산곡6구역 얼마면 매수할 수 있을까요? - 7호선 초역세권 신축이 5억대라면?

10.15. 대책으로 서울 수도권 전역이

규제지역, 토허제 지역으로 묶였는데요. 

https://blog.naver.com/soolee1983/224041965673

이번 10.15 대책으로도 서울 집값 안잡힐까요?중상급지 거래량은 급감, 중하급지 거래량은 소폭 감소 가격대는 여전히 높게 유지될 가능성이 큽니다. 개...네이버 블로그 | 운좋은 뿌빠 - 매일 돈되는 부동산하는 블로그

이제 해당 지역에서 갭투자가 어려워졌습니다. 

바로 옆에 있는 인천이

어느정도 반사이익을 받을거라 생각하는데요. 

인천에서는 7호선 라인이 핵심입니다. 

서울에 접근성이 좋을수록 비싸고, 

멀수록 저렴하거든요. 

얼마전에 분양한 산곡구역은 

https://blog.naver.com/soolee1983/223851961390

해링턴스퀘어 산곡역 분양가 8.5억? 7호선 초역세권 단지의 리스크와 기회며칠전, 해링턴스퀘어 산곡역! 분양 소식과 청약 결과가 있었죠. 산곡역이란 이름에서 느껴지듯, 7호선 바...네이버 블로그 | 운좋은 뿌빠 - 매일 돈되는 부동산하는 블로그

7호선 초 역세권

산곡역의 대장이 될 놈인데요. 

59타입 기준으로 6.1억!

완판소리가 들리는데요. 

신혼부부나 사회초년생이 내집 마련으로 보기엔

가격이 너무 쎕니다. 

바로 앞에 쌍둥이처럼 닮은 재개발구역이 있는데요. 

산곡6구역입니다. 

59타입 얼마에 일반분양할까요?

비슷하게 6억 초반대, 아니면 그이상이 되지 않을까요?

오늘글은

초기투자금 2.9억, 총투자금 5억으로

신축을 매수하는 글입니다. 

산곡6구역은 이제 철거를 완료하고 모델하우스를 짓고 있는데요 

오른 공사비 만큼 분양가가 비싸게 나올겁니다.

이런 구역을 분양이 아니라

재개발 투자로 더 좋은 호수, 층을 매수할 수 있다면

상당히 좋겠죠.

그래서 오늘은 산곡6구역 재개발 투자에

대해 디테일하게 알아보겠습니다. 

산곡역 주변은 예전의 그 모습이 아닙니다. 

바로옆에 GM대우가 있는 산곡역 일대는

예전의 그런 빌라촌이 아닙니다. 

일대가 대규모 재개발이 진행되면서

모두 신축으로 바뀌었고, 

이제 산곡6구역과 산곡도시환경정비구역 두곳만 남았는데요. 

산곡도환구역은 2028년 6월 입주 해링턴스퀘어

산곡6구역은 자이힐스하늘채로 바뀌게 됩니다. 

전체 다 합치면 1만세대가 넘네요. 

최근 부평구의 시세를 보면 

59타입은 6억, 84타입은 8억을 향해

달려가고 있습니다. 

인천의 대장 송도랑 비교해 볼까요?

인천의 대장 송도와는 차이가 좀 나네요. 

인천의 다음 대장 청라는요?

청라가 산곡보다는 조금 앞서고 있는데요. 

이제 7호선이 개통되면 서울에 더 가까운

산곡일대도 충분히 청라를 따라갈 것으로 보입니다. 

84타입 기준

인천 부평구도 8억 -> 9억 가능! 

산곡역 주변 입지

위의 부평그랑힐스, 캐슬앤더샵은

역세권이라고 하긴 애매합니다. 

하지만

산곡6구역의 경우 초 역세권인데요 

단지가 크기에 초등학교도 두개입니다 

마곡초와 산곡북초로 나눠서 배정될듯 하고요. 

철천중학교와 남고로 유명한 세일고도 있습니다. 

주변에 학교가 아주 많다!

이제 곧 7호선도 청라로 연장이 되어 개통될텐데요. 

7호선 라인을 따라

산곡역으로 진입하려는 배후 수요도 충분히 있다는 겁니다. 

시간이 지나면 서울에 더 가까운

산곡이 청라보다 더 올라갈수 있습니다. 

철거 완료된 산곡6구역, 투자는 지금 어떨까요?

산곡6구역은 총 2,706세대인데요. 

GS, 현대, 코오롱이 함께 짓습니다. 

현재는 철거가 완료되고

조합원 동호수 추첨 전이며,

모델하우스를 지으려고 하는데요. 

타 구역의 일반분양가를 보면

산곡6구역 역시 높은 수준으로 분양예상됩니다. 

일반분양물량은 1,302세대입니다. 

2030년 입주 예정이고요~

59타입 기준으로 조합원분양가는 2.6억인데요. 

현실적으로 너무 저렴한것 같고 

공사비 증액 + 비례율 변동으로 추가분담금이 

발생할 수 있습니다. 

하지만 일반분양가를 그만큼 올리면 되니

어느정도 추가분담금 상쇄도 가능하고요. 

일반분양 물량이 많은 산곡6구역은

그나마 다행이네요. 

시세를 볼때

일반 아파트는 실거래가를 보면 되고,

재개발 시세의 움직임은 P를 보면 되는데요. 

일전에 조사를 했을때

산곡6구역은 전고점 4.1억, 그리고 21년 하락기에 2.4억 이었습니다. 

출처 운좋은뿌빠 내블로그ㅎ

현재 프리미엄은 59타입은 2억 중반, 84타입은 3억인데요. 

아직 그리 크게 오른 수준은 아닙니다. 

59타입 + 현재 프리미엄을 보면 총매수가는

조합원분양가(2.6억) + 프리미엄(2.4억) = 총매수가(5억)인데요. 

싼가요? 저렴한가요?

최근 아실에 거래된 빌라 매물들을 보면

프리미엄을 알수 있는데요. 

감을 잡을 수 있겠죠. 

올해 거래된 실거래가를 보니

1.7억부터 2.5억 정도까지 프리미엄이 있었는데요. 

현장에서 어리버리 까지 않아야 합니다. 

실제 거래된 가격인 피2억 내외 정도면

현재 기준에서 나쁘지 않은 가격이라 볼 수 있습니다. 

총매수가는 59타입이 5억, 84타입이 6.2억 정도네요. 

산곡6구역 바로 위로 부평캐슬&더샵퍼스트가 있는데요. 

30평대 1층이 1개 남았었는데 완판 소리가 들리네요. 

위에서 산곡6구역의 경우 총매수가가

59타입이 5억, 84타입이 6.2억 정도라 했고

그럼 1억 ~ 2억정도 마진이 있다 계산됩니다.

리스크가 거의 없고,

이제 조금 있으면 일반분양을 하니

조금 비싼감이 있는데요. 

산곡구역 수준의 일반분양가로 나오면

또 저렴해 보일겁니다. 

분양권은 원래

1년차에는 '뭐이리 비싸?'

2년차에는 '적당한데'

3년차에는 '혜자였다!"

란 느낌이 있습니다. 

여기까지 2줄정리

1. 산곡6구역은 2,700세대, 현재 철거완료 조합원 동호수 추첨 준비중 2030년 입주 예정

2. 총매수가는 59기준 5억 / 84기준 6.2억 내외

지금 프리미엄, 실투금은 얼마일까요?

소장님들이 요즘은 블로거로 

소통을 많이 하시는데요. 

59타입 피2.4억, 초투 2.91억, 총매수가 5.02억

84타입 피3.1억, 초투 3.38억, 총매수가 6.7억입니다. 

59타입은 피2.4억 / 84는 3억정도인데요. 

비싸다 생각합니다. 

위에 아실 실거래가를 보면 

피가 2억 ~ 2.5억 내외인데요. 

현장에서 감안해서 조율하면 좋겠네요. 

저렴하게 사야 추가분담금을 더 내는 상황에서도

안전마진이 있습니다. 

재개발은 저렴하게 사면 장땡입니다. 

그래서 산곡6구역 사요, 마요?

산곡역 인근은 1만세대 이상 신축이 들어서고 있는데요. 

신도시 느낌이 물씬 납니다. 

7호선 라인에 초중고도 바로 옆에 있고요. 

신혼부부나, 사회초년생 분들이 사시는걸 추천드리지만

학령기 가정에도 괜찮아 보이네요. 

일반분양가는 바로 아래 해링턴스퀘어 이상일 가능성이 높은데요. 

59타입 기준 6억, 84타입 8억 이상은 되겠죠. 

완공이 될 2030년 즈음에는

1~2억 정도는 올라가지 않을까요?

이제 사업의 막바지인 재개발 구역은

투자금이 많이 드는게 문제지

안전마진은 갭투나, 기축매수보다는 훨씬 낫다고 생각합니다. 

재개발 투자의 핵심은

일반기축 -> 부동산 경기에 따른 시세 상승 이익

재개발 투자 -> 부동산 경기에 따른 시세 상승 이익 + 개발이익

3줄 총정리

1. 산곡6구역은 7호선 초역세권 대단지, 철거 완료 후 2030년 입주 예정

2. 총매수가는 59타입 5억, 84타입 6.2억 수준 프리미엄은 2 ~ 3억대

3. 인천 7호선 라인으로 청라급 가치 상승 여력 충분

인천에서 7호선 라인 매수를 

고려하는 분들에게

도움이 되었으면 좋겠네요. 

인천 부평구와 인근 부천시 투자처가 

궁금하신 분들은

아랫글도 읽어 보시면 도움이 되실 겁니다. 

https://blog.naver.com/soolee1983/223851961390

해링턴스퀘어 산곡역 분양가 8.5억? 7호선 초역세권 단지의 리스크와 기회며칠전, 해링턴스퀘어 산곡역! 분양 소식과 청약 결과가 있었죠. 산곡역이란 이름에서 느껴지듯, 7호선 바...네이버 블로그 | 운좋은 뿌빠 - 매일 돈되는 부동산하는 블로그

https://blog.naver.com/soolee1983/223948993632

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