마포 대흥5구역 신통재개발 후보지 - 10억 안전마진 노리는 방법

재개발은 무조건 입지보고

투자해야 합니다. 

안그럼 물림

수원이나 안산 같은 외곽지들은 아무래도 주변 집값이 낮으니 개발압력이 낮은데요. 

국평 20~30억 하는 아파트가 밀집되어 있는 곳은 개발압력이 높습니다. 

환금성도 더 좋을테고요. 

마포는 현재 기준으로도 주변 시세를 보면 가치는 25억 ~ 30억은 하는 놈이죠. 

염리4, 염리5구역의 시세가 날라가니 

최근 대흥5구역으로 사람들이 많이 눈을 돌린것 같은데요. 

또 신통으로 가게만 된다면 염리4, 5보다 속도가 더 빠를 수 있습니다. 

알짜라는 말이 어울리는 대흥5구역인데요. 

그럼 마포의 주변 상승압력을 그대로 누리고 있는 

대흥 5구역에 대해 디테일하게 살펴 볼께요. 

1. 마포구의 현재 분위기는?

마포 대장들은 이미 25억을 뚫어버렸습니다. 

상승률로만 보면 여의도와 강남권에도 밀리지 않는 마포구인데요. 

강북에서 제일 잘나갑니다. 

아무래도 종로와 여의도를 바로 지척에 둔 입지와 신축들이 모여있어 수요가 끊이질 않는것 같네요. 

주변에 학원가도 점점 형성되면서 강북권 대장이 되어가는 중

2. 대흥5구역 사업개요

마포구 대흥동 18-60 일대 / 토지등소유자 354명 / 에상 신축세대수 1,000세대

입지와 주변환경

최근 8월 대흥5구역의 대각선 맞은편에 있는 염리4가 구역지정이 되었죠. 

- 정비구역 명칭 : 대흥5구역

- 구역면적 : 35,691㎡

- 토지등소유자 : 354명

- 노후도 : 84%

- 예정세대수 : 1,000세대 예정

- 실거주의무 없음

- 진행방식 : 신통 재개발(4수)

대흥5구역은 공공재개발, 지역주택조합 재개발이란 재개발은 다발적으로 추진했었는데요. 

오히려 독이 되었습니다. 21년, 22년 계속 도전했으나 탈락의 고배를 마셨거든요. 

제가 글을 이렇게 쓰는 이유는 다시 신속통합을 진행중이기 때문인데요. 

후보지 신청을 하고 동의서를 징구중에 있습니다. 

3. 지난 신통기획 후보지 선정에 탈락 -> 다시 동의서를 모으고 있는 대흥5구역

주변 시세도 높고, 노후도 너무 진행이 되어서 

꼭 재개발을 해야하는 곳이라 생각하는데요. 

아무래도 주민분들의 의지가 계속 있으니 3번이나 도전을 한것이고, 

84%나 되는 노후도는 점점 더 열악해 질겁니다. 

서울시에서도 이를 모른체 할 수 있을까요?

아니 근데 왜 떨.어.지.는.데? 

지주택사업과 중복

반대동의률

주민참여저조

그럼 이 세가지만 해결되면 서울시에서는 해줄의향이 있다는 건데요. 

지주택에 대한 부분은 해소가 되었는데요

문제는 반대 동의률입니다. 

다가구 소유자들의 맘이 바뀔지는 아무도 모르니 말입니다. 

서강대 바로 옆이라 월세를 받는 다가구 소유자분들은 반대확률이 높은데요 .

30억 아파트를 받는다고 한들 최소 10년은 지나야 할터인데

현재 70대 이상분들의 입장에서는 예측 안되는 먼 미래니까요. 

대흥5구역은 서강대의 학생들을 원룸 수요를 온전히 받고 있는 만큼

다가구 소유자들의 반대동의률이 관건일겁니다. 

4. 빌라 거래 내역 - 시세

5월 ~ 6월 5억 / 7~8월 5.5억 / 9월 6억대에 거래가 되는게 보이네요. 

상반기에만 하더라도 투룸 매물 기준으로 투자금 3억 초반이었는데요. 

8월에 염리 4구역이 지정되고 상승 압력이 그대로 이어졌습니다. 

현재는 원룸 매물만 일부 있고

매매가 기준으로는 5억 후반대, 초기투자금도 4억으로 올랐네요. 

원룸에 이정도 투자금은 좀 부담스럽긴 하죠. 

5. 대흥5구역 현재 매물

7월 투자금 2.7억 ~ 3.3억 내외

엉클최님 자료

8월 투자금 - 3.8억 ~ 4억

문샤인님 자료 참고

9월 투자금 - 4.2억 내외

10월 현재 투자금 - 4억 중반대

7월 투자금 2.7억 ~ 3.3억 내외

8월 투자금 - 3.8억 ~ 4억

9월 투자금 - 4.2억 내외

10월 현재 투자금 - 4억 중반대

한달에 5천씩 뛰네요~ ㅎㄷㄷ

온라인에는 4.6억 원룸 매물부터 시작을 하는데요. 

아무래도 낚시성일 가능성이 높다고 생각합니다. 

현장에서 알아봐도 실매물은 4억 후반대 정도입니다. 

단순하게 계산해서 매수가 - 공주가 X 1.5배 = 프리미엄이 3억이라고 하면 

조합원 분양가가 12억 + 프리미엄 3억하여서 

신축 매수가는 15억 정도에 매수하는 겁니다. 

(구역지정이 된다면 말이죠)

6. 대흥5구역 왜 사람들이 쏠릴까요?

마포의 신축 아파트들은 이제 20억 ~ 30억 수준이라 접근이 쉽지 않은데요. 

적은 금액으로 미리 선점할 수 있는 재개발이 그나마 현실적이 대안이 될겁니다. 

그래서 투자를 고려하시는분들이 많은것 같네요. 

이번이 3번째 도전인데요. 

점점 하나씩 탈락요인이 제거되고 있습니다. 

이미 주변 시세가 25억이니 안전마진은 확실한것 같고요. 

다가구 반대 동의률만 체크하고 진입여부를 결정하면 좋겠네요. 

이상 마포 대흥5구역 분석이었습니다. 

감사합니다. 

"함께보면 좋은글"

https://blog.naver.com/soolee1983/223945598982

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