사상 초유의 폭등대책 10.15 부동산 대책 분석! (+예상 수혜지역 & 상품)

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안녕하세요.

5분임장입니다 :)

​

오늘 오전 난리가 났죠?

바로 10.15 부동산 대책이 발표되었기 때문인데요.

​

이재명 정부의 3번째 부동산 대책이자,

말이 '부동산 대책'이지

사실상 추가 규제책이라 할 수 있습니다.

​​사실 저 말고도

많은 전문가분들이

이번 대책에 대한 해설들을 올려주셨을텐데,

​

결국 가장 중요한 이야기

1) 그래서 올라? 아니면 떨어져?

2) 오르면 어디가 올라? 어떤 거 사야 됨?

이 얘기 해보겠습니다.

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이번 대책은 크게 두 가지 측면으로 나왔습니다.

하나는 대출을 조이는 측면이고

다른 하나는 규제지역/토허제를 광범위하게 지정하는 측면이죠.

1페이지를 보시면

왜 정부가 지금 10.15 대책을 내게 되었는지 배경이 설명되어 있습니다.

"6.27대책 발표 후 상승폭이 축소되었으나,

8월말부터 상승폭 재차 확대 중으로, 한강 인접 자치구 상승세가 서울 전역으로 확산"

제대로 파악한 겁니다.

​

제가 지난 6.27 대출 규제 나올 때도 말씀드렸지만,

이거 길어봤자 2~3개월이고,

한 달만 지나도 사람들 적응할 거라 했었죠?

사실 정부도 이거 알고 있었다는 겁니다.

성남분당, 안양동안, 과천, 광명 등 강남권에 인접한 경기 지역의 상승폭 확대 추세"

또한 경기도의 주요 지역도

서울 못지 않은 매수세가 있다는 걸 인지하고 있죠.

​

2페이지를 보시면

글로벌리하게도 금리는 인하되는 방향이고

광의통화량인 M2도 지속적으로 늘고 있어

주택시장으로의 유동성 유입 압력이 높다고 보고 있죠.

네. 정확하게 보고 있습니다.

게다가 2022년부터 누적된 공급 부족 여파로

수도권은 계속해서 수급불안이 야기되고 있다고 하죠.

​

이건 약간 어폐가 있는게,

서울은 예전 박원순 시장 때부터 공급이 부족해질 것이 예정되어 있었죠?

​

뉴타운을 비롯해 재정비 구역 싹 다 취소하셨으니까요.

약간 얍삽하게 전 정권 탓으로 공급 부족을 돌리고 계신데, 좀 보기 그렇습니다.

​

지금 진짜 공급 부족으로 공포에 떨고 있는 건 서울 주요 지역이지, 경기도/인천이 아닙니다.

자 그래서, 결국 여기서부터가 핵심인데

​

조정대상지역과 투기과열지구를

추가로 지정했습니다.

그것도 아주? 광범위하게.

​

서울 전지역 25개 구 +

경기도에선 과천, 광명, 성남, 수원 영통/장안/팔달, 안양 동안구, 용인 수지구, 의왕, 하남까지

총 12개 지역을

모두 조정대상지역과 투기과열지구로 묶었죠.

​

그럼 이렇게 규제지역으로 묶이면 어떤 효과가 있냐?

하면 대충 정리해드리겠습니다.

*규제지역으로 생기는 효과들

1) LTV가 줄어드는 등 대출 비율이 줄어들고

2) 전세대출 보증비율도 줄어들고

3) 신용대출을 활용한 주택구매도 힘들어지고

4) 중도금/이주비 대출도 추가주택 구매에 제한있고

5) 다주택자 중과세 있고

6) 장특공도 배제되고

7) 양도세 비과세 요건도 바뀌고

8) 전매도 제한이 생기고, 청약도 빡빡해지고

9) 정비사업도 단계에 따라 조합윈 지위승계가 제한됩니다.

​

그리고 토지거래허가구역 역시 추가 지정되었는데요.

위에서 말씀드렸던,

서울 25개구 + 경기 12개 지역이 모두 동시에 토허제로 지역으로 지정됐습니다.

이어서 10페이지를 보시면

이제 대출 규제에 관한 내용이 나오죠.

​

먼저 지난 6.27 대출 규제 때 생겼던 주담대 6억 제한이 좀 더 세분화 되었는데요,

​

15억 이하는 그대로 6억 이하까지

15억 초과 25억 이하는 4억까지만

25억을 초과하면 2억까지만 대출이 허용됩니다.

​

아주 그냥..

네.. 나라가.. 거꾸로 가네요..

또 여러분들한테 중요한 건 전세대출 DSR 적용이죠?

11페이지를 보시면

원래는 전세대출이 DSR에서 배제되어 있었는데,

이제는 1주택자가 수도권/규제지역에서 전세대출을 받을 때 DSR을 보겠다는 겁니다.

​

그러니까 무슨 소리냐?

전/월세 물량 더 줄이겠다는 겁니다.

왜냐구요?

"니 집 전월세 주지 말고 니가 들어가 살어"

라고 말하고 있는 거거든요.

마지막으로 부동산 거래질서 확립을 위해

국토부 내 부동산 특사경을 도입해서

뭐 하여튼 불법 거래 의심되는 모든 걸 전수조사하고 뒤져보겠다 하는 겁니다.

​

---

자 이렇게 이번 10.15 대책에 대한 내용을

간단하게 리뷰했는데요.

그래서 정말 중요한 건 뭐라구요?

​

네 맞습니다.

칼럼의 초반부에 말씀 드렸듯,

​

"그래서 올라? 떨어져?

오른다하면 어딜 사야됨?

뭐 사야됨?"

이거거든요.

지금 뭐 언론이나 전문가들 하는 얘기 들어보면

"양극화 더 심해질거다.

이러면 서울 중심부만 더 오른다"

뭐 이런 얘기 하고 계시던데,

​

제가 이걸 반대하는 건 아닙니다.

근데 이건 하나마나한 얘기잖아요.

​

제가 확실히 말씀드리겠습니다.

"이런 대책으론 수도권 집값 못 잡습니다.

서울 중심부요? 웃기지 마시구요.

수도권 외곽까지 빠르고 강하게 오릅니다."

즉 결론부터 말씀드리면

'폭등에 가깝게' 오를 거라는 겁니다.

​

"근데 이런 곳도 올라?"

하는 지역까지 오를 겁니다.

그게 무서운 거예요.

​

제가 부동산으로 먹고 사는 인간이니까 오른다고 하는 거 아니냐구요?

​

그래서, 지금까지 하락한다고 주장했던 사람들 말 듣고 돈 버셨습니까?

​

아니잖아요.

그럼 이제는 진짜 부동산 사셔야 한다니까요.

​

자 그럼 두 가지로 말씀드리겠습니다.

​

1) 첫 번째, 어느 지역이 좋을까?

요즘 부동산씬에서 유행하는 말 있죠?

하수구 탄광촌.

​

하남, 수지, 구성남, 동탄, 광명, 평촌

이 중에서 딱 동탄만 빠졌죠?

즉? 동탄이 좋을 거라는 겁니다.

​

그리고 규제지역의 초인접지들을 보세요.

제가 쭉 나열해보자면,

​

고양시 :

- 지축/삼송의 대장지역들

- 일산의 킨텍스 중심 지역들

- 일산신도시의 선도지구들

​

구리/남양주 :

- 8호선 라인들

​

부천 :

- 1호선&7호선 라인

- 중동신도시 선도지구들

​

이외 :

- 안양 만안구 + 군포 산본

- 안산/시흥에선 신안산선 중심 대장 지역들

- 수원에선 권선의 수인분당선라인과 신분당선 연장 예정지들

- 용인에선 경부축의 기흥구 지역들

- 인천​​에선 부평7호선 라인과 GTX-B라인 + 송도

​

자 이렇게만 먼저 보세요.

나머지 좀 더 외곽지들을 일단 바로 위에 제가 언급한 지역들이 먼저 올라줘야,

그 다음 유동성이 갈 수 있습니다.

2) 두 번째, 어떤 상품이 좋을까?

지금 여기저기서 아파텔 뭐 이런거 말씀하시던데,

아닙니다.

​

지금 정부가 딱 찝어줬죠.

'재개발' 보셔야 합니다.

​

현시점 이미 관처를 받아놓은 재개발 사업지가 1순위가 되며,

그건 규제지역/비규제지역 모두 동일 적용입니다.

​

중도금 승계나 이주비 대출에서 상대적으로 자유롭고,

이미 관처를 받아놓은 곳들은 조합원 지위양도 제한에 걸리지도 않죠.

​

그리고 토지거래허가구역 역시 아파트만 묶여 있으니 재개발 빌라는 대상이 아니구요.

​

자 이렇게

1) 어떤 지역을 봐야 하는지

2) 어떤 상품을 봐야 하는지

말씀 드렸죠? 잘 크로스 해서 겹쳐 보세요.

​

떠오르는 곳이 있다구요?

그거 사시면 됩니다.

​

제가 이렇게까지 강하게 말씀 안 드리잖아요?

그만큼 지금 불안한 시장이라니까요?

---

마지막으로 당부의 말씀드리겠습니다.

​

이전 영상들과 칼럼들, 그리고 강의들을 통해

지속적으로 매수를 권장드렸습니다.

​

특히 지난 6.27 대출 규제 나오고 난 뒤부터는

"6억이라도 해줄 때 사라"

고 강하게 권했죠.

​

그리고 예상대로 대출을 조이고 있죠?

네? 15억 이하 주택은 6억까지 아직 대출 해준다구요?

​

아니죠.

규제지역으로 묶였으니 LTV가 40%로 줄었잖아요.

대출 줄인 거 맞다니까요?

원래는 규제지역을 지정하는데 기준이 있었습니다.

주택가격상승률과 물가상승률을 비교하고,

또 몇 가지 기준들과 정성요건을 곁들이죠.

​

근데 솔직히요?

지금 묶인 곳들 보세요 ㅋㅋㅋ

​

마포? 성동? 분당?

네 인정하죠.

많이 올랐죠.

​

근데 광명이 3개월 이상 엄청난 상승률을 보여줬나요?

아니, 노도강이 그렇게까지 올랐나요?

규제지역/토허제 지역으로 묶일만큼?

​

아니잖아요.

아닌데 묶은 거 맞잖아요.

지금 이렇게 선제적으로

규제지역/토허제로 지정한 건 무슨 의미냐면,

​

한국부동산원이 지난번 통계를 아예 없애겠다고 했던 것과 연관이 있습니다.

​

즉 데이터 자체를 아예 모른 척 할 것이며

오른다는 숫자 자체를 안 보여주면 된다고 생각하는 겁니다.

​

1) "집값이 올라? 통계 없애"

2) "뭐? 규제지역은 일정 데이터가 통계로 나와야 한다고?"

3) "어차피 통계 없앨거니까 그냥 규제지역 지정해"

이겁니다.

​

마지막 당부의 말입니다.

지금이라도 살 수 있는 걸 사세요.

제가 위에서 말한 지역과 상품을 참고해서 사세요.

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