고가 아파트 밀집지역의 중개업계는 일제히 “집주인들의 불안이 확산되고 있다”고 전한다. 이미 성수동 일대 재개발 지분은 3.3㎡당 2억원을 넘기며 세금 부담에 대한 우려도 함께 커지고 있다. 실제로 서울의 증여 건수는 지난 9월 기준 전월 대비 36.5% 증가해 연중 최고치를 기록했다. 다주택자와 고가주택 보유자들의 '재산 리모델링'이 본격화되고 있는 것이다.

시장에서는 보유세 부담이 커지면 매물이 나올 것이라는 전망이 많다. 특히 내년 5월로 예정된 양도세 중과 유예 종료 전후가 하나의 분수령이 될 수 있다. 정부가 양도세 중과를 복원할 경우 2주택자나 3주택자의 세 부담은 2배 이상으로 늘어난다. 예컨대 조정대상지역의 3주택자가 10억의 양도차익을 올릴 경우, 양도세는 6억8천만원 수준에 이르게 된다.

이 때문에 시장에서는 매물을 회수하는 움직임과 동시에 기한 내에 처분하거나 증여를 택하려는 전략적 선택이 이어지고 있다. 일각에서는 오히려 보유세 부담과 양도세 중과가 맞물려 '매물 잠김' 현상이 더 심화될 수 있다는 우려도 나온다. 특히 '똘똘한 한 채' 현상을 견제하기 위해 고가 1주택자의 장기보유특별공제를 축소할 수 있다는 전망은 시장을 더 예민하게 만들고 있다.

시장에서는 보유세는 올리고 거래세는 낮추는 방향이 정책 기조가 될 것이란 전망도 있지만, 현실적으로는 쉽지 않다는 회의론이 적지 않다. 이유는 명확하다. 지금은 집을 사려는 수요가 줄어 거래세 수입이 급감한 상황에서 거래세까지 낮추면 정부의 세수 기반 자체가 흔들릴 수 있기 때문이다. 즉, 정부 입장에서는 세금은 거둬야 하지만, 시장 상황은 세수 확보에 불리하게 작용하는 딜레마에 빠져 있다.

게다가 내년 6월로 예정된 지방선거를 앞두고 있는 정치적 상황도 무시할 수 없다. 고가주택 보유자뿐 아니라 중산층까지 세금 인상의 영향을 체감하게 된다면 그만큼 정치적 부담은 커질 수밖에 없다. 결국 거래세 인하나 보유세 인상 모두 표심을 건드릴 수 있는 민감한 카드로 분류되며 실제 정책으로 실행될 수 있을지에 대해서는 신중한 접근이 필요하다는 목소리가 나온다.

현재 강남권뿐 아니라 한강벨트를 중심으로 고가 아파트를 보유한 이들은 매도, 증여 등 다양한 시나리오를 놓고 저울질 중이다. 실제로 서울의 9월 증여 건수는 전월 대비 36.5% 증가하며 연중 최고치를 기록했다. 양도세 중과 유예 종료 시점(2025년 5월)을 앞두고 자산 재편에 나선 것으로 해석된다.

다주택자의 경우, 양도세 중과가 부활하면 세 부담은 최대 2배 이상 늘어난다. 실제로 15억원에 매입한 주택을 25억원에 매도할 경우, 1주택자는 약 3억3천만원의 세금을 내지만, 3주택자는 6억8천만원 이상을 부담하게 된다. 이는 단순한 차이를 넘어 매도 결정을 좌우하는 주요 변수가 될 수 있다.

시장에서는 올해 말 공시가격 현실화율, 내년 초 정부 업무계획 발표가 1차 분수령이 될 것으로 본다. 제도 시행 전에는 매물이 나올 수 있지만 제도 시행 이후에는 오히려 양도세 부담으로 매물 잠김이 심화될 수 있기 때문이다.

가계대출 증가와 집값 상승은 동전의 양면이다. 한국의 가계부채 문제는 사실상 주택 정책의 실패에서 비롯된다. 시중 자금이 콘크리트에 몰리며 내수 소비와 생산투자까지 위축되는 악순환이 반복된다. 미국은 소득이 없는 은퇴자가 대도시 고가 주택을 세금 부담 때문에 처분하고 실버타운 등 실거주 중심지로 옮기도록 유도하는 구조적 시스템을 갖췄지만, 한국에는 그런 방향이 보이지 않는다.

고령층이 노후 불안을 이유로 상급지 고가 아파트를 끝까지 붙잡으려는 현상을 바꾸기 위해서는 주거 이전에 따른 안정성과 복지적 대안을 함께 제시해야 한다. 그러나 이번 대책은 단순한 규제로 일관하며 이러한 대안적 상상력이 결여돼 있다. 시장에 매물을 늘릴 방안이 빠져 있는 것이다.