신천지가 찍은 과천, 집값은 강남 뺨때린다

과천은 8만5512명 시민 중 60% 이상이 대학 대학원 출신이고, 정부 부처 사무관 만명이 넘고 국영 기업체 외 변호사 문화예술인 언론인 예비역 장성등 다양한 직군이 모여 있는 것으로 파악되고 있다. 경기도 내에서는 인구수가 적은 도시로 손꼽히는 곳이다. 그만큼 쾌적한 주변환경을 누릴 수 있다.

그리고 급여 근로자 총 급여액 기준 강남 서초 용산에 이어 4위에 올랐다. 고액 자산가가 전체 시민 45.2%다. 강남 서초에 이어 3위다. 인근 관악산, 청계산, 우면산이 있고 양재천이 있어 자연 조건도 뛰어나다. 서울랜드 및 과천과학관, 미술관 등 아이와 함께 시간을 보낼 수 있는 공간이 많은 것도 장점이다. 학군도 가깝다.

지역번호는 서울과 같은 02를 쓰는 곳이다. 서울 서초 강남이랑 가까워서 인프라를 이곳이 가서 이용하면 되고 계획도시라 용산 서울역 광화문까지 지하철 직선으로 한방에 올라갈 수 있다.

덕분에 과천은 서울 통근 통학 비율이 38.9% 1위다.

과천의 유일한 단점은 신천지다. 신천지는 별양동 이마트건물 9층의 용도변경을 추진하다가 과천시의 불허로 가로막혔지만 여전히 몸집을 키울 준비를 하고 있다. 신천지 총회본부가 그간 불법으로 예배당으로 사용해오다 폐쇄된 이마트 9층을 ‘종교집회시설’로 용도변경을 신청한 것이다. 이마트 9층은 당초 ‘문화집회시설’로 용도가 지정됐는데  2023년 신천지총회본부가 용도를 변경하면서 다시 도마위에 올랐다.

또 과천 아파트 위로 커다란 비행기가 다녀 어디든 소음을 감수해야한다. 비행 경로가 포함돼 수시로 비행기가 다닌다.

그럼에도 불구하고 신축 선호 현상과 재건축 기대감이 맞물리며 과천 부동산은 지난해 뚜렷한 상승세를 보였다. 강남과 비슷한 흐름이다. 한국부동산원에 따르면 지난해 과천의 아파트매매가격지수 누적 상승률은 6.1%로 서울(4.5%)을 웃돌았다.

과천은 마지막 재건축 사업이 진행 중이다. 지난해 주공아파트 4단지(프레스티어자이)가 일찍이 완판(완전판매)된 데 이어 주공 8·9단지가 관리처분인가를 받아 정비사업의 ‘9부 능선’을 넘었다. 12개 주공아파트 중 7개 단지가 재건축을 완료한 가운데, 나머지 5개 단지까지 정비를 끝내면 과천 원도심은 2030년께 1만 8300가구 규모의 브랜드 아파트 타운으로 재탄생할 전망이다.

과천 랜드마크였던 래미안슈르 시세를 보면 과천의 위력을 짐작할 수 있다. 24평 기준 2018년 실거래가 7억원 수준에서 2019년 2억원이 뛰더니 2021년 13억8750만원으로 최고 기록을 세웠다. 2023년 주춤하다가 지난해 다시 13억원까지 회복한 모습이다.

2020년 준공된 진정한 대장주 과천자이의 경우 전매가 풀리는 시점에 국민평형 84제곱미터는 20억원을 사뿐히 넘어서더니 현재 호가도 비슷한 수준을 유지하고 있다. 

국평 20억 원대는 웬만한 서울보다 높게 형성된 가격임에도 불구하고 좀처럼 떨어질 기미가 보이지 않는다. 인구수가 적은 것과 관계 없이 다양한 인프라가 갖춰지고 또 갖춰질 예정이다. 특히 GTX C 노선은 물론, 위례과천선은 정부과천청사와 송파 법조타운, 위례신도시를 연결한다.

다만, 안양 인근 과천 지식정보타운에 아파트가 최근 속속 준공되고 있지만 과천에서 선호하는 동네는 아니다. 가격도 과천 치고는 상대적으로 낮은 가격대가 형성 중이다. 근처에 송전탑까지 있어 난해한 입지로 평가받고 있다. 과천정부청사역까지 가는 거리도 부담이다. 차라리 인덕원역이 가깝게 느껴진다. 이 근처 과천푸르지오벨라르테 84제곱미터 시세는 15억원 수준으로 과천 중심가와는 가격차가 존재한다. 이 정도 가격대면 과천 끝자락일바엔 서울 마포 같은곳으로 자리를 잡는 게 낫다는 생각이 든다.

무주택자들에게도 기회가 살아 있다. 과천시는 ‘과천과천 공공주택지구’도 준비 중이다. 과천지구는 과천동·주암동·막계동 일원에 총면적 1,686,775㎡, 세대수 10,204호 규모로 2030년까지 지구 조성을 목표로 하고 있다.

과천지구는 기존의 LH 주도 형식의 공공택지 개발 사업들과는 달리, 과천도시공사가 일정 지분으로 도시개발 사업에 직접 참여해 지자체가 도시개발의 주도성을 확보했다는 데에 큰 의미가 있는 사업이다.

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