상한제 '글쎄', 세제 강화 '아마도'...10·15대책에 숨은 대책들

예상보다 훨씬 센 대책에 시장이 충격에 빠졌습니다. 이재명 정부의 스타일을 보여주는 것 같습니다. 지난 6·27대책도 예상을 뛰어넘는 강도였는데 이번 10·15대책도 허를 찔렀습니다. 대책 발표 전 시장이 예상한 투기과열지구 등 규제지역과 토지거래허가구역 확대 범위가 마포·성동구 등 ‘한강벨트’와 경기도 과천·분당 정도였으니까 말입니다.    

대출 규제도 광범위해져 대출 한도를 더욱 줄이고 LTV(담보인정비율)를 낮추었고 전세대출과 신용대출도 포함했습니다.  

순식간에 규제 강도가 대폭 세지고 복잡해지다 보니 시장의 혼란이 큽니다. 10·15대책의 디테일을 들여다봅니다.  

28억 있어야 반포 '30억 로또' 잡는다

10월 말 입주자모집공고 발표 예정인 역대급 ‘로또’ 서초구 반포동 래미안트리니원(반포3주구 재건축)이 말 그대로 현금 ‘찐’부자가 아니면 요원해졌습니다. 이번 대책으로 대출 한도가 줄어들기 때문입니다.  

래미안트리니원 분양가가 3.3㎡당 8500만원 정도로 결정됐습니다. 전용 59㎡가 20억원이 넘고 전용 84㎡는 25억원을 초과해 괜찮은 층은 30억원에 달할 것으로 예상됩니다.  

주변 래미안원베일리 전용 84㎡가 72억원까지 거래됐습니다. 래미안트리니원 전용 84㎡ 시세를 60억원으로 잡으면 시세차익이 30억원이라는 계산이 나옵니다. ‘30억 로또’입니다.  

분양가가 25억원이 넘기 때문에 이번 대책에 따라 대출 한도가 6억원에서 2억원으로 줄어듭니다. 자력으로 마련해야 할 자금 부담이 4억원이 늘어납니다. 28억원이 있어야 합니다.

전세대출 있으면 증여 못 받는다

올해 급격하게 늘어난 증여도 이번 대책의 직격탄을 맞게 됐습니다. 당국이 편법 증여 등을 조사하겠다고 발표한 것을 두고 말하는 게 아닙니다. 전세대출이 있는 사람이 증여받으면 전세대출이 회수되기 때문입니다. 금융위 발표 자료의 ‘전세대출 차주의 투기·투과지역 APT(분양권·입주권 포함) 취득(구입·증여(상속은 예외))’에 증여가 포함돼 명시돼 있습니다.

토지거래허가구역·투기과열지구·조정대상지역.

한남더힐 토허제 틈새 없어진다

기존 강남 3구(강남·서초

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송파구)와 용산구 토지거래허가제 대상이 아파트입니다. 그런데 아파트 기준을 건축물대장의 ‘아파트’로 하다 보니 대표적으로 한남더힐 일부 동이 빠졌습니다. 4층 이하 저층 건물로 건축물대장에 ‘연립주택’으로 돼 있기 때문입니다. 한남더힐처럼 같은 단지에 아파트와 연립주택이 섞여 있는 경우가 더러 있습니다.  

정부는 이번 대책에서 이런 토허제 틈새를 막아버렸습니다. ‘동일 단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대 주택’도 허가제 대상에 포함하기로 했습니다. 한남더힐 전체 동과 가구가 토지거래허가 대상이 된 것입니다.  

하지만 트라움하우스5차 등 단지 전체가 연립주택이거나 다세대주택인 경우는 이번에도 토지거래허가구역 규제에서 제외됩니다.  

그리도 주거지역 6㎡ 초과, 상업지역 15㎡ 초과의 대지지분 기준도 그대로 유지됩니다. 타워팰리스 등 상업지역에 들어선 주상복합 아파트 중 일부 소형 주택형은 토지거래허가를 받지 않고 거래할 수 있습니다.  

분양가상한제 시행되나

10·15대책에서 규제지역이 확대되면서 자연히 분양가상한제 확대 여부가 관심을 끌고 있습니다. 분양가상한제는 분양가를 땅값과 건축비로 책정하기 때문에 분양가가 시세보다 훨씬 저렴한 ‘로또’가 됩니다. 관련 법령에 따르면 분양가상한제는 투기과열지구에서 시행할 수 있습니다.  

정부는 이번 대책에서 투기과열지구를 확대했지만 분양가상한제지역으로 지정하지는 않았습니다. 국토부 관계자는 “집값 상승 양상이 주택 매매 거래 과정에서 매매로 인한 주택 가격 상승이라고 판단했고, 분양가에 관련된 것은 아니라고 봤다”며 “향후 별도 검토할 부분이 있다”고 밝혔습니다.

그렇다면 앞으로 상한제가 도입될까요. 그럴 가능성이 커 보이진 않습니다. 왜냐하면 분양가상한제는 재건축·재개발에 직격탄이기 때문입니다. 사업성을 크게 악화시켜 시급한 도심 주택공급의 걸림돌이 될 수 있습니다.  

이번에 투기과열지구로 지정되면서 재건축 추진 단지들의 거래가 제한됩니만 이는 사업성과는 큰 상관이 없습니다. 투기과열지구에선 조합설립 이후 조합원 명의변경이 금지되기 때문에 팔고 사기가 어렵습니다. 거래를 규제할 뿐 사업성에는 영향을 미치지 않습니다.

그렇다고 분양가 규제 가능성을 아예 배제할 수 없습니다. 분양가상한제는 아니더라도 다른 식으로 분양가를 규제할 수 있습니다. 주택도시보증공사(HU)의 고분양가 관리입니다. 규제지역에서 가능합니다. 윤석열 정부에서 강남3구와 용산구만 남겨두고 규제지역이 대거 해제되면서 유명무실해졌지만 분양가 고공행진이 이어지는 가운데 이번에 규제지역이 확대되기 때문에 HUG 분양가 규제가 고개를 들 수 있습니다.  

양도세 중과 되살아나나

규제지역 확대와 관련한 또 다른 주요 이슈가 양도세 중과입니다. 현재 조정대상지역에서 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트 가산세율이 적용됩니다. 하지만 윤석열 정부에서 중과를 유예시켜 현재 내년 5월까지 중과 세율이 적용되지 않고 있습니다.  

조정대상지역의 핵심 규제가 양도세 중과인 만큼 정부가 이번에 조정대상지역을 늘리면서 중과를 되살리려는 포석을 갖고 있는 게 아니냐는 추측이 나오고 있습니다. 정부는 분명한 입장을 밝히고 있지 않지만 중과 부활 쪽으로 냄새는 풍겼습니다.  

구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관은 “세제 개편의 구체적 방향·시기·순서 등은 부동산 시장에 미치는 영향, 과세형평 등을 고려해 종합 검토할 계획”이라며 “연구용역, 관계부처 태스크포스(TF) 논의 등을 통해 보유세·거래세 조정과 특정 지역 수요 쏠림 완화를 위한 세제 합리화 방안을 검토하겠다”고 말했다. ‘조정’이란 표현을 통해 가능성을 열어둔 셈입니다.  

종부세도 마찬가지입니다. 종부세는 규제지역과 상관없이 3주택 이상에만 적용됩니다만 정부가 밝힌 ‘보유세 조정’에 종부세가 들어갑니다.  

대통령실도 이날 세제 강화를 풍겼습니다. 김용범 대통령실 정책실장은 15일 공개된 경제 전문 유튜브 채널 '삼프로TV' 인터뷰에서 "보유세가 낮은 것은 사실"이라며 "취득·보유·양도 세제 전반을 진지하게 검토해야 한다"고 말했습니다.

김 실장은 '증세를 뜻하는 것이냐'는 질문에 "부동산 세제의 정상화"라며 "보유세는 강화하고 거래는 원활히 하는 방향이 있을 것"이라고 답했습니다. 이어 "글로벌 평균과 비교해도 세 부담이 낮다. 세제를 건드릴 수 없다는 건 틀린 말"이라고 덧붙였습니다.