서울 구로구 온수역 초역세권 - 대흥 성원 동진빌라 재건축 분양가와 투자 포인트

광명시의 위상이 최근 아주 높아지고 있는데요. 

거래량도 상당하고요.

광명11구역과 12구역의 분양을 10월, 11월 앞두고 많은 관심이 쏠리고 있습니다.

그 7호선을 따라가면 두정거장 뒷편에 온수역이 있는데요. 

경기광명을 넘어서기에 경기도로 착각하지만, 실제로는 구로구의 딱 경계선입니다. 

그곳에 온수역 초 역세권에 3개의 빌라를 재건축하는 곳이 있습니다. 

현재는 아직 인근이 시골 같은 느낌이 있고, 개발이 덜 되었지만

광명의 상승 여력을 받을 수 있는 곳이라 생각해서요. 

또 진정한 몸테크 느낌이 나는 곳입니다. (몸테크하면서 수익도 얻는곳)

그럼 서울 서남권의 끝자락, 온수역 역세권에 위치한 대흥, 성원, 동진 빌라 통합 재건축을 살펴보겠습니다. 

구로구 온수역 주변이 모두 개발

구로구에 위치한 온수역은 서쪽 끝자락에 있는데요. 

온수역은 1호선, 7호선을 이용할 수 있는 구역입니다.

부천시와 구로구의 경계선을 두고 많은 재개발, 재건축이 이뤄지고 있습니다. 

온수역과 가장 인접해 있는 대흥, 성원, 동진빌라의 경우 1980년대 지어졌는데 최고층수는 고작 3층입니다.

즉 용적률이 낮아서 사업성이 좋다는 것이죠.

최근 오세훈 시장님의 적극적인 재개발, 재건축 활성화 정책에 따라 사업성이 상승해서 주목 받는 곳이라 생각됩니다. 

3곳의 전세가는 1억원 초반대로 비슷하고요. 

- 대흥빌라는 21평 ~ 30평

- 성원빌라는 23평 ~ 29평 

- 동진빌라는 16평 ~ 25평

- 시세는 16평 5억 / 21평 5.8억 / 25평 7억 내외

현재 기준으로는 전세가가 너무 낮아 갭투자로는 어렵고, 

대출을 받아서 월세세팅을 하던지, 아니면 실거주를 해야 할 것으로 보입니다. 

대흥, 성원, 동진 재건축 사업

1985년 준공 올해로 40년차 / 현재는 3개단지 741세대 -> 재건축 이후 15개동 1,455세대 예정

대흥, 성원, 동진빌라 위치

- 교통: 1호선, 7호선 환승역인 온수역 도보 2분

- 교육 : 오정초, 동곡초, 향동중, 온수고, 세종과학고 등 바로 아래 많은 학교가 있음

- 자연 : 향동저수지, 푸른 수목원 바로 옆

- 인프라 : 신도림과 가산디지털단지, 부천 중심권까지 15분이면 접근 가능

서울의 서쪽 끝이지만 경기도 부천과 맞닿은 서울-경기 관문이라는 점에서 광명이 상승한다

그 상승압력 바통을 이어받을 확률이 높음

대흥, 성원, 동진빌라 재건축 사업진행내역

- 총세대수 1,455세대(조합원 741, 일반분양 632, 임대 82세대)

- 용적률 300% 이하

- 최고층수 45층

- 평형구성 60타입 이하 633세대 / 60 ~ 85타입 765세대 / 85초과 31세대

- 기부채납 : 도로, 공원, 사회복지시설 약 2,850평

1980년대 후반 준공되었네요. 저와 마찬가지로 MZ세대에 겨우 물려 있는 연식입니다. 

온수역 역세권 활성화 사업과 맞물려 최고 45층, 1,400세대 규모의 대단지로 변모할 예정이고요. 

그동안 내부 갈등 분담금 문제 등으로 지연되었는데요. 2023년 정비계획 변경이 이후에는 사업 속도가 붙는 느낌입니다. 

조합원분양가 및 일반분양가

현재 구축 시세(2025년기준)

16평 : 4.5 ~ 4.6억

20평 : 5.1억 ~ 5.3억

25평 : 5.7억 ~ 5.9억

추정 조합원분양가

59타입 : 6.7억 내외

84타입 : 9.1억 내외

추정비례율은 128%로 산정되며

조합원 분담금은 기존보다 1억 내외 감소할 전망입니다. 

즉 정리하면 34평 기준 총투자금은 10억 수준

대흥, 성원, 동진빌라 인근 아파트 시세

e편한세상 온수역(2020년 입주, 921세대)

- 25평 7.8억 / 34평 9.2억

괴안3D 구역(759세대 예정)

25평 총매수가 6억후반 / 34평 총매수가 8억후반대

온수역 일대 신축 단지이고 주변 시세와 최근 광명의 분양가를 감안하면

대흥성원동진 신축 34평은 분양가 대비 1 ~ 2억 정도의 안전마진을 확보할 수 있을 것으로 보입니다. 

대흥, 성원, 동진빌라 재건축 아파트 정리

입지는 더블 역세권에 서울과 경기도의 관문이고요.

사업성이 종상향으로 개선되어 일반분양 600세대 이상 투자금은 34평 기준으로 총투자금은 10억 내외 입니다. 

장점으로는 광명과 소사사이에서 광명을 따라 갈 구역이라는것!

광명이 15억이면 온수는 12억도 가능!

단점으로는 아무래도 1호선이 지상철로 되어 있어서 철도 소음 리스크가 있고요. 

대흥성원동진빌라 재건축 3줄 정리

1. 온수역 더블역세권 + 종상향 수혜

2. 1,455세대, 일반분양 600세대 이상 대규모 단지

3. 현재 구축 5억으로 매수 -> 신축 10억대 가치로 도약

이상 대흥성원동진 재건축 분석이었습니다. 

감사합니다. 

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