1억으로 11억 신축 잡기! - 수택2구역 무피 입주권 분석
읽는 데 약 1분
일전에 수택e구역 바로 아래에 있는
수택2구역에 대해 한 번 다룬 적이 있었는데요.
https://blog.naver.com/soolee1983/224031050980
구리도 이제 신축 11억 ~ 12억 시대입니다.

구리에서 잠실까지
8호선 개통으로
18분 컷인데요.
그런 수혜를 볼 수 있는
대규모 재개발 구역인 수택2구역은
조합설립인가를 마치고
사업시행인가를 준비중입니다.

무려 7,007세대입니다. ㅎ
수택2구역의 1년간
실거래가는 이렇게 조사를 했었는데요.

프리미엄은 현재 1억 부터 2억까지 다양했었습니다.
최근에는 P 1.5억 ~ 1.8억
투자금은 1.8억 부터 2억 초반대이고요.

현재 네이버 매물을 봐도
프리미엄은 비슷하게 나왔습니다.
그런데 P 1.5억이 아니라
무피에 매수할 수 있다면요?


수택2구역내 물건이고요.
권리분석은 인수할 사항 없습니다.
공시지가는 20,800만원인데요.
보정률 1.65를 하면 예상감정가는 3.3억입니다.

3.3억정도에 낙찰을 받는다면 무피가 되는거죠.
3.5억 정도에 낙찰을 받는다면
프리미엄2천만원이네요.
이 물건을 P 2천인 3.5억에 낙찰받는다면
그럼 총매수가는 얼마일까요?
조합원분양가 + 프리미엄 = 총매수가인데요.
6.77억 + 2천만원 = 6.97억에 신축을 매수하는겁니다.

추후에 조합원분양가가 조정될 가능성은 있습니다
하지만 주변보다 1억이상 저렴하게 매수하니
실패할 확률이 적지 않을까요?
투자금은 얼마나 드냐면요.
전세가는 같은 건물 이력을 보니 2.5억정도는 받을 수 있는데요.
그럼 낙찰가 3.5억 - 전세가 2.5억 = 투자금 1억으로
서울의 신축이 될 물건을 가져 갈 수있는겁니다.

단 경매의 특성상 잔금납수시
한번은 내돈이 들어갔다 나와야 합니다.
수도권에 8호선 이용해서 강남권으로
접근이 가능한 수택2구역구역인데요.
조합설립까지 났기에 리스크는 많이 줄었고
사업진행은 안정권인 상태입니다.
만약 경매 2회차 진행금액 주변으로
낙찰받는다고 하면
1억투자로 프리미엄인 P 1.5억을 바로 벌게 되는겁니다.
주변시세 11억 ~ 12억인 동네에
신축이 될 물건을 보유하게 되는 것이고요.
리스크도 있는데요.
수택2구역은 조합이 설립되었기에 다물권자의 매물일 경우
입주권이 나오지 않습니다.
정리하면
수택2재개발구역 + 경매 조합은
아직 일반 갭투자 대비 장벽이 있어서인지
먹을게? 조금 더 있어 보이네요.
댓글 19
빅토리아 · 2025년 10월 15일
이점과 리스크에 대한 정보도 잘 알아보고 해야할거 같네요 .1억으로 신축잡기 홀리네요
아기새 · 2025년 10월 15일
1억으로 11억 신축이라니~~ 솔깃한데요 !! ㅎㅎ 글 잘보고 갑니다 신축아파트 너무 좋죠
베테랑킴 · 2025년 10월 16일
관심있는 지역이라서 보고 있는데.. 저번글도 그렇고 도움 많이 되었습니다~!
미니멀부자 · 2025년 10월 16일
와 세대도 7천세대가 넘으니 엄청나군요 ;;
말차우유 · 2025년 10월 16일
예전 회사 이사님이 수택동 거주하셔서 귀에 익은 동네인데 여기가 재개발 진행중이군요! 7007세대라니 규모가 엄청나네요.
스위티자몽 · 2025년 10월 17일
구리에서 잠실 출퇴근하기 편하다는 말 들었었는데 수택 2구역 재개발 기대하시는 분들 많을 수밖에 없겠어요. 59와 84 비중이 압도적으로 많네요.
눈사라밍 · 2025년 10월 17일
와 1억으로 11억이라니..진짜 신축아파트 살고싶은 1인입니다ㅠ
현맘이 · 2025년 10월 17일
하;;;; 엄청나네여;;; 신축... 살다가 구축오니.. 신축이 왜 좋은지.. 알겠더라구여...
봄호랑이 · 2025년 10월 17일
디테일한 설명 감사합니다. 수택 2구역도 최근에 관심있게 보던 지역이었는데 도움 많이 되네요.
호잇 · 2025년 10월 18일
신축도 11억 시대라니.. ! 근데 이왕살꺼면 신축 살고 싶긴해요 ㅠ
박하맛 · 2025년 10월 19일
저도 요즘 재건축이랑 신축 고민 중인데
글 보니까 더 신중해져야겠단 생각 들어요🙆🏻♀️
역시 신축의 매력은 크지만 리스크도 무시 못하네요ㅜㅜ
펜트하우스 · 2025년 10월 21일
어렵네요 재개발도 괜찮다고 생각이 드는데 신축 메리트가 좋네요 11억이면..1억 투자 잘하면 진짜 좋은 부지에 좋은 조건인데요
도기몬 · 2025년 10월 22일
재건축이랑 신축 중에 고르라고 하면 재건축 쪽이었는데 신축 살아봤던 사람들은 재건축 쪽으로 가면 확실히 차이가 느껴진다고 하더라구요. 확실히 신축이 깔끔하기도 하다구요. 그만큼 져야 할 리스크가 많다는게 또 단점이겠죠.
포근포근쿠키 · 2025년 10월 30일
재건축은 사실 좋기는 하지만 진심으로 많이 기다려야 한다고 생각해요.. 그런데 또 신축은 비싸고 ㅠㅠ
아아정복 · 2025년 10월 31일
전 무조건 신축으로 갈것같아요
와사비 · 2025년 11월 1일
총투자금 1억으로 잠실 18분거리 신축 노릴 수 있다니
새우깡 · 2025년 11월 1일
주요시세 대비 1억 이상 저렴하게 신축을 구입할 수 있다는 건 큰 메리트 일 거 같아요
뽀뽄 · 2025년 11월 12일
8호선 개통으로 강남 접근성까지 좋은 수택2구역, 무피 또는 저피 매수가 가능하다니 놀랍습니다!
베키 · 2025년 11월 12일
1억 원 투자로 신축 아파트와 1.5억 프리미엄을 기대할 수 있다는 분석이 매력적입니다.
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