재개발, 재건축 투자시기 앞당겨진다

이제 재개발, 재건축 투자시기가 확 앞으로 당겨질 것으로 예상됩니다. 왜 그런지 같이 한 번 살펴보시죠.

*이 글을 읽기 전에 한가지 당부드리고 싶은 말씀은 "재개발, 재건축 사업성과 분담금 등에 대해선 '부동산 사장님들'의 말은 적당히 걸러서 들으시라"라는 것입니다. 부사님들이 물론 그 지역의 흐름과 진행사항을 잘 체크하고 계시겠지만, 부사님은 어디까지나 거래 중개의 달인들이고 중개 과정에서 수수료를 받는 분들입니다. 재개발, 재건축의 전문가가 아닙니다.

2022년 6월부터 시행된 ‘정비계획 수립 시 추정분담금 공개’ 제도, 시장의 흐름을 민감하게 읽는 투자자라면 이 제도가 얼마나 중요한 의미를 지니는지 이미 눈치채셨을 겁니다.

그 전까지만 해도 재개발·재건축 구역에 투자할 때 분담금 예측은 전문가들의 영역이었죠. 일반 투자자들은 조합설립 이후 조합 내부에서 흘러나오는 추정분담금 정보를 통해 어림짐작할 수밖에 없었습니다. 자연스럽게 추정분담금을 고지해주는 조합설립 이후에야 본격적으로 ‘프리미엄’이 형성되곤 했죠. 그마저도 조합 내부에서 흘러나오는 단편적인 정보에 의존해야 했습니다. 그러다보니 정확하지 않은 정보도 많았죠.

하지만 이 제도 시행 이후부터는 얘기가 달라졌습니다. 정비계획이 고시되는 시점에 추정분담금이 함께 공개되기 시작했으니까요. 고시는 일반에 전면 공개되기 때문에 정보 접근성이 높아졌고, 정확성과 신뢰성도 크게 향상됐습니다. 덕분에 투자자 입장에선 프리미엄을 계산할 수 있는 시점 자체가 앞당겨졌다고 볼 수 있겠죠.

추정분담금이 앞당긴 투자 타이밍

정비계획 수립 단계는 아직 구체적인 건축물 규모가 확정되는 사업시행인가 단계는 아니죠. 그런데 어떻게 분담금을 '추정'할 수 있을까요?

우리나라 아파트는 평면설계가 단지별로 크게 다르지 않은 공산품에 가까운 구조를 띄고 있습니다. 지역별로 공사비나 공정도 비슷한 편이라 정비계획 수립 시점에서 충분히 추정분담금 산출이 가능한 것입니다.

물론, 공사비가 올라 분담금이 더 늘어날 수도 있고, 일반분양가가 예상보다 높게 나오면서 분담금이 줄어들 가능성도 있습니다. 하지만 그런 변수들을 감안하더라도, 예전처럼 ‘조합설립 이후에나 투자 판단이 가능하다’는 말은 더 이상 성립하지 않게 된 것 입니다. 정비계획이 고시되는 그 순간부터 사업성이 어느 정도는 가늠이 가능해졌다는 뜻입니다.

정비계획 고시 시점에서 추정분담금이라는 수치가 나오게 되면, 투자자 입장에서는 그 구역의 프리미엄 형성 가능성과 수익 구조를 시뮬레이션 해 볼 수 있습니다. 분담금이 예상보다 낮다면, 프리미엄이 형성될 여지가 크다는 신호가 될 수 있고, 분담금이 과하게 산출됐다면 투자에 신중해야겠다는 경고등이 켜지는 거겠죠.

이제는 정보를 먼저 보는 사람이 기회를 가져가는 구조로 바뀌고 있습니다. 이른 시점에 공개되는 추정분담금이야말로 그런 선제적 판단의 근거가 되어줄 수 있는 시대가 열린 겁니다.

동의서 의제 제도, 판을 바꾸다

여기에 더해 2024년 6월 4일부터 시행된 ‘동의서 의제’ 제도는 이런 흐름에 확실한 가속 페달을 밟아주는 제도라고 볼 수 있습니다.

이 제도는 간단히 말해, 정비계획입안 동의서를 내면 이후 단계인 추진위원회 구성과 조합설립까지 한 번에 동의한 걸로 간주해주는 방식입니다. 예전에는 정비계획입안 동의서를 모은 다음 정비계획을 수립하고, 다시 추진위 구성 동의서를 새로 받고, 또 조합설립 동의서를 새로 걷어야 했죠. 단계별로 동의서를 세 번 모아야 했던 겁니다.

그런데 이제는 이 과정을 한 번으로 줄일 수 있게 된 거죠. 동의서 한 장으로 정비계획부터 조합설립까지 하이패스로 쭉 가는 길이 열린 겁니다. 그래서 법안 별명이 '하이패스법'이었죠 아마? ㅎㅎ

더 나아가 정비계획입안 동의율과 추진위원회 구성 동의율이 모두 50%로 같기 때문에, 정비계획이 수립되자마자 곧바로 추진위원회 구성이 가능해졌습니다. 이후 조합설립까지도 재개발은 25%, 재건축은 20%만 더 모으면 되니 각각 75%, 70% 동의율만 맞추면 됩니다. 전체적인 일정이 확 줄어들게 되는 거죠.

여기서 중요한 포인트는 바로 ‘속도’입니다. 예전에는 하나의 단계를 넘기고도 또 다른 벽이 기다리고 있었지만, 이제는 연속성이 생기면서 실질적인 추진 속도가 몇 배 빨라질 수 있는 구조가 마련된 겁니다. 과거에는 정비계획이 수립되더라도 추진위 구성이 지연되고, 조합설립은 그보다 더 느린 경우가 많았죠. 하지만 이제는 정비계획 입안 단계에서의 의지가 실질적으로 조합설립까지 이어지는 동력으로 작용할 수 있게 된 겁니다.

물론 현장에서는 아직 이 제도의 효과를 체감하긴 어려운 시점입니다. 제도가 시행된 지 한 달 남짓밖에 안 되었고, 서울시나 주요 지자체들이 조례나 지침을 정비하는 시간까지 감안하면 이제 막 새 동의서를 걷기 시작한 단지들이 나타나고 있는 정도니까요. 제도의 실효성을 따져보기에는 아직 조금 이른 감이 있지만, 구조 자체가 바뀌었다는 점만큼은 분명합니다.

조만간 이 제도의 위력이 본격적으로 드러날 겁니다. 정비계획 수립부터 조합설립까지 1년~1년 반 안에 끝내는 사례가 나오기 시작하면, 조합설립 이전에 프리미엄이 형성되는 시점도 자연히 앞당겨질 수밖에 없겠죠.

이제는 구조와 숫자의 시대

결론적으로 이제 정비계획이 고시되자마자 프리미엄이 붙는 구조가 당연해질 수 있다는 말이 됩니다. 정비계획 수립이 곧 투자 타이밍이라는 인식이 확산될 겁니다. 이 흐름을 빠르게 캐치한 사람들 = 즉, 미리 공부하고 준비하는 사람들은 정비계획 수립 전 단계에서부터 투자에 나설 수 있게 될 거고요. 수익 실현 시기도 그만큼 앞당겨지겠죠.

그렇기 때문에 지금은 투자 접근 방식 자체를 바꿔야 할 시점입니다. 단순히 “여기 프리미엄 붙었어요”, “이 구역은 이미 풀피예요” 같은 말에만 의존하다 보면 남들보다 한 발 늦는 게 아니라, 아예 뒤쳐지는 수가 있습니다.

우선 재개발, 재건축의 진행구조를 알아야 하고, 분담금이 어떻게 계산되는지에 대한 기본적인 개념 정도는 갖춰야 하는 것입니다. 그래야 분담금 5억이라는 숫자 하나에 놀라서 “헉! 재건축 망했다” 같은 식의 잘못된 판단을 하지 않게 되는 겁니다. 프리미엄을 보더라도 이게 정말 실현 가능한 수익인지, 혹은 향후 변동성에 얼마나 영향을 받을지 따져볼 수 있어야 하겠죠.

이제는 감이 아니라 구조와 수치로 판단해야 할 시기가 온 거죠. 공부하는 사람에게는 확실히 기회가 앞당겨지고 있습니다. 정비계획 고시, 추정분담금 산출, 동의서 의제 제도. 이 세 가지를 이해했다면, 재개발·재건축 시장에서의 투자 시점이 더 이상 ‘조합설립 이후’가 아니라는 사실도 아셨을 겁니다.

그러니 지금이 그 어느 때보다 공부할 타이밍입니다.

가령 정비계획수립으로 추정분담금을 알려주는 시점보다 더 빨리 판단을 할 수 있게 된다면 어떨까요? 분담금 계산법, 수익 구조, 일반분양가 시뮬레이션, 공사비 추정 방식을 알아둔다면요? 남들이 조합설립 이후, 빠르면 정비계획 수립 때가 돼서야 뛰어드는 구역을 훨씬 이른 시점에 선점할 수 있겠죠? 당연히 수익실현시기도 빨라질 것입니다.

나아가 이러한 정보는 단순한 시세차익을 넘어서, 진정한 ‘사업성’을 따져보는 기준이 되어줍니다. 단순히 남들이 들어오니 들어간다는 사고에서 벗어나, ‘이 구역은 이러이러한 구조이기 때문에 이 정도 수익이 기대된다’고 말할 수 있어야 진짜 투자자라고 할 수 있겠죠. 물건을 내놓을 때 부사님을 가르쳐 드려야 하는 겁니다.

앞으로는 정비계획이 ‘뜨는 순간’ 전후가 투자 타이밍이 되는 시대입니다. 그리고 그 타이밍은 이제는 감으로 잡아선 안되는 시대입니다. 분담금에 재초환에 암초가 많기 때문입니다.

물론 돈이 많으니 무조건 오를 지역에 덮어놓고 투자! 이러는 분도 있겠죠. 하지만 레버리지가 그만큼 없는데 남들 돈 벌 때 손가락만 빨아선 안되겠죠?

중심지가 아니라 외곽지도 충분히 기회가 있습니다. 이걸 계산으로 잡으셔야죠. 혼자 공부하긴 힘든 영역일 수 있습니다. 하지만 한번 공부해놓으면 두고두고 써먹을 수 있을 겁니다.

공부하시죠!

<더 많은 정보와 조언을 얻고 싶다면?>

Mr.리퍼비시먼트의 단톡방과 유튜브를 찾아주세요~

단톡방 <----- 클릭!

유튜브 <----- 클릭!