당겨진 시공사 선정시기, 과연 좋은걸까?

오늘은 재개발·재건축에서 가장 주목받는 단계인 '시공사 선정'에 대해 한 번 더 파고 들어가보겠습니다.

다 아시겠지만 시공사란 공사를 총괄해서 도맡아 진행하는 건설사를 말합니다. 많이들 들어보신 삼성물산, 현대건설, 대우건설, 현대엔지니어링, DL이앤씨, GS건설, 포스코이앤씨, 롯데건설, SK에코플랜트, HDC현대산업개발 같은 곳들이 바로 시공사입니다.

쉽게 말해 "시공사란 '아파트 브랜드'를 달아주는 곳"이라고 생각하시면 편하겠습니다.

현행 법률에 따르면, 시공사 선정은 '조합설립 이후'에 가능합니다. 예외적으로 서울시에선 2023년 7월 전까지 '사업시행인가 이후'라는 별도의 조례기준을 만들어서 운영했는데, 현재는 다른 지역과 같이 '조합설립 이후'로 변경됐습니다. 다만 '과반이상 득표'라는 조건이 갖춰야 합니다.

조합설립 이후로 시공사 선정 시기를 앞당긴 배경을 알아야겠지요?

조합입장에선 시공사가 주는 '사업대여비'와 시공사 선정이 주는 '안정성'이 탐나는 부분입니다.

사업대여비는 이전에 선정한 용역업체에 대한 비용정산과 밀접한 관련이 있습니다. 조합이 설립되기 전 추진위원회에서는 '설계업체'와 '정비업체'를 뽑게 됩니다. 그 전에 '도시계획업체'도 선정했을 수 있습니다. 재건축 사업이라면 '안전진단 모금'도 했겠죠?

조합은 시공사들이 입찰에 참여할 때 내는 '입찰보증금'을 초기 사업대여비로 빌려서 쓰고 있습니다. 사업대여비가 들어오면 그 돈으로 용역업체들에게 일했던 비용을 정산해주는 겁니다. 용역업체들 입장에선 그전까진 돈 나올 구멍이 없으니 외상으로 일을 하는 셈입니다.

조합 입장에서도 목돈이 들어오면 조합임원 월급이나 사무실 임대료 등 조합운영비를 편하게 운용할 수 있습니다. 안전진단비를 낸 조합원들도 몇십만원에 불과한 돈일지라도 빨리 돌려받고 싶어하니, 사업대여비가 들어오면 보통 모금액을 환급해줍니다.

또 대내외적으로 시공사가 선정되면 사업이 안정감을 갖게 됩니다. 시공사가 정해지면 책임준공확약을 통해 자금을 끌어올 수 있는 여건이 마련됩니다. 건설사가 주도해 공사에 필요한 자금과 하청업체가 속속 결정됩니다. 그렇기 때문에 외부에서 봤을 때도 건설사가 정해지면 사업이 본궤도에 올랐다는 인식을 갖는 계기가 됩니다.

'대안설계' 적용을 빨리 준비할 수 있다는 것도 장점으로 꼽습니다. 대다수 조합들은 기본적인 설계를 한 상태에서 건설사의 브랜드 정체성을 입힐 수 있는 건설사의 '대안설계'를 적용하려고 합니다. 그게 집값을 더 올리고 '명품'을 만드는 길이라고 생각하니까요. 애써 건축심의르 받고 사업시행인가까지 받았다가 대안설계 적용을 위해 계획변경을 하는 것을 '시간낭비'라고 여깁니다.

자, 그럼 시공사 선정시기를 앞당겼을 때 발생하는 취약점도 당연히 있겠죠??

가장 큰 단점은 '내역입찰'이 불가능하다는 것입니다. 왜냐하면 조합설립만 된 상태에서는 '내역'을 산출할 근거가 없기 때문입니다.

입찰 방법에는 ▲총액입찰과 ▲내역입찰이 있습니다. 총액입찰을 건물의 규모에 따라 대략적인 금액을 산출해 공사비 총액을 제시하는 방법입니다. 내역입찰은 구체적인 자재, 품셈 등을 산출하고 각각 항목에 금액을 도출해 공사비를 제시합니다.

건물을 지으려면 설계도면이 있어야겠지요? 도면을 그리려면 제약조건이 무엇인지 정해져야 할 것이구요. 이 제약조건을 정하는 것이 '도시계획'(정비계획)입니다. 정비계획이 정해지면 설계업체가 이를 기반으로 설계를 하게되지요. 이게 바로 '기본설계'입니다.

총액입찰은 기본설계만 나온 상태에서 금액을 산출해서 입찰을 진행하게 됩니다.

'사업시행인가'는 기본설계를 바탕으로 구체적인 건축물의 '스펙'과 제반여건을 정하는 심의를 토대로 이뤄집니다. 층수와 가구수를 확정하는 '건축심의'가 여기에 포함돼 있습니다. 사업시행인가를 하고 나면 실제 공사에 적용하는 '실시설계'를 만들 수 있는 거의 모든 조건이 갖춰집니다.

그렇기 때문에 사업시행인가를 받고 나면 '내역입찰'이 가능해지는 것입니다.

여기서 잊지말아야 하는 것은 우리나라 모든 재개발·재건축사업은 착공 전에 '변경계약'을 맺는다는 것입니다.

총액입찰은 구체적인 사항을 정해놓은 것이 없습니다. 당연히 실시설계를 도출하는 과정에서 거의 모든 항목이 변하게 됩니다. 그만큼 '공사비 증액'의 여지도 커지게 됩니다. 반면 내역입찰은 내역에서 바뀐 부분만 체크하면 되니 공사비 증액을 방지하기 훨씬 수월합니다.

'대안설계'라는 것도 독이 든 성배입니다. 대안설계라는 것이 결국 총액입찰이든 내역입찰이든 다 뒤엎고 건설사가 제안한 설계를 적용해 사업시행인가를 받거나 다시 받는다는 것입니다. 결국 건설사의 입맛과 이해관계가 녹아있을 수밖에 없겠지요. 여기서 가장 큰 이해관계는 바로 '공사비'일 것입니다.

예전에는 설계업체를 뽑을 때 비용이 저렴한 중소업체를 뽑곤 했습니다. 하지만 최근엔 대부분 우리나라에서 손꼽히는 대형 건축사사무소들이 설계를 맡고 있습니다. 건설사보다 완성도가 높은 설계를 못할 이유가 없습니다. 비용만 충분히 내고, 아이디어 공유만 잘 이뤄지면 '진짜 명품 설계'를 건설사 도움없이도 충분히 할 수 있습니다.

설계업체에 주는 비용을 아무리 높게 잡아도 건설사들이 대안설계라는 명목으로 올리는 공사비에 비하면 조족지혈에 불과합니다. 심지어 그 대안설계라는 것도 건설사들이 밑그림을 주면 조합이 뽑아놓은 '설계업체'가 다시 설계를 하고 있습니다. '대안설계'라는 화려한 겉포장에 현혹될 이유가 없는 것이죠.

그럼 앞서 뽑았던 용역업체들의 비용정산은 어떻게 하면 좋을까요? 세 가지 길이 있습니다.

첫 번째는 '직접조합설립제도'입니다. 조합설립을 하기 위한 기본설계와 기본 업무를 처리할 정비업체를 공공에서 뽑도록 하는 것입니다. 흔히 공공에선 "추진위원회를 생략한다"고 홍보하고 있는데, 사실은 추진위원회 역할을 공공에게 위임하는 구조라고 보면 됩니다.

장점은 용역비를 공공에서 내 줍니다. 단점은 공공의 입맛에 따를 개연성이 높다는 것이겠지요.

두 번째는 지자체에서 제공하는 '정비사업 융자금'을 이용하는 것입니다. 서울시 등 지자체에서는 매년 예산을 배정해서 추진위원회와 조합에 자금을 빌려주고 있습니다. 융자금은 설계비 등 용역비와 조합운영비로 쓸 수 있습니다.

장점은 주민들이 주도해서 입맛에 맞는 설계업체와 정비업체를 선정할 수 있다는 것입니다. 단점은 이자를 내야한다는 것이죠. 다만 공공에서 빌려주는 것이기 때문에 금리가 그렇게 높지는 않습니다.

세 번째는 신탁방식으로 사업을 진행하는 것입니다. 신탁방식을 선택해 신탁사가 시행자가 되면 신탁사의 자금을 수혈할 수 있습니다.

장점은 공공에 간섭을 덜 받으면서 안정적으로 자금을 조달할 수 있다는 것입니다. 단점은 신탁방식은 수수료가 별도로 든다는 것입니다.

제가 요즘하는 생각을 말씀드리자면, 대기업인 시공사가 내미는 '브랜드'와 '자금'에 최대한 현혹되지 말아야겠다는 것입니다. 최대한 조합 자력으로 할 수 있는 길을 찾고, 공공에서도 조합 자력으로 할 수 있는 자금지원과 제도개선을 해주는 것이 중요할 것 같습니다.

그것이 '공공사업'으로서 정비사업이 바로 서는 길이면서 동시에 주민들의 호주머니 돈을 건설사가 다 가져가는 구조를 벗어나는 길이 아닐까 생각해봅니다.

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