부산 문현3구역 재개발 BIFC 시그네이처 분석 - 조합원 분양가 프리미엄 안전마진은 얼마?

상급지에 대한 기대감과 불패에 대한 믿음이

그 어느때보다 강한것 같네요. 

모두가 똘한채가 최고라 생각하고 있는 시기지만,

투자자라면 시장을 반대로 보는 시각도 필요하지 않을까요?

상급지들이 더 달려 갈 수도 있지만,

개인적으로는 안정적인 투자를 선호하는 편입니다. 

지금은 오히려 경기도의 중급지,

광역시의 상급지가 더 안정적인 투자가 아닐까 생각합니다. 

개인적인 생각입니다. 

이곳들은 전고점을 회복하기는 커녕

아직도 20~25%정도는 빠진 금액에서

움직이고 있으니 말이죠.

최소한 급락은 없고,

안정적으로 보입니다. 

현재 광역시중에서 관심지역인

부산과 대구, 울산의 흐름을 보면, 

울산은 5부능선, 부산은 3부 능선, 대구는 2부 능선쯤 온 것 같은데요. 

그런면에서 울산은 좀 오른 느낌이고, 

대구는 시간이 더 걸릴것 같습니다. 

부산이 딱 달리기 전이라 생각합니다. 

상승기에는 신축이 먼저 상승하는데요. 

이제 달리는 부산에서 최신축이 될 재개발 구역을 하나 살펴볼께요. 

부산에서는

1등은 해운대

2등은 남천동

3등은 동래구

4등 시민공원

5등 문현입니다. 

그 중 오늘은 문현3구역을 볼텐데요.

문현 + 범일은 인근전체가 개발이 추진되고 있죠. 

생활환경 자체가 크게 달라질 겁니다. 

또 조합원 물량보다 일반분양 물량이 훨씬 많아 사업성이 좋습니다. 

그럼 문현3구역 대해 디테일하게 말씀 드릴께요. 

1. 문현3구역 상세분석

총세대수 2,468세대 / 지하5층 ~ 지상27층 33개동 / 조합원수 962명 / 일반분양물량은 1,168세대 이상으로 사업성 굿

문현3구역 입지

1. 지하철 생활권

부산 2호선 부산은행역 2번 출구까지 1km 정도 거리이고요. 도보는 15분 이상 걸릴겁니다. 

2. 학군

문현3구역은 길게 들어져 있어서 총 5개의 학교를 끼고 있는데요. 문현, 성동 초등학교가 있습니다. 중학교만 저금 떨어져 있는 성동중학교로 가게 됩니다. 

3. 상권

문현3구역은 2호선을 이용해서 서면과 상당히 가까운데요. 부산 최대 상권인 서면과의 접근성 덕분에 백화점, 병원 등 생활인프라는 충분합니다. 

2. 문현3구역 기본개요 / 사업진행내역

소재지 : 부산 남구 문현동 577번지 일원

예상 세대수 : 총 2,468세대

조합원 수 : 962명 ( 42.5% 높은 사업성 )

건축규모 : 지하5층 ~ 지상 27층, 33개동

입주예정 : 2029년 (2026년 상반기 착공 예정)

시공사 : 현대엔지니어링 + 두산건설 컨소시엄 (BIFC 시그네이처)

진행단계 : 10월 사업시행변경 인가 → 10월 평형신청 예정

문현3구역의 일반분양율은 조합원 대비 121%인데요.

공사비가 높아져도 일반분양 수익으로 충분히 상쇄 가능해 사업성이 좋은 구역입니다. 

부산도 상급지 위주로 이미 시장에 온기가 돌고 있고,

2026년 일반분양 시점에는충분히 분양가를 올릴수 있기에

조합원 분양가 상승은 그리 높지 않을 것으로 보입니다. 

현재 문현3구역의 경우 철거는 2025년 상반기 이미 완료되었고요. 

2025년 6월에 사업시행계획 변경인가를 위해 총회를 개최하였고, 

다음달인 10월경 평형을 재신청 예상합니다. 

공정을 3년 반 정도 잡으면 2029년 하반기쯤에 입주가 가능할 것 같네요. 

2026년 관리처분계횐변경인가 이후에 아마 착공이 될 예정입니다. 

3. 조합원분양가

조합원 평균 분양가는 평당 1,200만원 전후

향후 일반분양가는 2,400만원 정도까지 거론되고 있는데요. 

프리미엄만 적게 주고 산다면 충분히 안전마진이 확보된 구역입니다. 

2억 이상 안전마진 가능한 구조인데요(아래에서 자세하게 적어둘께요)

이주비 대출은 무이자 50% + 유이자 50% = 100%

이런 조건을 거는 곳들은 보통 사업성이 좋은 곳들이죠. 

괜히 이런 조건을 거는게 아닙니다. 

투자금을 쉽게 정리하자면 

84타입의 경우 조합원분양가는 3.76억 + 프리미엄 2.2억 = 총매수가는 5.96억 내외

4. 문현3구역 인근 아파트 시세

주변 신축들이 많네요.

34평 기준으로 경쟁률을 보면요. 

대연디아이엘 13:1

인피니엘 15:1

e편한세상범일국제금융시티 5:1

주변을 보면 84타입의 경우 8억 정도로 거의 분양을 하는 추세인데요. 

그럼에도 경쟁률이 제법 쌘 편입니다. 

문현3구역 입장에서도 8억 정도에는 분양하고 싶지 않을까요?

그럼 위에서 언급했듯이 평당 2,400만원 수준입니다

일반분양 예상 8.1억 내외

현재 신축매수가 5.8억

차이는 2.3억

5. 문현3구역 관심매물

문현3구역은 84타입만 1,100세대가 넘습니다. 

(A타입 382세대, B타입 144세대, C타입 210세대, D타입 416세대)

즉 조합원은 감정평가에 상관없이 84타입 이상을 받고요. 

자 그럼 문현3구역의 현재 프리미엄은 얼마인지,

초기투자금과 내가 총 신축을 얼마에 주고 매수하는건지 확인해보면요

정리하면 현재 공사비는 약 485만원정도입니다. 시공사와 협의 후 변동 되겠죠. 

조분가는 84타입 기준으로 약 3.08억, 평당 약 1,100만원 수준으로 상당히 저렴합니다. 

현재 프리미엄은 2.2억 ~ 2.4억 내외이니 

총 매수가는 5.48억 ~ 5.68억 정도이고요

예상 일반 분양가는 평당 2,400만원으로 84타입으로 보면 약 8.1억 정도입니다. 

즉 2.5억 내외의 안전마진이 있는거죠. 

문제는 비례율이 떨어져서 추가 분담금이 생기면 더 떨어질것인가?

이게 핵심인데요. 

워낙 사업성이 좋은 구역이라 일반분양가를 좀 더 올리면 되기에

비례율이 떨어질 가능성은 낮은 구역이라 생각됩니다. 

84타입 기준으로 초기투자금은 2.5억에서 출발

총 매수가는 5.8억 / 인근시세 8억

6. 문현3구역 최종정리

큰 틀에서 보면 수도권에 투자하는것이 낮다고들 많이 말하는데요. 

장기보유라면 말이죠. 

하지만 투자금이 적다면

2년 4년 이렇게 짧은 주기로 돌려서

어느정도 자본을 키워야 한다고 생각합니다. 

2.5억 넣고 2.5억 벌고 그 정도면 괜찮잔아요?

문현3구역이 딱 그런 곳이라 생각듭니다.

2억 후반대 투자금으로 진입 가능한 곳이고요. 

인근 범일 3구역 e편한세상 84타입 기준으로 8.3억에 완판 되었으니

현재 5.8억 정도에 매수한다면 안전마진이 있죠. 

재개발 투자의 핵심은 계속 언급하지만

일반아파트의 투자수익 = 부동산 경기에 따른 집값 상승 이익

재개발의 투자수익 = 부동산 경기에 따른 집값 상승 이익 + 개발이익

문현3구역 3줄 요약

1. 부산 남구 핵심 입지에 2,468세대 대단지(일반분양 1,168세대)

2. 조합원 분양가 3.7억 + 프리미엄 2.2억 = 총5.9억 / 일반분양가 8억 예상

3. 안전마진 2억이상, 초기투자금은 2억 중후반대 진입가능

이상 안정적인 수익을 올릴 수 있는 부산의 문현3구역에 대한 분석이었습니다. 

감사합니다. 

"함께보면 좋은글"

https://blog.naver.com/soolee1983/224019330049

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