2030세대 VS 5060세대, 누가 더 잘살까?

주택이 계층을 결정한다: 일해도 집을 살 수 없는 사회

"2030이 5060보다 편하게 산다.” 최근 SNS에 올라온 이 한 문장이 수많은 논쟁을 불러일으켰다. 젊은 세대는 야근도 없고 육아휴직도 있으며 해외여행도 자유롭게 즐긴다. 겉으로 보면 그럴듯하지만, 정말 그럴까? 삶은 좀 더 편하고 화려할지 몰라도, 2030세대는 삶의 기반이 되는 주택을 소유할 가능성이 현저히 낮은 사회에 살고 있다. 호주 유명 대학 교수들이 집필한『The Asset Economy』라는 책에서는 오늘날의 사회가 월급으로 사는 경제에서 자산으로 사는 경제로 바뀌었다고 주장한다. 무엇이 달라진 걸까?

주택, 자산 경제의 시작이자 전부다

1990년대 이전에는 소득이 계층을 나누는 기준이었다. 열심히 일해 돈을 많이 벌면 중산층이 될 수 있었다. 하지만 1990년대 이후 저금리 정책과 주택담보대출의 확대가 주택을 자산의 핵심으로 만들었다. 호주는 이 변화의 극단적인 사례다. 한때 호주는 ‘공정한 기회의 나라(Fair Go)’로 불렸다. 노력하면 누구나 집을 사고 중산층으로 살 수 있는 곳이었다. 하지만 장기 저금리 정책으로 많은 국민이 주택을 소유하게 됐고, 이들이 유권자의 다수를 차지하며 ‘자산 가치 보호’를 요구하는 정책을 이끌었다. 정부는 경제 성장보다 자산 가치 보호를 우선시했고, 그 결과 호주의 부동산 가격은 폭등에 폭등을 거듭했다. 이제 월급으로는 대출금을 갚을수도 없고, 부모에게 자산을 물려받지 않으면 평생 집 없이 살아야 하는 지경이 됐다. 한국도 놀랍도록 비슷한 길을 걷고 있다. 가계부채는 치솟고, 집은 사는 곳이 아니라 투자 수단이 됐다. 정부는 집값 하락을 위기로 보며, 이미 집을 가진 사람들을 보호하는 정책을 우선시한다. 이제 계층은 소득이 아니라 주택 소유 여부로 나뉜다.

호주의 2014부터 현재까지 임금상승대비 주택가격상승이 얼마나 높은지를 보여준다 출처 : A flourish data

현대 계급 구조: 주택이 계층을 가른다

현대 사회의 계층 구조는 주택 소유 여부와 그 조건에 따라 세분화된다.

최상위층

극소수 엘리트

여러 채의 주택을 소유하며 임대소득을 얻는다. 자산이 자산을 낳는 구조다.

대출 없는 유주택자

다주택 소유자(안정적인 임대소득 발생)

대출 없이 여러 주택을 보유하며 일반계층 중 안정적인 최상위 계층이다.

단일 주택 소유자(임대소득 없음)

대출 없이 한 채를 보유. 안정적이지만 추가소득은 없다.

대출 있는 유주택자(금리인상시 불안정한 계층)

다주택 소유자

여러 채를 소유하나 대출 부담이 있다. 금리에 민감하다.

단일 주택 소유자

대출을 상환 중인 1주택자. 자산은 있으나 소득대비 대출비율 중요.

무주택자

자립 임차인

본인 소득으로 임차료를 부담한다. 자산 축적이 어렵다.

비자립 임차인

부모의 지원으로 임차료를 낸다. 미래에 유주택자가 될 가능성이 있다.

노숙자

안정적 주거가 없다. 사회적 취약 계층이다.

가장 중요한 분기점은 대출 있는 유주택자와 자립 임차인 사이에 있다. 주택을 소유한 사람은 자산 가치 상승의 기회를 잡지만, 임차인은 열심히 일해도 임대료로 타인의 자산만 불린다. 더 냉정하게, 자립 임차인과 비자립 임차인의 차이는 부모 자산의 유무다. 부모의 지원이 있으면 미래에 유주택자가 될 가능성이 높지만, 없으면 평생 임차인으로 남을 수 있다. 이는 노력만으로는 계층 상승이 어려운, 과거 신분제 사회와 다를 바 없는 현실이다.

전세계적인 자산가격 인플레이션 심화현상을 보여주는 데이터 출처 : financial times

2030의 화려한 소비, 하지만 자산은 없다

전세계적으로 소비는 점점 더 심화되고, 저축은 줄어드는 추세다. 특히 2030세대는 SNS를 통해 끊임없이 비교하며 살아간다. 친구의 해외여행 사진, 인플루언서의 명품은 “나도 저렇게”라는 욕망을 부추기고, 이는 소비를 더욱 부추긴다. 고급 레스토랑, 최신 전자기기, 화려한 라이프스타일은 2030세대의 일상이 됐다. 물질적으로는 더 나아 보일 수 있지만, 이 모든 소비는 자산을 형성하지 못한다. 5060세대는 절제된 소비로 소득의 30~40%를 저축하며 주택을 마련했지만, 2030세대는 저축률이 5~10%에 불과하다. 결과적으로 주택 같은 핵심 자산을 소유하지 못한다. 남들과 비슷한 평범한 삶을 살수록, 자산을 가진 사람들과의 격차는 더 벌어진다. 자산 경제 시대에 자산이 없으면 계층 하락의 위험에 놓인다. 주택이 없으면 소득의 30~40%를 임대료로 쓴다.

나이가 들수록 자산기반이 없다면 인플레이션으로 인해 가용 소득은 줄고 임대료는 오른다. 결국 주거 취약 계층이나 노숙자로 전락할 가능성이 커진다.

미국의 사례가 이를 잘 보여준다. 미국에서는 노숙자 문제가 급증하고 있다. 소득은 있었지만 주택을 소유하지 못한 사람들이 나이가 들고 건강이 악화되면서 임대료를 감당하지 못해 거리로 내몰린다. 영국도 비슷한 상황이다. 자산 가격, 특히 부동산 가격의 폭등으로 양극화가 심화되며, 정부 보조 식품(푸드뱅크)을 이용하는 인구가 사상 최대를 기록했다. 2022~2023년 영국 푸드뱅크는 약 300만 건의 긴급 식품 지원을 제공했으며, 이는 자산 소유 여부에 따라 빈곤과 취약성이 갈리는 현실을 보여준다. 전세계적으로 소비가 심화되면서 자산을 형성하지 못한 이들은 점점 더 취약해지고, 이는 노숙자와 사회적 약자를 양산하는 결과를 낳는다. 호주에서도 부동산 가격 폭등으로 무주택자들은 임대료 부담에 짓눌려 자산 형성이 어려워 계층 간 격차가 더욱 벌어진다.

전세계적인 부동산 인플레이션 현상이 한국의 미래를 보여주고 있다

한국도 같은 길을 걷고 있다

지금의 한국은 호주와 놀라울 만큼 닮아 있다. 가계부채는 GDP를 넘어섰고, 주택은 삶의 터전이 아니라 투자 수단이 됐다. 정부는 집값 하락을 “경제 위기”로 인식하며, 이미 집을 가진 사람들을 보호하는 정책을 우선시한다. 부동산 보유자는 정치적 다수파가 되어 ‘시장 안정’이라는 이름 아래 기존 자산을 지키는 방향으로 정책이 움직인다. 이 흐름의 끝은 이미 다른 국가들의 현상황이 보여주고 있다. 부동산이 계층을 고착화시키는 사회다. 이런 사회에서 단순히 삶의 안락만을 비교하며 2030세대가 5060세대보다 나은 삶을 산다고 말하는 것은 무리가 있다. 시대가 발전한 만큼 물질적인 풍요는 더 커 보일 수 있다. 하지만 삶의 터전인 주택에 대한 접근은 갈수록 어려워지고 있다. 우리가 자본주의의 노예가 되어 소비에만 몰두할수록, 자산을 가진 사람들과의 격차는 더 벌어진다. 부동산 시장의 거품이 터질 때 가장 큰 피해를 보는 것은 자산가가 아니라, 자산가가 되기 위해 큰 레버리지를 쓴 서민들이다. 머지않은 미래에 한국도 미국이나 영국처럼 노숙자와 사회적 약자가 급증할 수 있다. 자산 경제 시대에서 주택은 계층을 결정하고, 그 계층은 세대를 넘어 이어진다. 지금 화려한 청년과 안정된 중년, 둘 다 가질 수는 없다. 선택은 여러분의 몫이다.