대출 줄이면 집값 잡힐까…4억원 상한 효과는

부동산 시장이 다시 한번 긴장하고 있다. 정부가 주택담보대출 한도를 현행 6억 원에서 4억 원 수준으로 추가 축소할 수 있다는 관측이 제기되면서 시장의 눈과 귀가 급격히 쏠리고 있다.

이는 단순한 ‘소문’이 아니라 가계부채 총량 관리와 부동산 안정 기조를 이어가기 위한 수순이라는 해석도 나온다. 그러나 동시에 시장은 우려 섞인 시선을 거두지 않고 있다. 4억 원 대출 한도는 지금까지의 규제보다 훨씬 더 강력한 타격을 시장에 안겨줄 수 있기 때문이다.

올해 상반기 정부는 주택담보대출 최대 한도를 6억 원으로 제한하는 규제를 도입했다. 이는 LTV·DSR 등 기존의 비율 규제에 더해 절대 한도까지 도입한 첫 조치였다. 당시에도 시장은 충격적이라는 평가를 내렸지만, 정부는 여전히 부채 증가세를 '위험 수위'로 판단하고 있는 분위기다.

하지만 정부의 의도와는 달리 집값이 꾸준히 오르고 있다. 한국부동산원에 따르면 수도권 아파트값은 0.12% 오르며 지난주(0.07%)보다 상승폭을 키웠다. 특히 서울은 0.27% 뛰어 전주(0.19%)보다 오름세가 한층 가팔라졌다. 성동구(0.78%), 마포구(0.69%), 광진구(0.65%), 용산구(0.47%) 등 강북 주요 지역이 큰 폭으로 올랐고, 송파구(0.49%), 강동구(0.49%), 양천구(0.39%) 등 강남권도 동반 상승하며 서울 전역이 달아오르는 분위기다.

KB부동산에 따르면 9월 기준 서울 아파트 평균 매매가격은 14억3000만 원으로, 전달보다 0.8% 상승했다. 특히 마포·성동·광진 등 도심 접근성이 좋은 지역에서 상승폭이 컸다.

최근 금융 당국 고위 관계자의 대출 한도는 더 조일 수 있다는 발언 이후 시장에서는 ‘4억 원설’이 퍼지고 있다. 아직 공식 입장이 나온 것은 아니지만 부동산 시장에 대한 정책 의지를 상징적으로 드러낸 압박성 발언이라는 해석도 설득력을 얻는다.

실수요자 타격 불가피…수도권은 사실상 '대출 불능'

만약 4억 원 상한이 현실화된다면, 중저가 실수요자가 가장 먼저 직격탄을 맞게 된다. 현재 수도권 대부분 지역에서 6억~9억 원대의 아파트는 ‘평범한 선택지’다. 이 구간은 무주택자, 신혼부부, 30~40대 생애최초 수요자들이 가장 많이 접근하는 주택 가격대다.

대출이 4억 원으로 제한될 경우, 이들은 최소 2~4억 원의 현금 자금을 추가로 마련해야 한다. 사실상 수도권 내 내 집 마련 진입 장벽이 더 높아지는 셈이다. 이에 따라 거래 절벽, 수요 위축, 중저가 주택의 가격 조정 등 시장 전반의 조정이 예상된다.

반면 현금 여유가 있는 자산가들은 이번에도 비교적 큰 영향을 받지 않을 것으로 보인다. 고가 주택 시장은 여전히 대출 의존도가 낮고, 규제 회피 수단도 다양하다. 즉, 4억 한도 제한은 실수요자의 자금 확보를 어렵게 하면서도, 투자 수요자나 자산가에게는 여전히 ‘열린 시장’으로 남을 수 있다.

이는 자산 양극화가 더 심화될 수 있다는 우려로 이어진다. 정부가 지향하는 정책 기조와는 정반대의 결과가 나타날 가능성이 있다는 뜻이다.

거래 급감 → 가격 하방 압력

4억 원 대출 한도 제한이 현실화될 경우, 가장 먼저 나타날 반응은 거래량 급감이다. 특히 서울 강북, 수도권 신도시의 중저가 아파트 시장은 거래가 거의 멈출 수 있다. 이로 인해 매물 적체가 심화되고, 결국 가격 하방 압력으로 이어질 수 있다.

하지만 정부 입장에서는 오히려 이러한 조정이 연착륙의 증거가 될 수 있다. 가격이 빠져야 무주택자의 접근성이 회복되고, 시장이 투기에서 실수요 중심으로 전환될 수 있기 때문이다. 문제는 그 과정에서 발생할 수 있는 혼란과 부작용이다.

지나친 규제는 실수요자까지 억제하며 시장 왜곡을 초래할 수 있고, 반대로 미온적인 대응은 투기 수요를 자극해 시장 불안을 재점화할 수 있다.

이재명 정부가 세금 인상 카드를 꺼내 들 수 있다는 신호도 여기저기서 나온다. 김윤덕 국토교통부 장관은 지난달 29일 기자간담회에서 사견을 전제로 보유세 인상을 거론했다. 그는 “장관 입장이 아닌, 인간 김윤덕 입장으로 보유세를 늘려야 한다고 생각한다”고 말했다. 지난 8월에는 김용범 대통령실 정책실장이 “부동산 시장 안정이나 주거 복지에 필요하다면 수단이 제약돼선 안 된다”고 강조했다. 그러면서 정부가 어떤 경우에도 부동산 세금을 올리지 않을 것으로 생각한다면 ‘오산’이라고 언급했다.

대출 한도 4억 원 축소설이 실제로 시행된다면 단기적으로 시장을 크게 뒤흔들 것으로 보인다. 특히 실수요자 중심의 ‘불편한 조정’이 나타날 수밖에 없다. 다만, 이 정책이 가격 안정과 가계부채 억제라는 목표에 부합하려면 실수요자를 보호하는 보완책이 반드시 병행돼야 한다. 생애최초자금 확대, 청년 대출 특례, 공공주택 공급 등 현실적이고 정교한 대안이 동반돼야 시장의 신뢰도도 유지될 수 있을 것이다.