이주 시작한 불광5구역 안전마진은 얼마일까요? - 2030년 입주 예정 재개발 투자

은평구는 왠지 더 친숙합니다. 

7년간 직장생활을 거기서 했거든요. 

그런면에서 남들보다는

은평구를 더 디테일하게 잘 알고 있는 뿌빠입니다. 

은평구에서는 이렇게 재개발 3형제가 있는데요. 

속도 순으로 하면 대조1구역 -> 갈현1구역 -> 불광5구역

입지 순으로 하면 불광5구역 -> 대조1구역 -> 갈현1구역

한가지 찝찝한게 있었는데요. 

삼형제중에서 대조1구역(메디알레), 갈현1구역은 분석을 했지만

불광5구역은 아직 제대로 

다루지 못했기 때문입니다. 

https://blog.naver.com/soolee1983/223832483997

GTX-A 호재 타고 뜨는 은평! 힐스테이트 메디알레 청약할까 말까? 분양정보 미리 알아보기은평구는 서울의 서북권에 있습니다(솔직히 많은 사람들이 선호하는 지역은 아니긴 함) 하지만 단지 하나하...네이버 블로그 | 운좋은 뿌빠 - 매일 돈되는 부동산하는 블로그

https://blog.naver.com/soolee1983/223967651565

4억으로 누리는 GTX-A 삼성역 10분 시대 - 갈현1구역 재개발 투자 분석과 안전마진아무래도 요즘은 분양권보다 입주권에 관심이 많다 보니, 글도 자연스럽게 그쪽으로 쏠리는 것 같습니다. ...네이버 블로그 | 운좋은 뿌빠 - 매일 돈되는 부동산하는 블로그

뭔가 화장실 다녀와서 뒷정리를 안 한 듯한 기분이랄까요. 

그래서 오늘은 은평구 재개발의 마침표,

불광5구역을 정리해 보려 합니다. 

은평구 대장은 16.5억

은평구가 옛날에 그 은평구가 아닙니다. 

예전에는 파주, 문산으로 군 면회를 갈 때 스쳐 지나던

서울의 마지막 종점 같은 분위기였는데요. 

이제는 서북권쪽으로 동생들이 많이 생겼습니다. 

지축, 삼송, 원흥, 행신, 대곡, 일산, 파주 등등~

최근 은평구의 시세를 보면 무려 

16억을 넘어 17억을 달려가고 있습니다. 

이정도면 서울에서는 어느정도 구랑 비슷할까요?

동대문구 성북구, 관악구와 비슷한데요. 

경기도로 보면 핫한 하남시, 평촌, 성남시 중원구, 광명과 비슷합니다. 

서울 외곽이지만 서울은 서울인가 봅니다.

은평구도 이제 신축 16억 시대!

은평구는 통일로, DMC라인으로 나뉘는데요. 

통일로, DMC라인 모두

서울중심지에 가까울수록 조금씩 비싸집니다. 

은평구에는 엄청난 호재가 이미 실현되었는데요. 

바로 GTX-A입니다. 

얼마나 빠른지.. 카톡하나 답장하는 시간에

서울역 도착! 

이제 삼성역까지 개통된다면 파급효과는 어떨까요?

아직 이런 혁신적인 교통수단이 없었기에

가늠하긴 어렵지만

적어도 연신내역 입장에서는 신분당선과

견주어도 시간적인 손색이 없을거라 생각합니다 

그럼 시세도 자동으로 연동되겠죠

최근 불광5구역이 이주를 하고 있습니다. 

신축이 귀한 서울에서 2,000세대 신축이 더블역세권으로 

들어온다면 환영받겠죠. 

그래서 불광5구역의 이주가 관심을 받는것 같은데요. 

그도 그럴것이 불광역 3호선, 6호선을 끼고 있고, 

한정거장 앞에는 연신내역이 있기 때문입니다. 

불광초도 구역내 바로 끼고 있고요. 

불광5구역은 분양가는 얼마가 될까요?

먼저 시작한 형님

대조1구역 메디알레를 보면 답이 나옵니다. 

지도로 봐서는 잘 모르시겠지만 

메디알레는 불광역과 연신내역을 사이에 두고 경사가 있는데요.

그리고 시장을 끼고 지나가야 합니다. 

하지만 불광5구역은 큼직큼직한 대로변에 

최근 인도 확장 공사까지 해서 깔끔한데요. 

거리로 보나 진입로로 보나 불광5구역이 상급지입니다. 

그런 면에서 불광5구역은 당연히 메디알레보다 

분양가가 높게 나올텐데요. 

59타입 기준 최소 12억, 84타입 기준 최소 16억은 해도 완판될겁니다. 

너무 비싼것 같네요. 

그래서

분양이 아니라 입주권으로 눈길이 자연스레 갑니다.

여기까지 3줄정리

1. 은평구 GTX-A와 신축 17억시세로 입지가 격상됨

2. 불광5구역은 더블역세권 대단지로 대조1보다 입지 우위, 분양가 12 ~ 16억이상

3. 분양보다 재개발 투자를 알아보자

불광5구역 재개발 투자는 지금 어떨까요? 

불광5구역은 최근 용적률 인센티브로

기존 관리처분계획인가 안 2,387세대에서 -> 2,467세대로

증가했습니다. 

사업성이 더 좋아졌다 그죠?

조합원수는 1,508명

규모는 지하3층 ~ 지상35층

총 2,467세대

완공예정일은 2030년 하반기이고요. 

현재는 이주중입니다. 

현재 프리미엄은 얼마일까요?

불광5구역 인근 은평구 재개발구역들에서

실제 감정평가액은 공시가격 대비 1.3배 내지 1.5배내외

책정되는 경우가 일반적인데요. 

그럼 현재 불광5구역의 프리미엄을 정확히 알수가 있습니다. 

최근 아실에 거래된

빌라 매물들을 보면요. 

최근 9월 프리미엄은 4억초반이네요. 

조합원수가 1,500명이고 84타입은 약 1,000세대입니다. 

그러니 너무 작은 물건을 매수하면 59를 받아야 하는데요. 

감평 2억내외 물건을 매수해야 84타입 배정인건 참고하시고요. 

우선 불광5구역의 조합원 분양가는

59타입이 6.2억

84타입이 8.16억인데요. 

현재 프리미엄은 4.2억이라고 하면

총매수가는 59타입이 10.6억, 84타입이 13억입니다. 

메디알레의 사례를 보면

59는 12억, 84는 16억 분양가능 하다고 했는데요 

그럼 1억 ~ 3억정도 마진이 있다 계산됩니다. 

아무래도 이제 이주가 끝나면

철거 착공까지 해서 4~5년안에 입주가 가능합니다 

리스크가 없는 안전한 단계이니

매수가가 저렴한 편은 아니네요. 

여기까지 2줄정리

1. 불광5구역은 2,467세대로 확대, 현재 이주중이며 2030년 입주 예정

2. 프리미엄은 4.2억 내외

지금 프리미엄, 실투금은 얼마가 들어갈까요?

지금 매물은 어떨까요?

보통 아파트를 매수할때는

실거래가를 보고 매수하면 되지만

재개발은 헌집이니 그게 안되는데요. 

프리미엄을 보고 고평가 여부를 보면 됩니다. 

단순하게 조합원분양가 + 프리미엄입니다. 

외워두시면 좋습니다. 

네이버와 소장님들 블로그를 보면요. 

네이버는 프리미엄이 5억이라 비싼편인데요

블로그에서도 가격은 조금 저렴합니다. 

59타입 피4.7억, 초투 5.3억, 총매수가 10.9억

84타입 피5억, 초투 6.5억, 총매수가 13.1억입니다. 

아실에서 본 피 4.2억 이하 물건들은 현장에 가야 

브리핑 받을 수 있을 것 같네요. 

최근 부동산 시장이

중하급지까지 퍼지고 있고, 

재개발 투자물건들도 

인근 기축이 오르니 덩달아 피가 올르는 추세로 보입니다. 

그나저나 불광5구역 얼마까지 가능할까요?

현재 기준으로 16억이니

입주할 시점인 2030년에는 보수적으로 18억정도 하지 않을까요?

사업의 막바지인 재개발 구역은

투자금이 많이 드는게 문제지

안전마진을 보자면 

기축을 매수하는것보다는 훨씬 낫다고 생각합니다. 

재개발 투자의 핵심은

일반기축 매수 = 부동산 경기에 다른 상승이익

재개발 투자 = 부동산 경기에 따른 상승이익 + 개발이익

3줄 총정리

1. 불광5구역은 현재 막바지 단계로 5년내로 입주가 가능한 투자처

2. 프리미엄은 59타입 기준 4.2억 전후, 총매수가는 59 10.6억 / 84는 13억 수준

3. 2030년 입주 시점 보수적으로 14억 / 18억 예상. 안전마진 3~5억

읽는 분에게 

나름대로 

도움이 되었으면 좋겠네요. 

인근 은평 투자처가

궁금하신 분들은

아랫글도 읽어 보시면 도움이 되실 겁니다. 

https://blog.naver.com/soolee1983/223963182310

북가좌 6구역 재건축 분석 - DMC 트리플 역세권, 아크로 브랜드 확정인 대장 단지오늘은 "서울 서북권역의 북가좌 6구역"에 관한 글입니다. 가재울 뉴타운 바로 옆에 붙어 있는, ...네이버 블로그 | 운좋은 뿌빠 - 매일 돈되는 부동산하는 블로그

https://blog.naver.com/soolee1983/223967651565

4억으로 누리는 GTX-A 삼성역 10분 시대 - 갈현1구역 재개발 투자 분석과 안전마진아무래도 요즘은 분양권보다 입주권에 관심이 많다 보니, 글도 자연스럽게 그쪽으로 쏠리는 것 같습니다. ...네이버 블로그 | 운좋은 뿌빠 - 매일 돈되는 부동산하는 블로그

https://blog.naver.com/soolee1983/223832483997

GTX-A 호재 타고 뜨는 은평! 힐스테이트 메디알레 청약할까 말까? 분양정보 미리 알아보기은평구는 서울의 서북권에 있습니다(솔직히 많은 사람들이 선호하는 지역은 아니긴 함) 하지만 단지 하나하...네이버 블로그 | 운좋은 뿌빠 - 매일 돈되는 부동산하는 블로그